万科、保利之后 宝能集团入局昆明一级开发

　　“昔年种柳，依依汉南；今看摇落，凄怆江潭”，对于汉南千里之外的昆明来说，十年轮替，从2008年全面启动城中村改造至今，一级开发市场上的主角也早已是物是人非。

　　4月2日，根据昆明市土投发布的评标公示，宝能集团下的城市发展建设公司凭借79.67分的综合评分成为第一中标候选人，高于第二中标候选人48分的综合评分。

　　这意味着，宝能集团不出意外将成为昆明西山区白沙地片区3738亩土地一级开发项目的社会投资人，同时也预示着又一家外来房企成为了昆明一级开发市场的有力争夺者。

　　从十年前昆明旧改的一声令下开始，不少本地中小型房企投入到这场资金和人力的持久战中，但是由于拆迁难度加大、社会投资人退出机制未落实到位等原因，资金断裂导致项目停工的案例不在少数。

　　另一边厢，愈趋紧张的土地供应市场未见放松，过往对旧改避之不及的外来房企被迫转道，在一级开发项目上寻求突破。

　　宝能入局昆明3738亩一级开发

　　2017年，宝能在昆明市场的动作就可谓迅猛，除了落定新能源汽车城项目，还签下8500亩安宁温泉旅游度假小镇项目，以及巫家坝的宝能春城中心项目。如今一年之后，宝能在一级开发市场上又有了新进展。

　　根据4月2日昆明市土投、西山区发展有限公司发布的评标公示，宝能城市发展建设集团有限公司以79.67分的综合评分，成为“西山区白沙地片区土地一级开发整理项目引入社会投资人招标”的第一中标候选人。

　　第二中标人选为深圳前海深粤供应链有限公司，综合评分为48分，落后宝能集团31.67分；深圳建业工程集团股份有限公司，凭借47.33分成为第三中标候选人。仅从评分结果观察，宝能集团很有可能将“笑到最后”，成为西山区白沙地片区一级开发项目的最终中标人。

　　观点地产新媒体查询获悉，西山区白沙地片区开发面积约3738亩，位于西山区春雨路以西，南至发电厂、西至石头山、北至电缆厂，包含原滇池西岸北段2号地块（约2374亩）、城中村44号片区（约479亩）、翠峰公园（约885亩），拟拆除面积约16.35万平方米，涉及改造户数约672户，项目投资估算总额约40亿元。

　　从过往招标记录可寻，这已经不是白沙地片区第一次公开对外招标。早在2018年2月，该项目就曾启动过一次招标，但彼时由于只有2家企业报名而流标。

　　更早之前的2010年，海南正和实业集团股份有限公司通过公开竞标的方式，竞得上述一级开发项目。根据正和股份的规划，该项目将成为山海城邦的一部分，但由于正和开发项目一期的马街摩尔城进展缓慢，后续的白沙地一级开发也只能不了了之。

　　观点地产新媒体从招标文件获悉，最终中标的社会投资人须负责该片区的土地征收、拆迁、安置以及市政基础设施配套工程建设所需的资金投入，并计划在2018年8月31日前完成土地一级开发，最迟不超过24个月。

　　此次接盘，入局西山区白沙地片区一级开发项目，可以说是宝能在昆明市场的再一次深耕。

　　自此，汽车产业园、小镇、城市综合体宝能都已经落地，根据宝能与昆明市政府签订的战略合作框架协议，未来科技园、物流等项目也许将一一兑现。

　　“轮番登场”中的昆明扩储主张

　　从万科、保利、碧桂园、华润置地、金地、龙湖……再加上现今的宝能，这场以补充“弹药”为名的大幕中，角逐主力已然发生改变。

　　由于主城版图上散步着300多个城中村，“春城”昆明也被揶揄为“村城”。2008年，昆明市全面开启城中村改造。根据昆明市规划局去年8月发布的《昆明“十三五”城乡发展规划成果》，先后纳入改造计划的城中村共382个，截至2015年，已有257个城中村完成规划方案审批，涉及人口12．85万户。

　　在这次大范围的城市面貌更新中，参与的房企多属中小型。这也是昆明旧改推进缓慢的肇因之一。业内人士在接受观点地产新媒体的采访时表示，土地一级开发其实是和时间赛跑的生意，由于开发难度大、周期长，地块出让价格和规模具有不确定性，企业将承担沉淀巨额资金的风险。

　　作为过去几年昆明旧改市场的主角，不少本地房企亦进退维谷，陷入工程进展缓慢或者停滞的泥潭，上述正和股份白沙地一级开发就是如此。除此之外，因为开发商资金断裂，城改项目金恒财富广场、大宥城、誉峰国际、沸城等还陷入了停工状态。因此，外来大型房企的集中爆发式进入，也是昆明市政府更加青睐资金雄厚的全国性房企的结果。

　　另一方面，过往对旧改避之不及的外来房企，态度大转弯的原因还有对于补充“弹药”的考量。2016年以来，昆明土地市场供应短缺，房企土地储备紧张，甚至多次出现开发商集体高价抢地的情况。

　　2018年3月16日，昆明经开区1宗255.3亩的住宅用地进行网上拍卖。最终经过106次加价，碧桂园成功竞得该地块，成交价9.6亿元，溢价5亿元，溢价率达109%。

　　随着进入“春城”房企数量的增多，公开土地市场上的土地争夺已经不可避免。因此在土地供应市场却未见放松的大环境下，外来房企也只能入乡随俗，在一级开发项目上寻求突破。

　　2018年2月6日，万科联手昆明世博成为昆明五华区西北片区14、15号地块土地一级开发整理项目的最终中标人，地块面积约956.38亩；3月25日，保利地产中标昆明2489万平土地一级开发项目，规划总用地面积2489.08万平方米，建设用地面积333.34万平方米。

　　案例不一而足，未来代替中小房企，更多资金雄厚的大型房企参与旧改生意，或许将是“春城”房地产市场的又一真实写照。