三足鼎立？ 双井老工业基地的商业蜕变

　　编者按：商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟，让北京商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。

　　消费升级的递进，更是改变了京城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌，赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》　　 

　　北京的地名有很多来历，据史料记载，曾经的广渠门外是一片农田，这片菜地有两口相隔不远的水井，一口井水甜，一口井水苦，进出广渠门的行人多在此饮水、歇息，称呼这里为双井。后来，菜园消失了，井也没了，但双井作为地名却保留下来，传延至今。

　　上世纪90年代的双井，既非商业区，也没有如今这么多住宅楼，而是许多国字号重工业工厂的聚集地。

　　随着北京城市规划的改变，双井这个机械工业中心，一改往日“钢铁巨人”的形象，逐渐成为了北京CBD商圈的“后花园”。多年来，双井既享受着CBD的消费外溢，又承担着CBD的竞争挤压，位置尤为特殊的双井，究竟能否化机遇为动力，成为新的商业后起之秀呢？

　　老工业基地的华丽转身

　　双井商圈作为CBD的南大门，随着辐射力的增强，区域发展十分迅速，已逐渐成为CBD商圈的一个重要补充部分。

　　事实上，双井商圈的崛起也是近些年的事。曾经的双井地区是集合了北京齿轮总厂 、北京重型汽车制造厂 、北京建筑机械厂 、北京重型机械厂等工厂的重工业工厂区。

　　2002年，富力地产拿下了广渠门外东五厂地块建设北京富力城，随后双井地区的价值逐渐为房地产界所重视。

　　华丽蜕变后的双井地区，云集着富力中心、富力双子座、东环国际大厦、乐成中心、优士阁等甲级写字楼，富力城、富力公馆区、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、首府会、金茂府等星罗棋布的高档楼盘，意味着庞大的消费人群和消费实力。

　　作为住宅与商务混搭的双井地区，该商圈拥有稳定的中高阶层消费支撑，有着“高收入、高消费、高品位”的消费特点。庞大的消费人群、强烈的消费需求、和高水平的消费能力，为双井商圈的发展奠定了坚实的基础。

　　值得一提的是，快速发展的地下交通和发达的地面公交体系，为毗邻CBD的双井商圈提供了便利的交通网络。一方面推动了双井地区内的商业氛围升级，另一方面也对区域外的消费形成了巨大吸引。

　　分析人士指出，双井商圈因便利的交通获得更进一步的发展。借此机遇，双井商圈或许不仅可以成为补充CBD商圈的重要购物休闲场所，更将对北京东部地区乃至全北京具有类似消费理念的时尚人群产生特殊的吸引力。

　　三足鼎立，是竞争还是优势互补？

　　地处CBD南面的双井商圈一方面满足了大批CBD外溢的商业需求，同时作为大型商务居住复合区域，也成为目前发展潜力最大的商圈之一。

　　当年，富力地产用32亿元拿下该地块，开始了“造城”之旅。优越的地理位置让VIVA富力广场迅速成长。

　　VIVA北京富力广场位于东三环双井商圈，是地铁10号线上盖项目，项目整体面积10万平米，拥有160平米的空中外墙立体橱窗和总长490米的东三环商业临街面，项目共六层，其中地上部分五层，负一层与地铁10号线A出口直接连通，地下交通带来了大量客流，周边高端建筑鳞次栉比，高档大型社区云集。

　　商场的基本定位是中档时尚购物中心，融合购物、餐饮、休闲娱乐等多种消费元素。以全业态定位覆盖了周边写字楼的商务人士和社区居民。

　　2017年是双井商圈的发力之年，北京朝阳合生汇于2017年底成为双井商圈的新面孔。此外，经历了两年升级蜕变的乐成中心SPACE3也于2018年5月1日正式开业，三个商业项目相互呼应，丰富了双井商圈的消费选择。

　　究竟乐成中心SPACE3及合生汇的开业能否为双井商圈注入新活力呢？

　　由于城市规划原因，北京市核心及次核心商圈内的商业新增空间很小，商业项目的快速建设可以告一段落，而旧商业的改造、业态调整、品牌更新等则是未来商业发展的主要课题。

　　2016年，乐成中心正式对外宣布进行全面改造升级，经历了两年的蜕变，2018年5月1日，乐成中心SPACE3以“SPACE艺术馆”的形式亮相。商业面积3.5万㎡，分地下2层，地上3层，创新业态组合，以儿童气质养成教育、优质餐饮、品质生活服务为主。

　　随着购物中心加速发展，品牌细分的商业趋势越来越显著，据项目方介绍，相比全面开花的大而全，乐成中心SPACE3结合自身体量特点，以艺术吸引消费者，加入儿童气质养成教育业态，引入特色亲子类餐厅，盒马鲜生等品牌，避免同质化，努力打造"去购物化"的生活方式中心。

　　而地处商圈东部的合生汇位于西大望路和广渠路交汇，7号线与14号线相交的九龙山地铁站，坐拥多个中高档小区，然而附近商业配套却相对欠缺，合生汇的出现无疑弥补了这一区域的商业不足。

　　根据合生创展官网资料显示，朝阳合生汇商业面积约17.6万平方米，大体量的空间也意味着充足的配套和休闲空间。

　　笔者在走访中发现，合生汇购物空间宽敞明亮，客流和提袋率较为理想。

　　从一层进入可以看到包括i.t、Zara等时尚品牌，从业态上来看合生汇涵盖鞋帽服饰、休闲娱乐以及儿童教育培训等，并将特色餐饮业态作为主力业态之一。

　　据项目方介绍，合生汇入驻600多个品牌，平时客流量在7-8万人左右，周末的客流量可以达到近10万。

　　笔者发现，项目整体定位以大众消费水平的中端品牌为主，同时引入融合国际时尚元素的设计师品牌女装配饰店铺，和一些类似i.t等特色品牌，及价位相对较高的品牌。

　　在负一层、二层设有超大特色主题街区，五层3500平米会展中心的共享空间也为未来提供有很多延展性。

　　主题街区

　　五层会展中心

　　机遇与挑战并存的双井

　　曾经的商业凹地随着交通的便利化和市场的成熟，机遇愈加可观，竞争也日益白热化。

　　有专家指出，如何发挥地缘优势，增强与周边消费者生活型消费的高强度连接，如何与两端相近项目打出优势和差异化，或是双井商圈项目在未来运营的关键点。

　　业内人士认为，商圈的发展需要有一定的丰富度才能吸引消费者，既包含了品类的多样化，也包含了同一品类或同一业态下的多品牌，这样才能满足不同消费者的需求。

　　随着商圈内人口和消费水平的提高，个性化、特色化、专业化、方便化需求快速上升，商业项目已形成积聚态势。在此利好背景下，市场应瞄准业态多元和差异化，通过商品和服务定位的差异化，多业态经营，优势互补，吸引客流，避免同质化，把握商圈内巨大的发展机遇。

　　从城市整体发展的角度看，未来以文化为创新关键的主题、特色商业相对具有发展前景。 逐渐增加新零售、休闲娱乐等体验式业态的比重，以更多的线下体验来获得消费者的停留，是未来商业调整的主流方向。