天津商业怎么做，众多大咖来这场沙龙“组团”支招

　　背景

　　从2015年开始，随着购物中心增量增幅有所下降，购物中心开发热度不断降温，天津市场开始走向成熟的消化期，同时面临存量过剩、同质化加剧的局面。

　　几年前，随着水游城、大悦城等项目入市，打破了天津百货独大的局面，天津商业市场开始进入购物中心时代。这些购物中心，将体验业态、主题场景等新概念带入天津乃至全国，为天津商业发展做出了巨大贡献。

　　2017年，天河城、鲁能城等新商业陆续进津，为天津商业发展注入新鲜活力。万科、融创、保利等实力房企也在加紧布局天津商业市场，计划将新鲜业态和品牌引入天津，也带来了新的商业运营思维。

　　天津商业发展多年，业态老化，品牌重合度高，急需更新升级。如今天津究竟需要怎样的商业？需要哪些创新的业态？天津消费者偏爱哪些品牌？如何把天津的旅游资源和商业相结合？在先农大院和赢商网联合举办的天津站城市沙龙上，多位重磅嘉宾深入探讨。

　　本次沙龙的主题是《聚焦品牌业态创新，天津商业融合“N+1”法则》。

　　对话嘉宾

　　（排名不分先后）

　　赢商网华北中心总经理 卫芃

　　中粮置地天津公司常务副总经理、天津大悦城（开业时间:2011-12-25、已签约471个品牌）和平大悦城总经理 胡慧冬

　　天津恒隆广场总经理 朱天博

　　天津仁恒置地广场总经理 王一沛

　　天佑城总经理 孙宇华

　　天津市历史风貌建筑整理有限责任公司 朱一航

　　天津商业地产精英联盟创始主席 刘伟

　　天津智慧山总经理 张伟力

　　天津市百货商业协会秘书长 王炳东

　　天津爱琴海购物公园副总经理 罗淼

　　天津陆津商业管理有限公司副总经理 韩威

　　上河城嘉禾(天津)商业管理有限公司总经理 刘强

　　中冶置业天津公司资产运营总监 王辉

　　天津新世界百货有限公司总经理 张沁

　　答案茶创始人 张津瑞

　　渡娘火锅联合创始人、中国烹饪协会副主席 郭奇

　　山海经运营总监 孙菁

　　ORGANICWORK副总经理 方月　 

　　对话议题

　　1、 据统计，目前我国有大约 6600 万平方米的存量商业待盘活，其中商业街区占很大一部 分。请各位谈谈如何盘活、并运营好天津的街区商业，并将其打造为“城市名片”？

　　2、如何把天津的旅游资源、文化因素和商业相结合，并把游客转化为真正的消费购买力？

　　3、 天津商业目前最需要什么样的创新业态和品牌？如何把新业态新品牌与天津商业融合， 做到双赢？

　　4、 在天津起步较早的商业，近年来在运营和调整中，对于突破同质化有何经验之谈？

　　5、 后进天津的新商业，分享一下在运营理念、业态布局、品牌引进和营销等方面有什么创 新之举？

　　6、 结合天津商业的实际情况，谈一谈怎样的商业才能更好的抓住消费者，并引领消费者生 活方式的改变？ 

　　嘉宾观点

　　赢商网华北中心总经理 卫芃

　　赢商网是一个非常有影响力的品牌，我们当初是经过了大数据平台对商业地产整体的发展状况进行分析，通过这些数据我们得出了天津整个商业地产的发展状况，今天我来跟大家分享一下。

　　我从几个角度分享，一个是对天津商业地产整体的评价，经过我们的收集，自2012年底天津商业物业总存量突破500万㎡后，商业增长逐步放缓，2017年增长率下降至11.7%，截至2017年底天津商业物业总存量达1503.51万平方米，其中购物中心占比达46%，成为最主要的商业类型。

　　目前来看2017年天津商业地产整个增长，据赢商大数据中心对全国30个重点城市监测，天津市已开业购物中心面积达685万㎡，位居全国第九位；但人均购物中心面积仅0.44㎡/人，远低于30个城市的平均水平0.6㎡/人，可见商业消费需求仍未完全被满足，天津市购物中心发展仍有一定成长空间。

　　第二部分是发展规模的分析，通过所有项目对比来看的话，体量是硬的标准，从业态发展对比来讲，天津是相对比较滞后的。

　　天津的所有项目加起来数量总共是3400多平方，在全国前30位城市排第6位，所以说整个天津品牌发展空间是很大的，品牌在选择商圈的时候，传统商圈和新商圈会有一定的差距，相对的，会选择传统商圈比较多一些。

　　赢商网也对经营状况做了一个分析，传统市级商圈中，以精品零售（包括鞋类、护肤彩妆、眼镜等业种）的平均租金最高，在新兴区域商圈中以零售服饰租金最高，从整体业态来看，休闲餐饮承租能力较强，平均租金水平仅次于零售类业态。

　　据赢商大数据中心对天津未来拟开业商业项目的监测，2018年新增商业项目26个，总建筑面积约164.48万㎡，增长率逐步放缓至10.9%；2019年以后新增商业面积达212.86万㎡，未来2-3年天津新增商业项目供应量达377万㎡，约为2017年的1/4，对存量商业仍有一定冲击。

　　天津市历史风貌建筑整理有限责任公司副总经理  朱一航

　　自2005年天津历史风貌建筑整理公司成立以来，除了资金筹措、人口疏散和技术层面的“修旧如故”所面临的困难之外，更多的是在于历史街区气质和氛围的还原和重塑以及文脉的挖掘和创新传承。

　　天津商业地产精英联盟创始主席 刘伟

　　我此前不从事商业地产相关工作，但在接触了商业之后，变得更加关注天津的历史变化，天津的商业发展，我们看到了建筑确实可以起到一个城市名片的作用。先农大院，我们发现这里可能跟上海的新天地很像，很有历史的一些氛围，然后又不失一些小资情调和现代人文化生活的归属。从历史的渊源来说，文化是血脉，是我们的精神的支持，所以说很多人也都愿意在这样的一个环境下感受美丽生活。

　　所以说天津有这样类似城市名片的地方，有先农大院、五大道这样的历史文化区域，我们作为天津人是非常骄傲的。而且其实经常在很多的新闻、图片当中，也能感受到这些城市名片给天津人带来的自豪和骄傲。

　　天津陆津商业管理有限公司副总经理 韩威

　　我是土生土长的天津人，我对这个城市可以说是地缘属性的代表，天津的地缘属性非常强，无论是我们的顾客，我们的品牌，还是我们这些从业者，其实地缘性都很强。

　　我觉得我们做服务行业的其实跟城市的发展方向是息息相关的，一个城市商业的良性发展是基于城市的经济发展。只有城市的经济有一个良好的方向，我们的商业地产才能够不断的提升，这样才能进一步带动品牌和业态对城市发展的贡献，这都是相辅相成的。

　　商业永远在变化中，因为人本身的消费行为也是非常多变的，所以我觉得没有所谓的规律。其实所谓业态也好，品牌也好，只有通过不断的尝试，不断的提升，将天津本土的元素融入到项目运营中，才是真正适合天津发展的商业类型。

　　中粮置地天津公司常务副总经理、天津大悦城和平大悦城总经理 胡慧冬

　　中国房地产进入了下半场，迎来了调整和深化的阶段，数据显示天津在大中型城市中是第一，当时的空置率是12.56%，存量大、增量多、体量过剩、空置率低，而且每个项目大同小异，定位七上八下，品牌同质性不低于70%，同质化严重，从这个角度来说，天津商业会很难发展。但是如果换一个维度，从历史观的角度来看，天津商业才刚刚起步，在黎明前的小小黑暗之中。

　　天津商业的历史极其的辉煌，起步早、历史悠久，而且非常显赫，在中国近现代的商业发展史上是独一把交椅。

　　1930年代曾经有南上海北天津之说，百年金街、百货大楼、劝业场……承载了中国一代人的记忆。回到当下，这些历史是积淀是传承是财富，天津商业有可能迎来一个新的时代起点，会迎来一个美好的时代。

　　另外，如今的商业地产现在进入了快速的分期迭代的时期，现在要拿出更多精力思考的不仅仅是目标消费者的需求升级，还有互联网带来的新想法、新技术、新模式，以及新的颠覆者。你没想过京东做超市了，阿里开了新商场，市场都不按照规则出牌了，可以说我们迎来了3.0时代，对于不同的维度有不同的答案，也许我们进入了一个特别糟糕的时代，也可能迎来了一个更加辉煌的时代！

　　天津恒隆广场总经理 朱天博

　　香港商业市场相对来说经历的比较多的经济周期，全球金融风暴、亚洲金融风暴，经历了很多经济循环，而天津的商业还在学习阶段 。另外每个企业都想创新，但是企业有企业的体制和项目的特点，恒隆是香港企业，有香港企业的特点，天津恒隆广场在业态品牌调整和商业创新中更关注项目的可持续发展 品牌延续性 还有合作伙伴的实力和经验 ，现在商业项目建设和开发速度超过品牌成长的速度，三年的时间我们可以建设完成天津恒隆广场25万平方米的世界级地标建筑，万达更是18个月就能开业，商业地产项目建设和开发速率超乎想象。

　　天津智慧山总经理 张伟力

　　刚刚听了几位的介绍，尤其是赢商网的报告，确实感觉天津的发展潜力还是很大的，虽然竞争很残酷，各项数据都不好，但是我们也在努力。昨天我们推出了一个英才计划，一天落户30万人，智慧山是在天津的华苑高新区，在南开西南角，因为这区域聚集了科技、互联网、文化这类的企业，所以我从项目区域谈一些感受吧。

　　 我们发现很多人之所以选择在天津创业或者是选择在天津做企业的基地，很重要一个原因就是天津的同城效应，同时天津的人才，整体的教育水平和医疗水平，这些明显是好于北京的一些郊区，比如说像香河、燕郊，在这样的情景下，这些在北京北漂的一些人选择在天津落户是显而易见的，所以我相信随着政策推出，在未来的一段时间内天津会吸引大量的至少是向往北方地区的一些人才落户。

　　在这种情况下，回到商业这个板块，因为我们现在也在做配套，但是整体体量不大，5万平米，因为是一个开放式的，从一开始不具备跟大悦城这种贸易形态，或者是传统的百货的购物中心的业态，所以我们在操作过程中也反过来想年轻人喜欢什么，更多的是在文化和精神类的配套上，不仅仅是活动，而是希望变成一种可以去参与、可以去体验和消费的产品。

　　渡娘火锅联合创始人、中国烹饪协会副主席 郭奇

　　事实上在天津，1500万人口里面还有1000万左右是天津本地人，只有400-500万是外地人，天津和上海和北京这些城市最大的差异就是外来人口的比例较小。而我们做商业其实就是做人的商业，在不同的地区消费者的特点不同，所以我们在产品定位和设计上是有差异的。

　　作为品牌方我们在跟商场沟通的时候，除了关心资金以外，还关心多少客流，客群画像等。市场竞争非常激烈，所以我们自己也要不断的做品牌创新，否则就会被商场淘汰。相反，我们希望商场也能够有创新，通过不同的方式增加顾客的停留时间，这样才可以让商业的价值更大化。

　　天津仁恒置地广场总经理 王一沛

　　天津很有意思，特别像一个长颈鹿，有很多眼光，格局，资产，高端的还是很高的，导致了可能某些酒店它的价格低，我们看了一下大悦城的定位，包涵潮流、时尚、流行、大众，这是一个品牌的定位，流行的人都会去接受，西单位置和天津很像，它是潮流，跨界、时尚，就是靠前一些，天津我看了一下，大概的品牌没有什么印象，感觉它时尚和流行的跨度比较大，但是西单的感觉稍微低于天津，可能我们这个市场高端人口多，那么低一点层级的年轻人他就局限在这儿了，这是人口的结构。

　　在创新方面，我觉得可以常识试一下艺术，我跟品牌聊，能不能让艺术和生活融合，但是这些艺术不太一样，我个人感觉K11更加的时尚，但是还是看这些年轻人在长颈鹿的大身子上能不能够消化掉。　 

　　山海经运营总监 孙菁

　　我们的品牌是一种多元化的零售方式，品牌寻求与顾客形成一种情感的联系，推一件商品可能它的效果并非特别好，但是可以带动出一系列新的社会反响。我们与差不多十五六个国际一线品牌开展合作，证明我们还有一定的发展空间，如果我们能够找到本土立足点，就能够形成一个非常好的合作方式，包括一些传统高端的合作方式。这是未来时尚融合的趋势。传统的时尚品牌都面临着品牌的年轻化，如何定位、确立市场是我们目前正在做的。

　　答案茶创始人 张津瑞

　　刚才主持人问我在抖音上怎么样进行运营的，确实是有套路的，而且套路不那么明显，但是相对来说比较容易掌握。微博注册一个号，但是不一定能成为一个大微，而抖音推荐的时候十条有八条都是草根的创作者，他没有任何的基础，只要分享一个他认为很好的产品就可以迅速的在首页上推荐，这个是抖音的特殊作用，可以很好的积累粉丝量，这个就让我们在进行商业属性的投放时能够有优势。

　　简单来说，投放的内容一定是以个人观点切入的，比如说我现在想把答案茶炒红，一百个人同时到抖音，一百个人都开同一个产品，每一个人开产品的时候他的视角，他的习惯，还有他本身的之前拍的一些视频传递下来的一个特性都要不一样，这个不一样可以产生N多种可能性，造成视频在互联网上迅速的发酵，所以说我们在抖音上如果想要迅速走红是以数量为主，只要足够多的数量就有更多的机会；其实其次很关键的就是产品，大家会发现最近在抖音上比较红的产品，他们共同的特点就是用户参与感，而且要让用户群产生消费的原因完全是因为产品本身。

　　在座的嘉宾大多是商业地产领域的，我觉得商业地产在这种新式的互联网平台，是有很多可以开放的空间的，只要把我们具有针对性的特色在这个平台里面展示出来就可以了。

　　天津新世界百货有限公司总经理 张沁

　　作为传统的商业百货业态，如何在现在商业的浪潮中不被淘汰，更新换代，这是一个需要考虑的问题，也是我们当前面临的实际的问题。

　　我们新世界已经屹立了21年不倒，我们的根基很好，在这个基础上怎么创新呢？我今天也听到了业界的同仁们的分享，我觉得我们应该划成一个圈子去看这个问题，我们最年轻的圈就是仁恒，对于传统商业来讲实力最强的我们之间是相辅相成的，并做好了充分的错位，以后我们是一个商圈，能够让顾客做出选择，他喜欢大悦城就去大悦城，他喜欢新世界就去新世界，要从人的角度出发，顾客的角度出发，我觉得说的再多也不如多做一些，实际上我觉得我们需要考虑顾客想的是什么，不管是旅游、文化、商业，我们现在的顾客是80后、90后，其实我们商业应该做的是什么都玩，这是天津话，玩嘛！这是最适合我们上升的途径。

　　天津市百货商业协会秘书长 王炳东

　　我从70年代是做研究流通的，研究这么多年，越做越研究不透了。今天主题是聚焦业态品牌创新。什么样的品牌是好品牌？消费者喜欢的品牌就是好品牌，消费者集中度最高的品牌是最好的。

　　天津最大的特点就是码头文化，码头文化就是一个没有任何的思想路径，什么事只要是大家认为合适就做，而且没有一个固定的模式，认为这个东西好大家就都去尝试。天津人没有一个固定的长性，所以天津人虽然是码头文化，但是也特别喜欢新、喜欢潮流，天津人有一个固定的思维模式就叫随遇而安，只要差不多了就不会再往前奔了。

　　所以，在天津一个新商场开业，天津人都去凑热闹，但是两三天以后最多到不了十天，客流就会逐渐缩减。这不代表这个商场做的不好，而是天津人追求的就是这个样子，所以这就要求所有的实体店要不断有创新思维。不论百货还是购物中心都是引领消费的，通过不断的创新来引领消费。　 

　　天津爱琴海购物公园副总经理 罗淼

　　实际上天津市场还处在一个比较低谷的阶段，80、90后成为消费的主体，他们的消费需求相比60后、70后已经发生了改变，我们在结合消费者的需求不断调整。

　　在过去很长一段时间，商品的优惠往往是吸引消费者的最佳方式，但在互联网时代，价格上的信息几乎完全对称，网络上随时可以找到比线下更低的价格。所以，除了超值的优惠，购物中心还要用营销成为消费者的谈资成为用户在社交网络上的社交货币。大数据将带领零售业走向更加精准的商业模式。

　　大数据在核心商圈定位、顾客画像、竞争对手分析方面，都有应用。在核心商圈定位方面，我们通过对进入地理围栏的移动终端数据和运营商数据，绘制城市消费者热力图、项目周边消费者热力图；根据项目周边的消费者热力图，精准定位项目的核心商圈；这些数据不仅能支持我们准确定位商圈，对后期的商圈拓展和营销推广工作都具有指导意义；

　　天津是文化城市，对于非遗、历史、文化，每一个天津人都是非常喜欢的。天津有一句老话“先有大直沽，后有天津卫”，所以未来我们会结合传统文化、历史、美食，也希望能够了解顾客更多的需求，从而迎合消费者的更多消费需求。

　　我们计划在明年年初的时候，结合天津的区位特色，我们要打造这样的文旅街区，里面将融入更多的体验型业态，要尝试如何把天津的小吃、相声、茶馆，包括天津的特优的产品融入历史文化，带给消费者体验。  

　　ORGANICWORK副总经理 方月

　　作为品牌来说，天津的市场我们曾经伤心过，但是我们开了第一家，第二家，第三家店，到去年年底我们开了从南开大悦城，到水游城，包括社区中心进了，给我的感觉是天津的消费者跟原来的不一样。

　　刚才也说到品牌创新，其实我们也在品牌创新过程中一直不停的改变方式。比如说刚才说的很多品牌的形象问题，我们其实在每个城市，每家店铺的形象设计都不一样的，各位有机会可以去看看我们的店铺，从品牌形象到产品，包括一些好玩的体验都做了突破，包括引进的设计师品牌，一些日系的、韩国的一些好玩的东西，都是为了让顾客享受到新鲜感。我们现在也跟水吧合作，这样可以让顾客更多的停留在店铺里。我觉得真正的做销售的本质其实就是买卖关系，我觉得顾客更在乎的是你能提供什么样的产品，只有好的产品才能留住顾客。所以我觉得其实从最早就是在不断的创新，回归到创新来说，我们应该为消费者提供他们想要的东西。

　　上河城嘉禾(天津)商业管理有限公司总经理 刘强

　　创新这个词范围太大了，因为每一个业态，包括商业包罗万象，所有的商品，每一个业态都有创新的可能，只要是把业态调整好，他的产品调整好就等于是创新，这是我个人的理解。

　　我原先是乙方出身，做了甲方，多多少少有一些了解，上河城这边纯的社区商业面积不大，5万平米，我们的创新其实就是顾客想法，就是说顾客感觉好的东西我们就引进，因为毕竟是社区商业，我们服务的是周边的一两公里，三公里是我们的极限了，把他们服务好，让他们感觉到新鲜感，感觉到购买的欲望，我认为就是成功。

　　社区商业创新的理念就是顾客，我们把它打造成最后一公里的消费，就是说他们可以节假日去大悦城，恒隆等等这些大型中心，而我们的社区商业把孩子留住就等于把家长留住了。

　　中冶置业天津公司资产运营总监 王辉

　　天津的超市和百货特别多，但是时尚消费不足，商场的同质化严重。另外天津的商业面积增量比较大，要拿出更多新的业态满足消费的需求，让消费者有更好的消费感受。从商业的角度不断的拓展，不论是商品、品牌和服务，都要提供拓展的空间，从在深度上再挖掘。