RET睿意德2017年西南双城商业地产年终盘点 成渝购物中心处于升级调整期

　　近期RET睿意德中国商业地产研究中心发布了《双城记——2017年西南双城商业地产年终盘点》，针对西南经济中心城市重庆、成都进行了观察对比，从双城2017年整体的宏观表现及具体商业表现，对未来双城的商业趋势进行预判分析。

　　中西部崛起，西南双城或成领头羊

　　1980年代开始到2000年的20年时间里，有一个国家发展战略叫东南沿海优先发展战略，大量人口、优秀人才跑到沿海地区，中西部地区鲜有人问津。如今，互联网的发展，消除了信息不对称；而中国高铁的里程数，已经占到了全球高铁里程数的70%，是中国十年前的186倍。高铁已经把城市与城市、区域与区域之间的距离，物流的距离和人口流动的距离压扁了。中西部地区的产业优势和能力开始凸显后发效应，而西南双城表现亮眼。在此社会经济背景下，RET睿意德中国商业地产研究中心通过对2017年商业数据的盘点及分析，发现在2017年的商业市场中两城各具优势，共同推动西部的商业繁荣。

　　2017年双城宏观表现

　　一、 城市经济

　　两城经济位居全国前十，增幅强劲，为商业发展创造潜力和后劲

　　2017年，成都，重庆两城连续两年GDP稳居全国城市GDP前十，经济发展状态良好，生产总值与经济增速逐步与一线城市靠拢；

　　2017年前三季度，成都、重庆GDP保持较高增速，其中重庆以10%的增速引领全国重点城市。

　　第三产业产出比不断上涨，两地服务业未来会成为支撑性产业

　　产业结构进一步优化，两城第三产业产出逐渐占到总产出的“半壁江山” 。这也意味着未来服务业将会成为支撑产业，成为助推经济增长最强劲的动力。

　　二、人口变化

　　1、 人口吸引力

　　成渝常住人口逐年攀升，具备越来越强的人口吸附能力

　　2、人口政策

　　人才引进政策助推两城的人口结构优化，成都对人才引进范围更广

　　2017年成都在人才引进方面开放三种渠道，而重庆仅开放一条渠道，成都对人才引进、人口吸纳的范围更，力度更强。

　　两城魅力的飙升，未来或成为高净值人群优选落户城市

　　成渝两城重视人才引进，通过提供优厚的福利条件，吸引一批有才干的中青年。在为城市注入更多新鲜、活力的血液的同时也将进一步优化两城的人口结构。

　　三、消费市场

　　1、消费市场

　　成渝零售市场规模逐年增大，消费市场潜力也在进一步被释放

　　社会消费品零售总额放缓成为全国趋势，从总趋势看来，2017年成渝两地社会消费品零售总额仍高于全国平均增长水平。

　　2、消费意愿

　　居民消费意愿提升，为成渝消费市场提供强大支持

　　根据成都、重庆城镇居民人均支出以及人均可支配收入的测算，成渝两地居民的消费意愿正在提升，是成渝经济发展强大的牵引力。

　　3、消费结构

　　成渝消费结构不断优化，更加注重精神性及发展性消费

　　近5年来，相对于衣食住行的基础物质支出，成渝两地居民在交通通讯、医疗保健支出、文化娱乐等精神性、发展性消费支出比例显著提升。

　　小结：基础良好，潜力巨大

　　成都、重庆经济的快速发展，使得大规模基础设施建设成为必然，同时居民消费力需求的释放，为城市商业发展提供了基本土壤。

　　成都、重庆居民消费加速升级助推第三产业快速发展。第三产业的繁荣也将增强城镇的服务功能、集聚水平和辐射能力，从而带动商业发展。

　　城市人口稳定增长，对消费增长及消费升级有促进作用。持续增加的人口红利又进一步支持了城市建设和经济发展，一定程度上也促进着城市商业的繁荣。

　　2017年双城商业表现

　　一、 市场概况

　　1、商业存量

　　成渝两地处于商业存量时代，商业总量逐年增长，去库存仍然是重中之重

　　2、商业供应

　　成渝新增商业供应呈下降趋势，市场趋于理性，从源头缓解高库存

　　从2015-2017年数据显示，基于庞大的商业库存，成渝商业土地供应量近几年呈持续下降的趋势，从源头上缓解高库存。

　　中心城区无商业供应，多集中于新区，未来将呈现商业多中心格局

　　成都商业供应以二环以内为中心呈放射供应状态，其中天府新区供应数量最大，未来天府新区将形成新商业格局;

　　重庆供应以北偏东方向为主，呈多点供应形态。

　　3、 企业拿地

　　商业地产百家争鸣，商业地产发展模式逐渐呈现多样化

　　据统计，近3年来，百强房企在成渝两地拿地数量有下降趋势，而中小地产企业拿地数量2017年有大幅增长，商业地产发展模式 将逐渐呈现多样化。

　　4、房企入驻

　　外来百强房企的不断入驻，成渝两地商业地产开发将越发包容、多元，成都外来房企实力更为强劲

　　2017年新进入成都房企共有11家，这11家皆是全国百强房企；

　　新进入重庆的房企共有14家，其中6家为全国百强房企。

　　5、开业情况

　　2017年成渝商业项目开业表现抢眼，为市场注入新鲜血液

　　从城市来看，重庆开业数量仅次上海位居第二，成都以18个项目位居第四，两城开业项目中不乏优质项目;?

　　从区域来看，以上海为主的华东地区一家独大，西南地区在重庆和成都的助推下，超过经济较为发达的华南地区，西南商业势头更胜。

　　成都商业开发以外来为主，重庆本土房企与外来房企势均力敌

　　2017年成都新开业的项目中由外来房企打造的商业项目高达68.75%，商业更加丰富多元;

　　重庆本土开发商实力强劲，长期以来是重庆商业的主力军。今年在新开业的项目中发现众多优质的外来开发项目，代表重庆商业正在走向更加开放、包容、多元的阶段。

　　成都进入多点开花的小体量社区商业时代，重庆偏爱打造综合性大型商业地标

　　成都2017年新开的商业项目中，低于5万m²的小体量占半壁江山，多为社区型商业;?

　　重庆2017年新开业的商业项目中，高于10万m²的商业占64.3%，多为综合性大型商业。

　　6、闭店情况

　　重庆率先进入百货闭店高峰，今年成都百货业态洗牌更加激烈，追求坪效的单一功能商业市场萎缩加剧

　　2017年成为成都百货闭店高峰期，共关闭8家百货;?

　　重庆在经过2016年百货密集闭店期后，在今年有所缓和，关闭2家;?• 从百货闭店情况来看，追求坪效的单一功能商业逐步萎缩，未来多元化功能的商业才能在市场存活

　　7、运营概况

　　购物中心近三年来空置率小幅上涨，成渝购物中心处于升级调整期，品牌孵化和引进速度需要提升

　　成都空置率近四年来维持在7.1%-10.2%之间;重庆空置率近四年来在13.7%-10.8%之间浮动;成都和重庆近三年来， 购物中心空置率均呈小幅上升趋势;

　　其原因一是进入存量时代后，由于部分购物中心战略的转变以及品牌的调整，导致空置率的小幅上升;

　　其原因二是品牌的孵化和引进的速度与商业体量的增长无法匹配，导致购物中心的空置率上升。 

　　重庆购物中心租金水平较为均衡;成都购物中心的租金分化严重，新区商业运营面临更大的压力

　　从租金方面来看，重庆的非核心区域与核心区域租金水平差距较小，发展较为均衡;

　　成都非核心区域与核心区域租金分化严重，新区商业运营面临较大的压力。

　　小结：商业调整期来临，多元化成主旋律

　　成都、重庆核心商圈饱和，在高库存和激烈的市场竞争之下，商业进入调整动荡期，开发步入理性阶段，新商业向外延伸。随着交通的快速发展，内陆城市固有的信息不对称壁垒被逐渐打破，成都、重庆商业更加开放、多元化。未来，运营能力将是双城商业需要重点提升的方向。

　　二． 品牌表现

　　1. 首进品牌表现

　　外来首进品牌抢滩登陆成渝，成渝具备强大的品牌吸引力，其中国际奢侈品牌中国首店选址成都

　　成渝首进品牌中零售业态占比较大，两城相较之下，重庆市场品牌业态类型更为丰富

　　2017年新进驻成渝两城的品牌中脑阔餐饮、服务、零售、娱乐业态，类型丰富，其中进驻成渝的零售品牌占新进驻品牌的绝大 部分比重，相较之下，重庆新进驻品牌相对业态更加丰富。

　　2、零售品牌表现

　　成都奢侈品牌进驻及开店情况领先、重庆市场后继发力，未来西南市场竞争愈加激烈

　　因奢侈品牌同一区域布局的门店有限，同为西南区域两大重镇面临着品牌名额的竞争。从截止2017年奢侈品牌进驻数量来看:

　　成都37大奢侈品品牌已全部进入，并且以55家高于品牌在重庆开店数量，整体表现突出;

　　重庆37大奢侈品品牌新开店数量9家，奢侈品牌市场后继发力，未来表现可期。

　　成渝零售品牌引领全国绝大部分重点城市，成都成为仅次上海 、北京第三大零售市场，重庆赶超两大一线城市

　　从快时尚、轻奢、奢侈品三个维度来看，成渝零售市场位列全国重点城市前段位;?

　　成都表现尤为突出，轻奢、奢侈品布局仅次上海、北京;重庆在轻奢、奢侈品布局数量上超过深圳、广州两大一线城市，为西南零售市场蓄力。

　　小结:西部市场潜力唤醒，重庆对品牌的吸引力上升

　　商业的成功表现在强大的品牌吸引力和人群号召力，西部两大重镇——成都、重庆在2017年的品牌市场 中有着非常抢眼的表现，甚至超越一线城市。其原因归结于两大城市庞大的消费市场以及日益优化的消费 结构。

　　未来，西部将成为更多品牌入驻的首选地，同时双城需要利用市场优势孵化更多的本土IP，提升自我再生能力，塑造完整的商业链。 

　　三、 商业亮点

　　1. 以文化为核心的商业崛起

　　成都、重庆文化历史底蕴浓厚，赶超广深一线城市，文化将成为商业市场的重要竞争力

　　存量时代随着竞争的加剧，购物中心的差异化需求日益紧迫，而结构性疲软的品牌市场尚未积蓄好力量给购物中心以充足的选择，传统的品牌和业态的替换很难不落窠臼，场所的内容运营成为差异化的关键。城市的文化氛围正是培养这些跨界项目的土壤，深厚的文化底蕴不仅能保证文化资源上供给充足，还培养了在精神文化诉求上更加丰富饱满的消费者。成都、重庆在文化氛围方面有着较好的底蕴，成为商业市场的重要竞争力。

　　连锁模式的品牌无法满足消费者差异化的需求，成渝本土IP羽翼日渐丰盈

　　成都餐饮、休闲娱乐、生活服务本土十大人气品牌中本土IP占优，重庆餐饮本土IP强势;?

　　简单的复制商业难以满足各个地区的不同的消费者，购物中心承载的功能也从购物、吃饭转向更加丰富的文化体验场所，本土IP更能抓住消费者的诉求。

　　文化氛围浓厚，文创类品牌进驻成渝意向高，但本土文化类品牌的孵化及拓展力度还需加强

　　全国TOP50文创品牌进驻成都20家，重庆10家;?

　　成都3家本土文创品牌入围全国TOP50文创品牌榜单，品牌类型以小众业态为主，分别为刺青品牌——纹玩刺青，潮牌集合店—SPARKO，创意皮影戏——冰人创艺影戏馆，但知名度都相对较低，且目前暂未打入其他城市市场。

　　成都、重庆文化氛围浓厚，但在本土文化品牌打造方面还需进一步加强，未来发展空间巨大。

　　2、个性化商业时代到来

　　时尚、个性化资源扩散至西南市场，成都表现尤为亮眼，成为时尚第三城

　　作为西南两大重镇，成都、重庆在时尚、个性化资源上有较好的表现，尤其是成都，在明星店、买手店数量上位居第三，已经成 为仅次上海北京、引领国内、比肩国际的生活方式风向标。

　　3、 新商业的初步试水

　　技术升级促使新零售应运而生，西南市场处于初步试水阶段

　　当前人们的生活节奏、技术更新节奏、行业变革节奏都在加快，异业入侵型的技术颠覆将成为商业新常态。新零售在2017年成为 大热趋势，但在西南市场今年仅仅是试水阶段，还未形成大爆发。

　　业态边界越来越模糊，更多综合跨界品牌进入成渝市场，逐渐取代单一的功能店

　　2017年首进西南品牌中，较多品牌跨界店、集合店，品牌跨界打造多功能复合店铺成为趋势;

　　另外，品牌通过旗舰店、概念店等方式提升消费体验感与场景感。

　　打造新场景体验型业态成为商业升级调整、走差异化道路的主攻方向，成渝体验式商业正处于2.0阶段

　　体验式商业1.0:探索阶段，停留在喊口号。?

　　体验式商业2.0:试水阶段，体验业态单一。?

　　体验式商业3.0:契合阶段，业态多元化。业态、定位、消费人群三者形成高度契合，商业真正拥有自己独特的“性格”。

　　小结:紧跟市场趋势，西南全面落地

　　2017年实体商业重新焕发生机，技术的升级和消费 结构的改变催生新零售，使电商和实体找到平衡点，追求共同发展。成都、重庆凭借强大的包容性步入这 场商业颠覆战之中，紧跟市场前沿趋势。

　　未来，成渝双城将有更多新零售的表现形式出现，颠覆传统的商业模式。 

　   未来双城商业趋势研判

　　成都本土企业发力，重庆外来企业助力

　　城市发展模式的不同造就了不同的商业发展格局。成都长期以来以包容、开放的姿态迎接多元商业，但同时也存在着本土企业较为弱势的问题；重庆本土房企实力强劲，在商业中一直以来占主导地位，外来房企难以打开局面，但在今年出现了新的转机。

　　未来，成都本土房企的发力和外来房企对重庆商业的助推，将使双城商业格局更加完善，形态更多丰富、多元。

　　回归中心，城市再生将是核心命题

　　城市资源已趋于饱和，产业转型正在发生，商业地产进入存量时代，双城应该以“再生”的眼光，将城市发展中的问题前置，坚定走“城市再生”之路。

　　未来，双城将更多参与城市文化建设，追求城市的宜居，这客观上成为“城市再生”的动力。

　　新零售进一步突破场内界限，服务成为实体商业场景打造核心

　　新零售时代，谁能更高效更优质地服务，谁就能赢得消费者。

　　未来，双城将利用场景化思维打造营销闭环。双城实体商业将致力于挖掘场景模块下的感性消费，提供给消费者的是从消费需求满足、沟通互动体验、情感纽带输送。

　　新技术将驱动新物种进化

　　双城商业地产市场向一线城市看齐。

　　未来将更加数据化和内容化，复合业态将成为主流。生活方式能够覆盖商业的全维度空间，不但可以对传统品牌、空间、文化赋予新的消费内涵，还可以创造新的消费生命。

　　消费阵地向年轻化转移，亚文化或成创新爆发点

　　年轻消费群体的小众化重组、亚文化聚合，产生了西南地区多元消费的动力机制。

　　未来，双城商业将满足、适应和挖潜个人化、小群体的需求，将充满个体表达的设计感融入消费当中。