戴德梁行：“2017年成都房地产市场回顾报告”发布

　　全球领先的房地产服务营运商戴德梁行发布--2017年成都房地产市场回顾报告，就住宅、写字楼、商业等物业市场的发展现状及趋势分享观点。

　　楼市祭出最严调控，2018年成都住宅市场将逐渐趋于稳定

　　自2016年9月北京首发楼市调控新政以来，紧密锣鼓的调控政策从中央到地方、从一线城市向二线城市乃至三四线城市蔓延，力度不断加大、内容频繁加码、政策周期不断延长。至2017年底，各项政策对住宅市场的调控已持续一年有余，且并未流露出丝毫放松姿态。楼市限制政策的密集出台，使得2017年整个住宅市场被贴上“史上最严”、“频率最高”、“范围最广”等带有政策印记的标签。

　　自2016年10月开始，成都陆续出台了一系列调控政策，限购、限售、限贷、限价、限商改住、摇号购房等措施轮番登场，其中“限价”政策出台后，成都住宅市场供应量骤跌，售价也得有效控制。2017年1-11月，成都主城区新增供应314.05万平方米，成交量553.1万平方米，同比去年分别减少64%和40%。但是，作为明显的人口流入型城市，成都住宅市场需求热度依旧不减，2017年1-11月，成都主城区成交量超出供应量43%，“全款购房”、“通宵排号”等现象直到11月摇号购房政策出台后才有所改善，“一房难求”成为2017年下半年成都住宅市场的真实写照。在此情况下，成都市主城区平均住宅成交价格同比2016年同期明显上涨17.42%至13911元/平方米。

　　对于现阶段住宅价格的上涨，戴德梁行综合住宅服务部董事谢普丞先生认为：“在房地产市场长效机制的建立过程中，以抑制房价过快上涨为目的的干预手段不会轻易撤出。在面对16年底和17年初房价的疯狂上涨后，成都政府果断出台了大量政策予以应对，房价得到有效控制。但限购、限价、限贷等仍属于传统手段，在这一轮的整体调控中，以缓解住宅市场需求压力为目标的重要手段——租赁住房开始进场。”

　　从《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》出台、住房租赁交易服务平台启动试运行、土拍实行竞租赁住房面积等等迹象看来，成都租赁住房市场已经开始萌芽。11月成都政府出台的《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》文件中明确指出，到2021年成都租赁住房保有量将达到151万套、13,627万平方米，较2017年增长25%、22%。租赁住房制度的建设有助于从需求端根本地解决市场供需矛盾，从而消除住宅市场的投机行为，因此租赁住房是住宅市场长效机制建立的重要支点。谢普丞先生认为：“随着租赁制度的完善，未来租赁人群比例会不断扩大，多层次的住宅供应体系将得以建立，这对于房地产市场的稳定发展具有里程碑式的意义。”

　　为真正实现“房子是用来住的”这一目标，未来房地产市场的相关调控政策将持续深入，租赁住房市场将得到大力发展。在长期调控影响下，成都住宅市场也将逐步趋于稳定。

　　甲级写字楼市场表现活跃，产业促楼趋势明显

　　自成都成为第六个国家中心城市以来，经济发展提速、城市影响力不断提升，商务水平逐渐提档。与此同时，成都甲级写字楼市场日渐受到外来投资者和优质企业的关注。2017年，成都甲级写字楼市场表现活跃，全年净吸纳量为250,677平方米，同比2016年明显上涨34%；其中，以天府新城区域表现最为抢眼，该区域全年净吸纳量为157,986平方米，占全市吸纳量63%。作为新兴城区，目前天府新城基础设施建设几近完善，加之受政策倾斜明显，各项税收优惠、租金减免、人才政策都成为优质企业选择在此落户的重要原因。

　　2017年成都甲级写字楼迎来超过30万平方米新增供应，虽然供应量巨大，但在活跃的成交带动下，空置率同比下降2.61个百分点；租金小幅上涨0.34%，至108.02元/平方米/月。其中，中央商务区作为起步早、氛围成熟、交通便利的传统商务区，在市场利好的情况下成功吸引众多优质企业目光，并产生了数宗大面积租赁交易。2017年中央商务区空置率同比下降15.53个百分点至20.55%；租金同比上涨7.55%至117.13元/平方米/月。

　　据统计，高科技、金融、房地产和建筑业是2017年成都甲级写字楼市场表现最活跃的租户类型，分别占全市新租赁面积的33%、25%和17%。其中，以发展高科技为主导产业的天府新城，在吸引了包括苹果、腾讯、阿里巴巴、微软等众多科技巨头在此落户或建立西南总部基地后，越来越多的同类型企业，或其产业链上下游企业均在该区域进行选址，产业集聚优势越发明显。

　　对于成都甲级写字楼市场发展的现状，戴德梁行成都公司写字楼部董事席芳认为：“2017年以来，成都市政府多番加码产业发展，不仅通过重塑城市空间格局再次定位和细分各区域重点发展产业，更是出台了多项产业政策，旨在大力促进产业升级、提升城市可持续发展动力。作为产业发展的重要载体，写字楼在这轮发展过程中也迎来了契机。年内大面积交易频繁，包括华为、斐讯科技、百度、纽昂斯、金山科技、银信阿尔法等在行业内具有一定影响力的知名企业纷纷在成都甲级写字楼内选址。”

　　对于未来成都甲级写字楼的发展走向，席芳女士表示：“2017年以来，银泰中心2号楼、佳辰国际中心等项目陆续投入使用，且入住率均在短期内实现明显提升，市场积极信号明显。随着更多优质项目进入市场，未来优质租户将成为甲级写字楼追逐的重要目标；长期来看，成都城市地位崛起，甲级写字楼市场将逐渐回暖并成为众多投资者青睐的对象。”

　　优质零售市场百花齐放，全年新增近70万平方米供应

　　由于2016年成都优质零售市场供应有限，使得2017年市场出现集中放量，共有8个项目陆续入市，市场存量新增愈69万平方米。由于新增项目多位于近郊，租金低于全市平均水平，继而导致全市平均租金同比下降6.26%至651.6元/平方米/月。

　　品牌方面，新零售模式下的生鲜超市、人气火爆的网红甜品店、文化氛围浓郁的书店三类业态表现抢眼。2017年各大品牌纷纷试水新零售模式，生鲜超市则成为该模式下最具噱头的话题，永辉旗下的超级物种，阿里开发的盒马鲜生等都纷纷进入成都零售市场并获得了不错的口碑。素来以高接受度和包容度著称的成都零售市场将成为新零售模式发展的重要战场之一。

　　其次，自带高人气属性的网红甜品店表现抢眼。成都零售市场已进入“全业态市场”发展阶段，品牌丰富度不断完善，其中作为代表年轻人时尚与个性的网红甜品店，由于高人气和高坪效属性备受市场追捧。2017年以来，网红奶茶店KIO、甜品店烂李子、网红冰淇 Emack&Bolio’s、REMICONE乌云冰淇淋等相继被引入成都优质购物中心。

　　此外，作为文创品牌的代表，书店在成都的扩张也为整个零售市场激起不小波澜，年内最美书店钟书阁、文青圣地文轩BOOKS、格调书店轩客会、言几又今日阅读等纷纷在成都布局，带来全新的文化消费体验。

　　对于未来成都优质零售市场的发展趋势，戴德梁行商业地产部董事钱峰女士认为：“从开发商角度出发，如今传统商业地产面临冲击，众多商业地产开发商正在谋求转变，轻资产管理模式可以提升资本收益和周转速度，未来这种转型将成为商业地产发展的重要主题。目前以文化、健康、音乐等为主题的商业形态开始受到消费者与开发商的关注。这类商业以关注消费者的情感需求为切入点，实现了与传统商业的差异化竞争。”