许华芳：“新零售”是宝龙未来最大的想象空间

　　3月27日，宝龙地产总裁许华芳携副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心总经理黄文钟，以及资本中心副总经理陶骁杰一众出席宝龙地产2017年度业绩会。

　　与往年无异，都是熟悉的面孔。

　　在发布会一开始，总裁许华芳先生便对现场媒体记者表示自己很开心，原因在于“宝龙地产的两个评级，包括标普跟穆迪都有业绩的提升”。

　　另一方面，能够使得平时面对媒体显得较为拘谨许华芳毫不掩饰内心喜悦的，其实还有另外一个原因：“宝龙地产全年的分红达到了25分港币的历史新高，相较2016年增长了56%。”

　　从现场披露的财务数据来看，2017年，宝龙地产确实也取的了不错的成绩，全年收入是155.93亿，较2016年的142.96亿增长9.1%；毛利润为52.25亿，毛利率较2016年升了1个百分点到33.5%；核心利润为22.66亿元，大幅提升了40.8%；净利润为38.68亿元，实现40.7%的增长。

　　美中不足的，净负债方面上升到86.8%，还被在现场的媒体记者“揪了个正”。

　　“今年销售350亿是合理增长”

　　据观点地产新媒体了解，2017年，宝龙地产合约销售额为208.82亿元，虽然这一数据较2016年同期上升约18.4%，但距离大房企似乎越来越远。

　　在当日业绩会，许华芳宣布将2018年销售目标定为350亿元，这一目标较2017年大幅提升68%，并称未来三年，宝龙的合约销售复合增长率将超50%。

　　值得一提的是，宝龙地产2017年的销售比2016年仅有16个百分点的增长。对此，有现场媒体指出，宝龙地产是否是受整个房地产行业规模上的压力，所以大幅提高销售目标。

　　许华芳给出的回答是，宝龙350亿元销售目标是合理的增长预期。

　　据其介绍，2017年，宝龙地产新增土地项目18个，项目总建面386万平方米，当中环渤海占比14%，长三角城市群占84%，海西地区占1%。期间，宝龙地产还新进入南京、绍兴、舟山等城市。

　　这些土地储备，使得宝龙新增货值700亿元。截至2017年底，宝龙地产总土储1409万平方米，60%分布在长三角，其中有585万平方米的土地储备在环杭州湾大湾区内，总货值1214亿元。

　　许华芳称，宝龙地产现有货值大概为2200多亿，因此“定下这个指标还是不高，应该说我们很有信心去做得更好，所以定下一个比较好的目标，希望能做得更好”。

　　许华芳同时表示，宝龙地产在推行369发展体系，希望能把速度提更高一点：“以前更注重产品的个性化、特点，对速度这方面可能会稍微忽视一点，在今年会加强对速度的打造。”

　　据许华芳介绍，把目标提升68%另一方面，是宝龙地产2017年在上海“有好几十亿没法卖”，这部分的项目“只能等一等，把去年的节奏往后移”，该部分项目将在今年推出。

　　他进一步强调：“我们公司的逻辑，都是根据自己的节奏去走，也不会去比太多的同行，反正每年都有比较好的增长，应该就是我们想要的一个结果。”

　　对于公司2017年净负债率指标不够理想，许华芳也表示，上述未能推出的项目对该部分指标造成了影响，“如果去年在上海卖个六十亿，无论销售规模或是财务指标方面，可能都会更加漂亮。”

　　资本中心副总经理陶骁杰接过许华芳话称，宝龙地产的商业模式和高增长的内房股不太一样，另外宝龙的经常性收入对利息的覆盖以及持续两年都在1.1倍以上，负债率上升，但宝龙的流动性压力还是比较小。

　　根据宝龙地产最新财务数据披露，该公司总资产954.9亿元，净资产为294.7亿元，现金跟银行存款为99.5亿元；总债务355.36亿元，当中长期债务257.8亿，短期债务97.5亿元。

　　“新零售是未来最大想象空间”

　　在近两年来的业绩会上，新零售成为了宝龙地产每一场业绩会中必讲的话题，也是外界媒体对宝龙地产最为关注的热点之一。

　　据了解，2017年宝龙地产商业经营效率的提升，也带动了租赁收入的成长，去年实现18.04亿元，同比增长了29.7%。同时，宝龙商业在过去五年的复合成长率达到26.7%。

　　观点地产新媒体获悉，宝龙地产目前开业的商场有36家，商业管理面积为350万平米方米，年客流量超过4亿人次。

　　按照计划，未来三年宝龙地产将在2018年开业3家，2019年规划开业9家，2020年新开4家，届时宝龙商场总数将达到52家。

　　副总裁兼资本中心总经理黄文钟也表示，期间，宝龙地产商业运营能力有所提升。长期稳定的租金收入有效提高了跟利息的覆盖，公司的经常性收入2017年达到22.9亿，经常性收入占营业收入的比例是达到15%，经常性收入的利息的覆盖是1.1倍，投资物业价值为392亿。

　　黄文钟进一步表示，商业方面，宝龙地产定下来五年内年复合25%，未来的想象空间是线上线下结合的新零售。

　　对于新零售，宝龙正试图做一些衔接，不久前成立的“创想实验室”便是这当中的行动之一。据悉，该项目用以专注探索线下实体店的体验升级，把一些前沿的技术在线下进行利用，比如说扫码购物、店内导航、智能收银、门店SASS系统以及无人店技术应用等。

　　同时，宝龙地产还在包括像京东金融、无人支付、自助自费的终端，人体工学的电子竞技椅设计方面都在做出一些尝试。

　　“包括我们在这种新门店的门售，我们都有一些很好的合作。”黄文钟进一步称。

　　许华芳接着表示：“整个新零售，可能是在宝龙未来的最大想象空间，也是本人在这个时间内思考得最多的问题。”

　　但其称，短时间内还没有特别多的透露，即使是去年跟互联网公司的合作也还只是一个很基础的合作，“公司在一直跟他们中高层有更多的探索，希望有更广泛的、大范围的合作。”

　　“智慧商业这个题目，我个人感觉我们公司可能会提得多一点，也想得早一点。如果你这个特点或竞争优势能体现出来，就是你的创新能力。”最后，许华芳还不厌其烦地解释。

　　这或许也是宝龙地产布局新零售的初衷。

　　以下为宝龙地产控股有限公司2017年度业绩会现场问答实录：

　　现场提问：公司今年目标350亿，是否感受到了规模上的压力，所以提高了这么大的销售目标？公司净负债有点偏高，融资成本和资金上是不是有一些压力？新零售这块，因为去年也有跟一些线上互联网的巨头合作，能不能透露一下一些详细的合作情况，或者今年会不会有一些新的进展？

　　许华芳：谢谢你的问题，今年定350亿，我觉得两个方面，一是我们去年取得的土地还是不错的，所以还是一个合理增长的概念。

　　要说跟去年比较大幅增长68%，有一个很重要的原因，去年上海有好几十亿没法卖，所以这部分只是等一等，把去年那个节奏往后移，我认为是这样去理解。我们公司的逻辑，已经都是根据自己的节奏去走，也不会去比太多的同行，反正每年都有比较好的增长，应该就是我们想要的一个结果。

　　对于商业的想法，我们也同样还是充满信心，因为整个商业的理解，我们在这个行业里面还是做得非常久，又非常专注的。

　　负债率的指标，确实公司的角度也是相对不够理想的，还是刚才那句话，可能还是上海这几十亿影响了指标，如果在上海卖个六十亿，那无论从销售规模跟指标，都会更加舒服和漂亮。

　　对于宝龙来说，我们还是走得相对稳健一点，精益求精是我们的基本战略。在融资方面，我们公司有一个特点，我们市场很多，其实融资的渠道和平台是非常多的，除了有境外发债，国内现在就有批完了还没用的100亿额度，还有很多没有抵押的资产可以使用，所以现在看国内，其实钱还是能拿到的，在于你能不能拿到便宜的钱。

　　新零售可能是在宝龙未来的最大想象空间，也是本人在这个短时间内思考得最多的问题，短时间内还没有特别多的透露。

　　应该说去年跟互联网公司还是一个很基础的合作，但是我们也一直在跟他们中高层、高层有更多的探索，希望有更广泛的大范围合作，这个是我今年给到同事的一个大目标，但是又不是一个100%要完成的目标，我们希望能实现，但是这个东西是一种探索未来的发展，我本人也会参与这个新零售推进的过程。

　　陶骁杰：净负债率方面，宝龙商业模式和高增长的内房股还是不太一样，但从另外一点可以看到，我们整个经常性收入对利息的覆盖已经持续两年都在一倍以上，超过一倍，未来我相信这个比率应该会更好，所以相对来说，虽然负债率上升，但是我们的压力是比较小的。

　　现场提问：公司未来发展的重心还是在商业这块吗？有没有考虑一些办公室或者普通的住宅楼这边？新零售这块，公司智慧零售概念还是比较新的，这是想要领先的一个发展方向？

　　许华芳：一直以来，商业是宝龙的一个特点，也是优势和竞争力，我们从1990年就开始做房地产，无论是住宅还是办公都是我们的老本行，一直都在做。

　　从我的逻辑来说，还是把它当成两个声音。房地产销售市场的声音，我们还是积极往上，商业持续的经营增长也依然存在，每年开五个左右的商场，到2020年要超过50个商场，年复合增长要25%。

　　我认为在未来五年时间里，这个双轮驱动会一直存在。我们会根据取得项目的情况做不同的产品。

　　智慧商业这个题目，我个人感觉我们公司可能会提得多一点，也想得早一点，有没有故意要在行业里面，没有这个出发点，本质上企业竞争就是这个维度。如果特点或竞争优势能体现出来，就是你的创新能力。

　　我很深刻能感受到未来商业必须是往智慧方向发展，这个趋势已经很明显，只是现在确定这个画面是什么画面，大家共同在探索过程中。

　　某种程度来说，一个是自私地为企业角度去理解，另外一个角度是希望为这个行业，共同把这个智慧商业探索得更准一点。

　　现场提问：2017年是中国楼市调控政策非常紧密的一年，包括限贷、限购、限价等，管理层是怎样看待这些强调控的，这些对公司的业绩表现有没有什么影响？

　　许华芳：怎么去看这个行业？这两年谁都想不出来这么多的调控，但是要反过来去看，相信过去这两年房地产的规模跟发展的增长也是绝无仅有的。

　　销售总额、销售面积可能去年是历史新高，未来要破都很难。哪怕你觉得调控很多，它依然是很厉害。

　　不要把调控当作一个很负面的去理解，其实这个调控往往反映的是过去这两年是中国房地产历史上最好的两年，所有公司的规模、效应跟利润增长都是最高的，我不认为调控是对房地产有很大压力。

　　现场提问：对公司的销售表现有没有影响？

　　许华芳：肯定有一些影响，特别是一些城市的调控力度是非常厉害的。就像宝龙30%左右的市场规模在上海，去年这一部分就影响非常大了。

　　但是总不能一个城市就一直调控，其实上海调控的政策陆续放开了，允许去卖了，但是对价格的限价红线还是守着，不允许涨。

　　还是我刚才讲那个逻辑，不允许涨但是现在允许卖了，去年是不允许你涨也不允许你卖。所以，可能不同企业对调控的政策影响差别很大，主打一线的影响就大一点，主打三四线的可能就影响小一点。但全国都有发展，去年销售也会非常理想，这是个人观点。