11家TOP20上市房企资金缺口高达3000亿

　　过去一年，TOP20上市房企交出的现金流“成绩单”可以说是三年来最差的一次。这11家现金流为负的房企造成的现金流缺口高达2955.54亿元，而这一数字在2016年仅为986.71亿元。

　　规模和负债一直以来都是地产行业的“鱼”和“熊掌”。从经营现金流净额是正是负，也能看出房企规模发展的战略方向和抵抗市场风险的应急能力。到底是坚持“现金流为王”毫不动摇，还是“扩张在前，现金流在后”，房企各有各的打法。

2010年-2017年TOP20房企现金流量表

恒大集团2017年财报截选

　　让路扩张需求，高杠杆撬动规模增长

　　“高杠杆、高周转、高负债”是地产行业的传统打法，依靠大量负债大举拿地、激进扩张。恒大、泰禾深谙其道。

　　从2010年到2017年，以恒大、泰禾为代表的房企“激进派”的经营现金流量净额常年为负，不论市场冷热与否，始终坚定地走在规模扩张的路上，资金流量缺口逐年加大。财报数据显示，恒大在销售业绩突破5000亿元的同时，经营现金流量净额为-1509.73亿元，比2016年多了近1000亿元的流量缺口，达到了近八年来TOP20房企经营现金流量净额的最大负值。

　　高杠杆、高负债的激进扩张模式让房企在规模化竞赛中加速奔跑的同时，也让他们暴露在高风险的风暴中，资金管控稍有不慎就将走向资金链断裂的绝路。随着2017年3月以来楼市调控不放松、金融去杠杆的持续，房企也在追求规模化的同时，主动调整发展策略，向着低杠杆、低负债迈进。

　　2017年，恒大开始启动战略转型，发展模式从“规模型”向“规模+效益型”转变，经营模式也由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转“三低一高”转变。

　　强化资金管控，谨慎投资扩张

　　即使是在2017年这样调控不断从严、金融监管趋紧的背景下，以万科、融创、龙湖、旭辉为代表的一批房企凭借其强大的资金管控能力，保证了充足的现金流储备。

　　一直以“稳健”著称的万科2017年继续强化资金管控，以823亿元成为TOP20房企中经营现金流量净额最多的企业。在2014年，时任万科集团总裁的郁亮就已经提出“房地产行业要告别黄金时代，进入白银时代”的判断，并且继续坚持“现金流为基础”的资金管控理念谨慎扩张。截至2017年底，万科净负债率为8.8%，继续保持行业较低水平。良好的财务、资金状况使万科继续保持行业领先的信用评级，标普、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB+”、“Baa1”和“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

　　充足的现金流带来的不止有“稳定”的信用评级，还有较为稳健的增长速度和业绩上涨。2017年龙湖达到了713.47亿元的现金流，同比上涨118%，时隔六年再度回归TOP10行列。

　　在几家现金流常年为正的房企中，融创是公认的“冲得猛，杠杆高”。但实际上，从2010年至今，融创的经营现金流量净额始终为正。尤其是2017年，融创在花了438.44亿元接手万达酒店以及投资乐视失败之后，经营现金流量净额仍旧为正，甚至同比激增1527.95%至751亿元。对此，孙宏斌在2017年业绩发布会上给出了几点原因：一是靠经营性现金回笼，而不是融资来保证现金来源；二是把握好拿地节奏、把握时机，通过多远渠道获取优质土地资源。

　　灵活应对市场，现金流波动明显

　　要规模？还是要稳定？并不是所有房企都能给出肯定答案。保利、中海、华夏幸福等大多数中坚型房企始终采取灵活策略，既不激进扩张，也不强势管控，因而受市场把控和金融监管的影响颇深，现金流量表被动地呈现出时正时负的波动曲线。

　　以保利、中海为代表的央企、国企财务把控一直做得不错，但是2011、2013、2014以及2017年的现金流均为负，尤其是2017年的经营现金流量净额达到近八年来的最低点。销售业绩排名第五的保利地产2017年经营现金流量净额同比下降185.92%至-293亿元，排名第七的中海地产同比下降169.43%至-420.34亿元港币（约为-340.27亿元人民币），基本契合房地产市场发展的自有周期。

　　除了保利、中海这类“踩点准”的房企外，有两家房企的现金流波动情况令人深思。在2009年踏空之后，绿城2010、2011年的现金流出现负值，之后几年虽然勉强保持正向现金流，但规模逐渐收缩。2017年，绿城的经营现金流量净额五年来首次由正转负，为-150.83亿元，“低调”多年的绿城开始要规模了。同样在逆市加杠杆的还有金地，2017年现金流为-69.9亿元，同样试图撬动规模上涨。

　　在陆续将朱荣斌和吴建斌两位碧桂园前高管收入麾下后，阳光城调整资产结构和降负债的动作亦随之变得更明显，渠道也更为多元化。通过发行美元债、设立房地产产业投资基金、推进资产证券化等方式优化资产结构、负债结构、土储结构，资金流得到明显强化，2017年阳光城以88.2亿元实现现金流转负为正。

　　在规模化竞争格局背景下，“人有多大胆，地有多大产”的扩张理念不再适用，尤其是在监管层监控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资渠道再度收窄之后，如何在保证良好资金状况的基础上赢得规模之战，是关键，也是难题。