西点茂升级改造 京西商业未来将何去何从？

　　2017年5月，沉寂已久的京西商圈旧貌换新颜。2006年春天开业的西点百货，经过升级改造后于2017年5月22日重装亮相。此次改造包括调整项目的商业定位及对项目内部装饰和外立面进行装修改造。

　　改造后的西点茂是否能够弥补京西商业不足，吸引区域消费回流，解京西商业之困？近日笔者带着这些问题对升级后的西点茂进行实地探店。

　　西点茂升级改造迎合社区消费需求

　　西点茂地处京西商圈，位于五棵松地铁站和玉泉路地铁站之间。外部交通主要以公交为主，地下2层设有停车场。

　　全新改造的西点茂外立面以玻璃墙为主，内部通过明亮的光源设计搭配简洁干净的装饰风格，为消费者营造出舒适的消费体验。

　　不仅如此，西点茂根据京西商圈的区位特点对经营品牌和业态搭配也做了相应调整。品牌和业态搭配上主要以餐饮类和生活服务类为主，基本满足周围社区居民的消费需求，与社区商业定位相符。

　　西点茂一共5层，地上部分一、二层以生活服务类和零售类业态为主，三层主要经营餐饮类业态。地下一层主营超市、快餐和生活服务类店铺。

　　一层和二层主要以经营的生活服务类和女装、配饰类产品。记者发现苹果、华为手机直营店中有零星顾客，化妆品、女装及黄金饰品鲜少有人问津。二楼的美发店、美甲店、欧莱雅养生会所也较为冷清。

　　三层主要经营餐饮类业态，汇集五湖四海各地特色餐饮品牌。其中安徽菜徽张为北京首店。此外，还有新派陕西菜秦门，潮本味，金手勺，寻味香港，十秒到过桥米线，台日式料理鳗步等。记者发现，在中午用餐时段餐饮区人流量还是比较大的，上座率基本在80%以上。　

　　地下一层以超市、快餐、生活服务类为主。超市发超市经营面积2200多平方米，共经营商品数量6200多种，其中包括酒饮类、食品类、副食类、日配类、百货类、加工类等商品。

　　此外地下一层还设有手机、电脑、手表维修店铺及洗衣改衣店和修鞋店，与社区商业定位相符，基本满足了附近社区消费者的需求。同时也符合社区商业项目的发展。

　　美中不足的是西点茂层高略低稍显压抑。另外问询处、卫生间和母婴室没有明显指引。由于项目全新升级改造，笔者特别进入卫生间及母婴室探查，发现母婴室仅配备洗手池和台面不够周到细致，洗手池内有明显污物长时间未经打扫。卫生间部分挂衣钩和门档已经损坏，卫生纸、洗手液、烘手器也不能正常使用。

　　从西点茂升级后的现状可以看出，整体购物环境有显著提升，明亮整洁、现代感十足，但内部基础设施疏于保养维护，若能进一步完善提升服务和细节，做到软硬件同步升级，消费者将有更好的购物体验。

　　在业内人士看来，西点茂升级调整后，定位基本符合社区商业项目的发展，但由于体量较小，辐射范围有限，吸引客流量小，无法起到西部地区商业项目标杆的作用，对京西地区的商业发展推动甚小。

　　京西商业困局源于缺乏标杆项目

　　多年来，京西商业困局一直被行业所诟病。位于长安街沿线，地理位置优越，商圈却一直没有拿得出手的标杆项目。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾对赢商网表示：京西商圈区位条件并不理想，周边缺乏甲级写字楼和金融商务区。

　　据赢商大数据显示，周边常住人口约12.4万人，比北京其他商业项目平均值高30%左右，但周边的商务人员相比同城其他商业项目较为稀缺。

　　京西地区的商业地产项目多以社区商业为主，缺少标杆项目吸引消费人群。面对这种情况，研究京西商业发展现状，打破困境，走出商业凹地的魔咒,进一步探究京西商圈未来发展方向显得至关重要。

　　亚太商业不动产学院院长朱凌波认为：与东部地区相比，北京西部地区商业发展相对滞后，特别是特色文化、休闲、娱乐、商业聚集地缺乏，一方面不能适应区域商业发展的需求，另一方面也存在大量的消费外流。

　　朱凌波认为，北京西部居住着大量IT、大学、政府公务员等高净值人群，消费能力较高、消费品类追求时尚，消费客群是存在的，但京西地区一直缺少一个引领潮流的标杆商业项目。缺乏辐射范围更广，让区域甚至全北京的消费人群，都把它当作一个高地，吸引这些人群来这里购物的商业项目。　

　　创新引导消费回流

　　近年来我国经济稳步增长，消费者购买力明显提升，北京市商业企业管理协会高级经济师顾问高以道表示，随着老百姓人均收入稳步增长，经营者是否充分调查研究周边消费群体的消费需求、消费习惯，从而吸引消费，是每个商业项目经营者应该考虑清楚的问题，因为这是在商场中胜出的关键。

　　自2017年起，零售业逐渐实现科技创新。云计算，大数据，O2O等高科技纷纷进入零售商业，电商和实体店形成新的互动和新零售模式，实体商业形成了一波新的繁荣。

　　高以道强调称，在这种情况下，零售商业要迅速更新自己，运用科技手段，从经营理念、管理、人才选拔和经营模式上迅速更新，不但要追赶时代潮流，还尽可能的要站在潮流之前，引领潮流。

　　对于京西商圈未来的发展朱凌波认为，京西地区需要政府对商业项目去做宏观的规划布局。商业地产项目开发商对京西市场需要进行深入细致的研究和定位。

　　就区域的消费能力、人口素质和周边竞争情况而言，京西地区未来有较大的发展空间，但若真正能服务好属地化客群让消费回流，还需要一个特色鲜明、业态丰富、整体商业水准较高的标杆商业来引导。规划引领潮流的标杆式商业项目、培育消费者的消费习惯都需要一些时间和耐心。