李明远洋二十年发展之路与林龙安禹洲创业史

　　2017年，一路向好的中国房地产在创下一个又一个新纪录之后，逐渐走向周期的顶点，新的一年将会是“小年”的判断在行业内广为流传。

　　在迈入“小年大周期”的阶段，虽然市场景气度下降大环境中房企的表现依然亮眼，但更多企业都在努力改变和创新，为即将到来的“小年”储备着粮草。

　　中国房地产发展数十年来，无论周期长短都自有起落曲线，螺旋式向上发展的趋势一直得以维系。在此间，无数企业和企业家翻涌沉浮，殚精竭虑，或谋一时、或谋全局，有所得、有所失。

　　一直以来，观点地产新媒体都在努力通过与第一线企业家深入交流和对话，借此洞察中国房地产企业家如何认知行业、掌控企业，以及他们会用怎样的视野来诠释自身的行动与思考。

　　无论如何，房地产行业正是由无数个弄潮时代的企业家、企业领袖所引领，而领袖的意义在于他们的命运成为诠释时代进程的符号，这正是观点地产新媒体一直坚持推出“领袖访谈”的宗旨所在。

　　2018观点年度论坛即将到来之际，观点地产新媒体翻阅过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家，再一次重温他们的思考、探索和观点，以此纵览行业，看遍企业沉浮。

　　这一周，观点地产新媒体推出以下两位企业领袖，重新阅读和认知：远洋集团董事局主席、总裁李明先生，以及禹洲集团董事长林龙安先生。

　　李明

　　青年远洋在路上

　　我希望远洋人始终以创业者、奋斗者的姿态去追求更好的未来。

　　穿透京城的阴霾，邂逅琼州的蓝天，阳光透过茂密的椰林和巨大的落地窗，温和投射在桌面上，洒下斑驳的一点、两点，人的心情也随这个美丽的海岛变得明媚开朗。

　　这是李明第一次出席博鳌房地产论坛现场，此前除了远洋自己的主场，个性低调的他很少出席这种类型的活动，海岛的热情和论坛的热闹都让他感觉颇为新鲜。

　　入场前，李明入乡随俗地将白色衬衫换成了大会会服——海岛风情的花衬衫，他看着我们笑着说，“还是要表达下对大会基本的尊重”。

　　这是一位个性温和、为人亲切的企业领导人，传闻中他出行坐经济舱，经常去员工食堂吃饭，你很少看到他有表情丰富、情绪起伏的时候，似乎总是波澜不惊，用特有的低沉平稳的嗓音，不徐不疾地表达着自己的观点。

　　但如果将目光转向李明所领导的远洋集团，呈现的却是另外一种截然不同的风格。

　　过去几年间，李明在远洋内部实施态度坚决的转型和大刀阔斧的改革，已经足够让外界领教这位主席雷厉风行的另一面。

　　据观点地产新媒体了解，李明曾经将股权结构调整、区域结构调整及物业类型调整，形容为远洋头上的“三座大山”。

　　二十年来，远洋完成了股权改造和香港上市，地产业务多元化的发展模式也已初步完成三级跳：住宅地产愈发壮大，商业地产、地产金融也在逐步收获，积极探索的养老服务业也显现成果。

　　二十年的发展同样在李明身上留下了岁月的痕迹，当年意气风发的青年如今已两鬓染霜，但对于一个时刻保持危机感的“战士”，企业的经营之道，唯有变才是唯一的不变。

　　2015年，远洋集团正式启动第四步发展战略，以房地产实业为基础，构建有限多元业务格局，打造有质量、可持续、稳健的发展格局。对于远洋和李明来说，市场时变时新，企业也应当与时俱进。

　　博鳌房地产论坛上再见李明，我们发现，他的身上又发生了一些变化。

　　“我个人过去也赞同市场到了一定高度该调整了，最近我的观点有了一些调整，我认为，可能存在继续增长的条件。”

　　远洋的员工透露，李明经常在公司讲一句话：打仗的将军赢的是上一场战争，他为什么可以当上将军，是因为以前打过胜仗，但这也意味着下一场仗他并不一定是胜利者。所以只有多学习、去实践，才有生存的可能。

　　高度市场化视角的李明认识到，没有永远打胜仗的将军，这种清醒的自我认知和时刻的危机意识，或许正是触动李明每一个敏感市场神经的关键推动力。

　　“过去几年间，房地产市场在高位运行的情况下，仍然保持了持续性的高增长，这种现象是值得我们认真思考的。”

　　李明指出，一方面，房地产市场本身无论价格还是交易量，如果从实际购买力、人们消费的改善性需求和人口流动几个角度上看，这种增长在未来数年当中有可能可持续；另一方面，中国庞大的人口和巨大的市场容量决定了，房地产市场确实将具备较大的回旋余地。

　　基于此，李明认为，要重新对市场做一个乐观的预期，“起码中短期是乐观的”。

　　古人说，“三十而立，四十而不惑，五十而知天命”，已经到了“知天命”年纪的李明，却从来没有放弃过对企业正确经营道路的求索。这或许更多的，是基于他对远洋集团这家企业的热爱。

　　“我喜欢踢球，用球员角色似乎可以回答你的问题。在远洋发展初期，我觉得我是前锋；这些年，我更像是中锋和后卫；而现在和以后，我希望自己是守门员，让更多年轻人去冲锋。”

　　李明给自己天命之年的定位是“守门员”，这个回答不得不说有点出乎人的意料，但对于一位历经房地产市场二十年风云变迁的企业领导人来说，这样的选择似乎又在情理之中。

　　“远洋管理层从去年开始更新换代，到现在为止这个调整基本完成，新的管理层绝大多数成员非常年轻并受过最优秀的高等教育，一线和管理层经验都有，从业时间及在公司工作的时间超过十年，大概有几十位这样的精英充实到中高管的各个岗位上。“

　　“我能做的就是充分支持、尊重他们的工作，查漏补缺并对工作结果负责。我觉得80后才能面对90后，90后才能懂00后，让60后去理解90后、00后消费者，结果显而易见。”李明笑着补充。

　　1993年发展至今，24岁的远洋正当好年华，那么，未来又在何方？

　　观点地产新媒体了解到，2016年，远洋集团完成了品牌焕新，正式更名为“远洋集团”，确立了以远洋地产、远洋商业、远洋资本、远洋服务和远洋营造为核心的五大业务板块。

　　在第四步发展战略指导下，远洋集团正朝着有限多元化方向稳步迈进。而在李明看来，这种布局还远远不够。

　　“实际上这些业务都是远洋的传统业务而非新业务，只不过相对远洋地产，远洋商业、远洋资本、远洋营造、远洋服务的规模会小一点，现在远洋把它们提到一个并行发展的高度上，未来远洋还要把这些业务一个一个拆分，让它们都独立地去发展。”

　　李明表示，远洋资本发展速度较快，当前国家最大的金融风险来自于信贷，真正消化这些风险则需要扩大直接融资，这就给远洋资本在地产行业中的发展提供了很好的商机，“因为远洋本身业态比较多，我们进入资本市场的时间又很长，人员也很专业，经过长时间的磨合成长之后，已经具备了做房地产金融的条件。”

　　李明透露，目前远洋资本管理资产规模已经超过500亿人民币，所投资的项目主要是外部项目，到今年年底，远洋资本管理资产规模将正式超过100亿美金。

　　众所周知，相比起持有型物业和新兴业务，传统住宅开发业务增长起来更快，远洋过去几年为了培育和发展持有物业和新兴业态，可以说在一定程度上牺牲了住宅业务的规模发展，但却也为远洋提供了未来持续发展的能力。

　　而在远洋上市十周年之际，当公司持有型物业和新兴业务都已初具雏形，成果显现，远洋亦宣布迎来新一轮蝶变，公司将加速住宅开发业务的发展速度，“赶上、迎合现在还能持续发展的市场环境”。

　　“远洋这些年应该说为持续发展、为未来发展下了很多工夫，只要去耕耘，只要去努力，总会有收获。我希望远洋人始终以创业者、奋斗者的姿态去追求更好的未来。”李明最后总结道。

　　林龙安

　　禹洲创业史

　　创业23年，林龙安深知房地产行业的残酷，只有居安思危，才能活得长久。

　　6月下旬的上海正处于梅雨时节，淅淅沥沥的小雨将这座城市笼罩在烟雨中。路面上车来车往，是这座城市的繁忙日常。

　　位于浦东新区的禹洲广场是禹洲集团的总部所在地，因林龙安爱好收藏木艺，25楼的董事长办公室内清一色都是木制装饰，古朴、醇厚、沉稳的风格亦如其人。

　　接待客人的桌面上摆放着整套茶具，闽南人爱茶、懂茶，在沸水中不断浮沉的茶叶，恰似人生的起起落落，品过之后，方知回甘。

　　作为企业的掌舵人，林龙安时常穿梭于沪港之间，以至于鲜少有时间坐在上海总部的办公室内。上午十点稍过，林龙安在会见完最后一批到访的客人后便匆匆回到办公室，接受观点地产新媒体的专访。

　　身着白衬衫、黑色西裤的林龙安显得格外精神，一进门就热情地招呼大家喝茶，将近两个小时的对话过程中，众人围坐在一起品茶、谈天，气氛融洽。

　　简单、直接的林龙安侃侃而谈，分享自己对禹洲、对行业、对市场的观点，在这个爱拼才会赢的福建企业家身上，我们看到的了坚持、睿智和对未来的乐观。

　　2016年，禹洲实现了232亿销售额，并成功将总部迁至了上海，22年时间，跨越千里之距，这家从厦门起家的房企成功扎根大上海。

　　但这仅仅是一个开始，“搬到上海之后，禹洲的战略目标自然就拉升起来了，到2020年要达到1000亿。”林龙安如是说。

　　2017年，林龙安的目标是力争突破400亿，而到2020年则剑指千亿。只是，摆在禹洲和他面前的，还有许多需要跨越的路，但未来，前路可望。

　　曾有作者这样描述民营企业家：“身为弄潮儿的他们在激荡中前行，他们有的曾乘风破浪，有的豪情满怀、有的精于计算、有的勤恳坚毅、有的进退维谷”。

　　对民营企业创业者而言，90年代正值改革开放的大好时代，体制闸门放开后，一大批有志之士有了可以充分发挥手脚的舞台。1994年末，三十而立的林龙安放弃了厦门财政系统公务员的稳定工作，选择下海创立禹洲地产，成为了时代的弄潮儿。

　　在当时，做出这个决定确实需要很大的勇气，厦门的房地产行业也还处于看不清前路的发展期，许多房企应势而生，禹洲并不是最早的，但林龙安认为，“起步虽晚，但起点要高”。

　　1995年，禹洲推出第一个产品“禹洲新村”，地处厦门市岛内仙岳山麓城乡结合部，虽然并非城市的核心地段，但禹洲在产品上花了不少心思，以“推窗一片绿，我家在禹洲”的人居理念，注重建筑与自然，人与自然的和谐关系，在当时的厦门市场上赢得了一片美誉。

　　赚得第一桶金后，林龙安继续以稳扎稳打的方式在厦门市场扎根。20余年的地产生涯，伴随国内房地产行业经历由寒冷的冬蛰期，到全面腾飞的爆发期，再到如今逐渐平稳的后时代。

　　市场大潮起起落落，一大批房企都被淹没在历史的洪流中，能够生存下来的，自然都是有其独到之处的。

　　“禹洲和其他地产商最大的不同之处，在于我们注重厚积薄发。”在林龙安看来，或许和自身性格有关，禹洲一直强调脚踏实地、稳健经营。在厦门深耕12年后，禹洲地产已经发展成为当地最大的住宅地产开发商之一。

　　2004年起，禹洲开始进行版图扩张，在上海、合肥相继落子，从一家区域型房企向全国型房企转变。

　　此后的两三年间，是中国楼市快速发展的时期，在享受了行业红利后，2008年，一场金融风暴席卷全球，房价下行，市场成交清淡，不少企业面临资金断链的问题。禹洲则依靠长期稳定的现金流度过危机，并于2009年底成功赴港上市。

　　虽然一直强调以稳为主，但作为房地产业快速崛起快的一股力量，敢拼爱拼的标签同样适合林龙安。在其办公室的墙面上，一副毛泽东的《沁园春·雪》格外醒目，“数风流人物，还看今朝”显得尤其磅礴大气。

　　2013年，禹洲成功跻身百亿房企俱乐部，然而随着房地产行业由黄金时代走向白银时代，行业的整合度越来越高，对中型房企来说，面临着更多的挑战。

　　“对于禹洲来说，竞争越来越残酷，我一直跟集团的高管说，不进则退，如果一年跟不上，第二年、第三年就没有机会了，最终就是被收购、并购的结局。”

　　创业23年，林龙安深知房地产行业的残酷，只有居安思危，才能活得长久。

　　近年来，随着行业走向存量时代，纯住宅开发的利润空间越来越少，房企跨界转型成为经济新常态背景下的必然趋势，其中，健康、教育、金融、文娱等是诸多房企转型的方向，有的甚至提出要“去地产化”。

　　对此，林龙安不予臧否，但对于禹洲，他表示仍将坚持住宅开发为主业：“金融可以做，但是如果从房地产专业来讲，不能混在一起，还是要将房地产开发做得更加专业化、精细化，只有如此，未来我们才能做大做强。”

　　如何做强自己？林龙安首先做的就是“储备粮草”。

　　对于拿地，林龙安颇为自信：“禹洲多年来几乎都是择机拿地，从不盲目拿高价地。收购、并购是我们拿地的重要渠道，譬如此前我们进入华南片区，基本都是收购来的项目。禹洲经过二十多年的经验总结，在市场低潮期时，可以多收购一些土地，支撑起公司的快速发展。”

　　数据显示，目前禹洲的土地储备已经超过1100万平方米，货值接近2000亿，这一数据甚至超越了一些大型房企。其中，80%的土地储备都在一二线城市，55%的土地储备集中在上海、苏州、杭州、南京、合肥这五座城市。

　　因此，对于2020年实现1000亿的目标，林龙安显得信心满满。

　　林龙安的另一层信心来自于禹洲保持多年的“高增长、高盈利、高利润”特色，连续十年毛利稳定维持在35%左右，连续5年派息比率高达30%以上，股息收益率8%-10%，连续十几年将负债比率维持在60%到80%之间，这些亮眼的数据为禹洲赢得了股东的信任。

　　“作为一个掌舵人，能让股东、投资者共享企业价值，我感觉是很欣慰的，我们要走出自己的特色之路。”