保利商业的实力秀：揭秘4大运营策略 今年迎9大购物中心亮相

　　3月30日，一场以“聚势保利·谋远未来”为主题的招商发布会，亮出了保利商业的规模实力与创新战略。

　　作为实力央企，保利在商业地产领域上虽然“年轻担当”，但发展势头迅猛。目前已在全国全国开业运营144个商业项目，涵盖购物中心、酒店、社区商业、公寓四大板块。

　　其中在购物中心领域中，保利商业拥有三大产品线，更通过四大差异化运营策略，在规模化和效益化当中注入专属的商业基因。承载着保利商业打造“都市生活体验+”的愿景，在2018年，将有9大购物中心全新亮相。

　　保利商业的“多元”发展 四大业务共创都市生活体验+

　　购物中心经过了20多年的发展，已经走过了5个时代，现在正经历着第6个时代——存量时代。

　　数据统计，2017年，全国整体计划开业购物中心970家，而实际只开业504家，总体量超4600万㎡，开业数量创历史新高；与此同时，466个项目延期开业，整体开业率下降至52%，至2013年起连续5年微幅下跌。

　　不难看出，目前购物中心正在面对同质化竞争、客流不旺、租户难求、运营难、收租难等等经营困境。

　　因此，2017年，购物中心的转型也越发显得迫在眉睫。这一年，行业内开始发生一系列的大事件：富力、融创收购万达商业、阿里私有化银泰商业……线上线下加速融合、渠道下沉以及“跨界+场景式”混搭的体验式商业已成为当下的购物中心转型趋势。

　　在这一背景下，千亿央企保利集团经过不断发展，形成以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局。使保利的产品线从住宅延伸至商场、写字楼、酒店、会展及体育场馆的开发与运营中，逐步构建“多元”的利润增长模式。

保利商业地产投资管理有限公司副总经理方长斌

　　其中保利商业，基于清晰的业务板块划分，在不断变化的市场环境中通过轻重并举的方式，依托四大核心业务及三大多元化服务，迅速推开全国布局。截止2018年1月保利商业已在全国开业运营144个商业项目，总开业面积超185万㎡。

　　保利将住宅地产与商业地产9大产品进行联动，构筑保利大消费领域，打造都市生活体验+。旗下四大核心业务（购物中心、酒店、社区商业、公寓），从不同角度对都市生活体验+理念进行了诠释，每一条产品线都有各自的特色定位与使命。

　　●  购物中心

　　体验作为最显著的特点，放在保利商业运营的首要位置。保利MALL、保利广场打造为城市文化主题家庭欢聚目的地，而保利时光里则基于艺术生活方式，通过不同产品的品牌定位，与传统购物中心形成区隔。

　　●  酒店

　　立足于中高端酒店领域，在保利酒店的市场定位中，以鉴赏和美新生活为最高注脚，包括顶级奢华品牌诺雅、精品艺术品牌ARTEL和轻时尚品牌N+ HOTELS，打造中国人自己的东方生活美学酒店品牌。

　　●  社区商业

　　通过线上智能科技与线下实体店相结合，将新型零售、生活服务、邻里社交贯穿起来，打造和美生活的智慧家。其中若比邻社区商业进程中，希望以独特的社区消费理念带给所有家庭新的生活方式，实现社区生活的不断迭代。

　　●  公寓

　　无论是面对商务精英人群的瑜璟阁，还是面对年轻群体的N+，都能让受众在这个城市找到理想的居所。保利刚起步的长租公寓，将做到全社群、全需求的居住空间。

　　购物中心发力三大产品线 四大“杀手锏”助推客流转化

　　伴随保利地产20多年的发展，如今旗下的住宅、写字楼、酒店等都已积累大量的消费流量，这也为购物中心带来消费流量优势。发力购物中心的保利商业，把关注重点放在消费者身上，通过特色运营，将这批消费流量转化为保利购物中心的核心消费人群。

　　针对不同区位、不同消费需求，保利商业将旗下购物中心划分为三条产品线：

　　●  保利MALL

　　城市中心型商业，体量10-20万㎡，定位是以绿色环保、家庭欢聚为主题的一站式休闲娱乐购物中心，突显前瞻性的生态设计理念，生态商业建筑和社区人文与公共空间浑然一体，人们在亲近大自然的环境中尽享生态城市生活。

　　●  保利广场

　　区域中心型商业，体量5-8万㎡，打造会呼吸的城市综合体，定位是以绿色环保、家庭欢聚为主题的一站式休闲娱乐购物中心，凭借生态建筑设计，采用新概念的业态组合方式，为顾客创造时尚、健康、轻松、自然、舒适的体验氛围。

　　●   时光里

　　生活方式中心，体量3-5 万㎡，定位为都市中心型艺术主题生活方式中心，主要面向都市精英群体。时光里把“艺术”作为产品主题，汇聚创意餐饮、精品零售、休闲娱乐、艺术展示等多个功能，打造充满艺术休闲氛围的体验场所。

　　客流作为最关注的核心资产，保利商业将通过IP、创新、孵化、会员管理四大“杀手锏”来形成差异化，在细分市场领域中体现保利项目的亮点。

　　●  IP：保利商业围绕整个家庭的亲子消费，打造出独有的儿童主题空间——童萌俱乐部。通过教育、零售、体验、互动等全方位的覆盖婴童，中童到大童的所有需求，同时也借助于童萌俱乐部延伸出二次消费的可能，带动其他业态产品。

　　●  创新：通过保利商业针对当下风口及热点的把握，尤其是关注90后和千禧一代对新兴事物的追捧，锁定电竞娱乐。从电竞互娱到赛事内容，从赛会组织到电竞战队，保利商业将整合了电竞行业的所有资源，植入到购物中心。

　　●  孵化：保利商业所关注的新兴业态到品牌均持开放式的合作态度，并拿出2%的经营面积来孵化所关注的新兴品牌。从各项商务条件的扶持，甚至是天使、VC、PE的股权投资，保利商业愿意与合作伙伴联姻来培育市场，共同孵化一个全新的品牌。

　　●  会员管理：在会员管理方面，保利商业通过嫁接服务升级来做内容深化。服务升级里专属福利板块内容中涵盖纸鸢艺术、插花、茶道等手工创作教程；以及结合保利独有的文化旗帜，举办文物，画廊等艺术类巡展。此外，保利商业也愿意同品牌方携手来对其会员做更多的回馈互动及答谢。

　　2018年商业再提速

　　7城9大购物中心亮相

　　通过三大产品线齐头并进，更在运营管理上精耕细作、开创革新，保利商业在购物中心上的布局已有序铺展开来。截止2017年，保利商业已在全国开业运营购物中心12家，项目的成功打造，也佐证保利商业的实力。

　　保利MALL·佛山作为保利购物中心首个作品，历经9年的经营调整和品牌升级，其中150平左右的零售店铺，单店年销售业绩已经最少能突破500万以上。而今年，保利MALL·佛山，为迎合更多消费者的需求，将继续从硬件到软件做全面的升级改造。

保利MALL·佛山

　　进驻合肥东门、武汉光谷两个省会城市，保利广场结合地理位置的属性和周边消费结构人群，成就2个标准的区域型购物中心。与此同时，为缩短项目的培育周期，保利商业提前主动进行了品牌升级招调工作，也让市场业绩显著上升。

保利广场·合肥&保利广场·武汉

　　据悉，2018年保利目标将在7个城市新开购物中心9家。包括有保利MALL·成都、保利广场·天津、保利广场·广州、保利时光里·广州（保利中环广场品牌升级）、保利MALL·合肥、保利MALL·南充、保利麓谷林语·长沙、保利公园九里·武汉等。

　　懂得挖掘新的商业体验，打造差异化产品，保利也将创新元素延续至2018年新的项目当中。

　　●  保利MALL·成都

　　项目位于春熙路盐市口商圈，坐拥成都地铁1、2号线上盖。对比区域内被鳞次栉比的百货环绕，保利MALL·成都为区域带来首个购物中心，优势明显。

保利MALL·成都

　　无论是整合成都首家NBA官方授权的天空篮球场，还是引进时下风口的电竞赛事，以及对各类潮牌的集中组合，都能从中体会保利MALL·成都的特色元素。而在场景空间塑造上更是在十字路口及地下中庭设立的两个红金刚，打造潮玩达人的地标，增加色辨识度。

　　●  保利广场·天津 

　　项目位于福安大街及禄安大街的十字路口，也正好处在天津恒隆和和平大悦城的中间。项目位置一直处于天津历代的商业中心。

保利广场·天津

　　在内部空间创意设计上，保利广场·天津创作一个鸟巢树屋，通过自然与商业形成不规则的共生共融，来增强视觉体验感。再加上“面殿”这一创新主题街区，将“独特与新鲜，潮流与现代，创新与时尚”的DNA植入到项目当中。

　　●  保利时光里·广州（保利中环广场品牌升级）

　　2017年12月27日，以艺术美学和人文美学结合的时光里项目，已在上海面世。同样在广州，处在越秀区密集的住宅区域中心，保利时光里·广州（保利中环广场品牌升级）提倡的生活美学和艺术美学相结合也将在今年亮相。

保利时光里·广州（保利中环广场品牌升级）

　　在近7万平方的体量里，所有美好事物的代表作品都将在保利时光里·广州逐一实现，包括戏曲艺术，特展空间，手工作物，独立美术馆等。

　　●  保利广场·广州 

　　项目处于广州琶洲，包括保利总部、广交会会展中心，未来还有阿里巴巴、腾讯为首的电商总部形成的办公人群；包括保利天悦高档社区在内周边众多的常住居民群体；还包括毗邻的大学城这类学生群体等，三大消费群体均为项目带来客群聚集，形成消费的良性循环。

保利广场·广州

　　值得一提的是，琶洲作为保利的大本营，已布局有酒店、写字楼、商业等商业集群，构筑成保利琶洲泛商业生态圈，通过互联互通为保利广场·广州带来资源优势。而项目也以8.3万㎡体量及全业态补全商圈空白。

　　- 总结 -

　　2018年是保利商业锐意进取，加速落子布局的关键一年。而到2020年，保利商业将经营管理超过50家购物中心、50家酒店、500家公寓以及1000家社区商业中心。为此，保利商业勾勒出一幅发展蓝图：

　　● 未来，保利购物中心将重点深化以上海为中心的长三角地区，成都为中心的成渝地区，广州为中心的珠三角地区及武汉为中心的华中地区的新资源发展。 

　　● 加强已有项目城市的新项目拓展，实现一个城市多项目的格局，在当地形成有强势竞争力的市场占有率和商户渠道，并且积极跟进一二线城市项目动态，协同保利资本合作获取项目。

　　● 通过专业化、规模化发展之路，加大对外品牌输出力度，通过租赁、经营、购买等方式获取更多优质商业资产，以专业化运营为核心，持续提升经营业绩。

　　以运营为核心，打造资源型高品质标杆项目积极获取外拓项目，保利商业在做大市场规模的同时，更立志成为最具市场竞争力的商业地产领军企业。