广州天河城22年 如何从购物中心“开荒”到“引领”

　　编者按：“九层之台起于垒土”。改变总是从一个人或者一个企业开始，最终影响的却是整个行业，甚至一个时代。在国内商业地产领域，从来就不缺少创新，也不缺少勇气。行业得以向前发展，正是来自一个个企业的创新和勇气。从这个角度来看，那些拥有远见的企业的变化，正是商业地产未来变化的开始。　　 

　　谁也没想到在22年以后，当人们重新审视中国商业地产发展的脉络时，竟然把购物中心起点的坐标定位到了1996年那年仍是一方苗圃的广州天河上。

　　彼时，国资企业广东天贸集团（已更名为天河城集团）在这样一片荒芜、毫无商业氛围的土地上打造出如今的广州天河城（开业时间:1996-08-18、已签约205个品牌），成为了国内第一座现代化购物中心。它无论是在选址、商业模式或者品牌选定等方面均起到模范作用，20多年来营业额一直位列全国前茅，甚至被后来者们奉为“商业神话”。　　 

　　如今，中国的购物中心遍地开花，但是绝大多数都可以从广州天河城的身上找到自己的影子。广州天河城，不仅引领着国内购物中心的发展，也为人们的消费升级埋下了浓重一笔。　　 

　　三板斧走上“商业神坛”　　 

　　国内购物中心产业发展史，绕不开广州，这里诞生了国内首个真正意义上的购物中心——广州天河城。　　 

　　20多年来，广州天河城商业运作的成功，让“天河城”三个字已经超越了普通商业范畴，甚至被后来者奉为“商业神话”。　　 

　　这其中，包括选址、商业模式以及品牌选定等方面，对商业地产领域均有“划时代”的推动作用。　　 

　　首先是“选址”。　 

　　20多年前，天河并不是一个好地方，周围很荒芜，没有一点商业氛围，也没有地铁的规划。彼时，时任副省长的刘维明和原广东省财办主任刘春亭共同选了这个地方，他们清楚广州的城市规划，将来这里是要做市中心的。　　 

　　尽管天河城筹建之初并没有将地铁红利考虑进去，但之后它实实在在地享受着地铁带来的无限客流。1999年一号线开通，天河城人气更旺了，“逛街就去天河城”逐渐成为广州市民的习惯。　 

　　2010年广州亚运会后，广州加速城市东进和商圈东移，天河路到珠江新城片区被划定为CBD。而天河城是这个商业龙头，屹立在天河路开端，顺应了广州商业中心东移的趋势，占据了优越的地理位置。

　　“选址对了，便成功了一半”，这句话也因广州天河城而成为商业地产的金科玉律。　　 

　　其次是“商业模式”。　　 

　　广州天河城的创业者从一开始就选准了购物中心这样一个在当时中国还不为人熟知的业态，并明确了只租不售、亲自引进主力店、运作全业态的经营模式，是天河城长期兴旺的关键因素。　　 

　　只租不售，保证产权完整是天河城成功管理的支点。如果店铺被拆散零卖各归其主，那么广州天河城的统一规划与品牌形象可能就无从谈起。　　 

　　引入主力店，为广州天河城起了良好的开端。事实上，广州天河城的创业者在初期便明确了百货（天河城百货）+超市（永旺）“两家主力店”的模式，以主力店吸引和稳定小租户。最终，广州天河城凭借该模式走上兴旺之路，仅用了12年即收回投资回报，而这也被称为“天河城模式”。　　 

　　全业态经营，则是广州天河城保持兴旺关键的一点。广州天河城，容纳了大型百货公司、大型超市、餐饮娱乐、电影院、各类品牌店200余家，成为广州首个“乜都有”商场。。　 

　　最后是“品牌选定”。　　 

　　从广州天河城发展的历史轨迹来看，无论是经营初期与强势商业品牌永旺的合作，还是到后来不断引进国际国内的知名品牌，包括万宝龙、施华洛世奇、劳力士等，选择知名品牌联手，强强合作是天河城发展的一贯思路。　　 

　　此外，广州天河城还在经营过程中不断调整品牌组合，通过不同品牌的组合来适应市场变化，为其带来了持续20多年的业绩增长。如今，广州天河城的业态品牌与开业之初已有很大的不同。　　 

　　中国购物中心发展的引领者　　 

　　作为中国MALL界最早的“开荒者”，广州天河城在某种意义上一直引领着国内购物中心的发展。　　 

　　1996年，广州天河城正式开业，这一年被视为中国购物中心发展元年，它的开业意味着中国购物中心时代的开启。　　 

　　彼时，中国商业市场的形态以百货为主，人们的消费更多是以杂货店形式满足人们日常物质“一次购足”的愿望。广州天河城的出现，则是以一种区别于老百货业态的全新业态进入市场。　　 

　　据悉，广州天河城建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，它为广州的商业市场带来前所未有的业态。　 

　　比如，天河城百货采取自营和联营结合的模式，“相当于现在的买手百货”；天河城有国内第一家“卖菜”的超市——永旺；1997年以后，包括怡景西餐厅、美食坊、天梦宫娱乐城、旱冰场等也陆续开业，这些业态开进商场，均为广州商业史上的“第一次”。　　 

　　“很难找到东西这么齐全的商场”，这便是一些老街坊对当时广州天河城的真切描述。

　　在广州天河城开业到2000年期间，北上广等一线城市陆续出现了一批具有代表性的购物中心，如广州中华广场、上海梅陇镇广场、上海港汇恒隆广场、重庆大都会广场等。　　 

　　按照天河城集团董事长黄启宁的话来说，当年的广州天河城为行业带来示范作用，“国内每个大型购物中心在筹建阶段，几乎都来天河城考察过”。　 

　　2000-2010年之间，全国范围内的购物中心迎来高速发展期。这十年，随着人们的消费升级，广州天河城不断丰富自身业态和品牌，餐饮、休闲等体验性业态占比开始增加，其销售额也因此在全国名列前茅。　　 

　　正所谓“人怕出名猪怕壮”，当时广州天河城许多中高层人员遭到其它购物中心挖角。不过，得益于这批人的出走，“天河城模式”也如石头落水激起的涟漪般，在商业地产领域逐层往外扩散，让国内的购物中心逐步朝着标准化、升级功能复合型方向发展。　　 

　　2011年至今，全国购物中心迎来新发展时期。当人们的消费需求愈发多元，购物中心便逐渐由“单打独斗”转向“商圈聚集”。　 

　　作为一个成功的购物中心，广州天河城凭着“天河城模式”的相继输出、天河路商圈的积极融入、不断推动着周边的商业发展，与正佳广场、太古汇、万菱汇、天环广场等“大咖”引领天河路商圈成为年零售交易额在万亿级别的“华南第一大商圈”。　 

　　在广州天河城的带领下，天河路商圈辐射范围包括宏城广场、体育西路、天河南一路、六运小区等，不仅与北京路、上下九、环市东等广州商圈竞争，甚至能抱团走出广州，在全国范围内形成模范作用。

赢商网以《商业一小步，时代一大步》系列报道，

记录这些具有创新和勇气的企业和购物中心。

2018年4月10日~12日，第13届商业地产节即将举办

与大佬们聊聊商业地产的曾经与未来的变化，一起向这些先行者致敬！