商业地产行业洗牌 新趋势下天津商业如何把握机遇？

　　实体商业经历了2020年的崎岖发展后，2021年，迎来了商业地产的新时代，消费习惯变革、数字化营销爆发、新兴业态蓬勃发展……商业地产在重新洗牌之后，充满机遇与挑战。

　　助力探索天津商业发展进阶之道，2021年4月8日赢商网城市沙龙在天津鲁能城购物中心硬石餐厅顺利举办，此次沙龙围绕《商业新时代的“变”与“不变”》这一主题展开讨论，探寻天津实体商业该如何在“变”与“不变”中找到特色经营之路。

　　本次沙龙围绕三个议题展开探讨，从天津商业市场新机遇、洗牌后的实体商业如何创新经营以及线上线下融合趋势等方面，参会嘉宾分享了实操经验和观点，为本次沙龙增添了丰富的看点。

　　议题一

　　结合国内实体商业趋势，2021年天津商业市场存在哪些新机遇？

　　爱琴海集团天津城市总经理 董越

　　到春节前，爱琴海的经营已经恢复到97%左右。我认为，相对于其他地区的商业发展，天津还有很大的发展空间，例如资源整合和平台打造。而作为天津的商业从业人员，我的体会是两点，一是围绕人货场持续经营；二是创新，特别是对于社交，消费方式也要进行创新。天津今年筹开项目不少，更多的是分布在周边地区，但不管项目定位如何，都是要满足新兴的市场需求。

　　天津鲁能城购物中心总经理 柳世春

　　在我看来，变与不变中间并没有绝对的分界，商业主要是在变与不变之间相互切换：现在市场越来越细化，营销手段也越来越细化，可能变的是思路、想法、营销手段。因为顾客的需求发生了变化，整个场子也在随之发生变化。不变的可能是把产品做好、服务做好、商场经营好，这是商业的本质所在，是根本不变的。通过这个变与不变可能最终达到一个商场整体慢慢复苏、增长的阶段。

　　融创中心负责人 芦颖

　　疫情后的经济复苏在天津商业市场，会在今年集中体现出来。消费者行为相比去年会活跃的多，尤其是在体验型的消费上。今年，短途旅游带动的中小假期，将会迎来一波一波的小高潮；

　　随着国货的崛起以及日益增强的品牌自信，很多本土零售品牌将迎来快速增长。在全新赛道的布局中，天津是有机会对新品牌抢占先机的；

　　夜经济已经在天津的商业市场生根发芽，消费者们已经养成了夜市的消费习惯，对于街区型商业来说，这是我们每年不可放过的夏季黄金档期，对于2021年的天津商业都是需要抓住的机遇。所以融创中心将于5月儿童教育娱乐街区开街；7月份将举办啤酒节夜市；9月份，项目中的酒吧街将开街，这是我们今年要紧紧把握住的夏季黄金档期。

　　金隅滨海嘉品mall总经理 冯敏

　　对于天津商业市场而言，今年是机遇与挑战并存的一年。从机遇的角度来看，疫情开始之后，购物中心有了更多主动或者被动的调整，其中包括很多创新举措，如线上线下的结合、会员流量的管理等。天津滨海金隅嘉品Mall作为正在筹备开业的项目，位于滨海核心区，周边住宅、商务成熟度较高，核心客群具有较强消费力，为此项目定位最契合家庭需求的全业态的，具有购物功能的社交空间。在社群运营方面，项目也将更加聚焦在周边核心客群，更多聚焦在私域上，给会员附加服务，并在场景打造和生活美学空间等方面做出更多尝试。

　　天津津南吾悦广场总经理 李付宏

　　2021年，我们有市场机遇、政府政策等良好的外部环境。一方面，天津市相关政府部门在商业领域里，助力企业经营、商业发展方面营造了非常好的环境。另一方面，经过这次市场洗牌，所有新项目的开业实际是对市场资源、品牌资源的快速盘活。

　　在内部环境上，更大的动力是来自于企业对于自身经营提升的研究。随着市场环境、客群、消费心理、消费习性的变化，要重审项目定位，重新规划业态，打造优势业态，创新市场营销，精细化运营管理，全面提升项目核心竞争力。

　　天津天河城副总经理 许奇

　　天津的市场在2021年是机遇和挑战并存的。说机遇，是疫情的影响趋渐减弱，大家都对市场充满了信心，这一点从目前的市场表现也可以看得出来，这是一个积极的影响。而今年天津有差不多十家新开业购物中心，这首先是个机遇，因为只有我们把整个市场做大了，更多的品牌才会走到天津来；同时这也是个挑战，新开购物中心的加入，会更多的分流客群，引发更激烈的市场竞争，因此，如果想在购物中心里脱颖而出，还是需要“变”，变是永恒主题。业态、档次、服务、运营推广等方面的创新一直是我们做购物中心能够持续发展的关键，是我们一直都在研究的课题。

　　哲品华北区总经理 韩淑华

　　在十余年的发展中，哲品经历了商业业态规划的不断变化，体会到商业招商非常不简单，需要对品牌和很多行业业态非常了解，否则无法成功匹配。其实，商业从设计开始，就要想到未来模块化的变化。商业如果想跟上时代的变化，一定要有重新规划的硬件条件的基础。另外，体验和服务也十分重要。此外，商业还需要与品牌共同成长。哲品利润低却承受高租金成本，希望商业上能够给中国原创、国货品牌一些支持。

　　TOP TOY首席产品官 井超

　　近年来，潮玩市场发展飞速，每年都保持着净利增速的增长。2020年12月18号TOP TOY首次开店，三天业绩突破75万，客流量接近4万人次。当一个形象或者一个产品能够与消费者产生情感链接时，才能称之为“IP”。在这个层面上来看，TOP TOY在顺应着消费者不断增长的、越来越情感化的需求，利用线下空间让这些消费者看到喜欢的形象，并给消费者充分的自由选择权。随着消费者意识的觉醒，会有更多的想法和消费需求，会和品牌方的创意碰撞，从而产生更多的产品，进化出独特的想法和品位。

　　议题二

　　经历疫情淬炼后，天津实体商业在2021年要做出哪些“变”与“不变”？

　　天津鲁能城购物中心总经理 柳世春

　　我一直在想，2021的实体商业，变的是哪些？不变的是哪些？我觉得，对整个商业来说，不变的应该是商业的根本，我们从事商业的初心和使命是不变的。变的是什么？变的可能是各种商业的表现形式。根本没有变，只是形式变了。大家把商业的本质和初心守好，坚持好，我们才能携手迎来新时代。

　　凯德mall天津湾总经理 叶桦

　　疫情之后的变化，给项目带来的影响是从零售化迈向社交化、休闲化、娱乐化，就这“三化”而言，我们内部的整个团队都要随之变化。整体来讲，凯德在2018、2019年两年更新率达到了67%，而到2020年疫情一下子就来了，团队的各个部门感到了非常大的压力。

　　在2月份，我们开始做消费者调查，目的是发现真正的消费者的诉求。凯德这个项目，将C端的研究做的非常好：不断研究C端，去了解C端不断地分层、分群，研究周围是什么样的消费者，怎样让他们进行持续消费？

　　天津陆家嘴中心总经理 于艳婷

　　疫情时期，我们也比较困难，但在6层打造了一个新的街区，这是我们疫情后做的一些改变。除了有好的餐饮，还要给大家带来好的购物环境，让大家体验和享受，这是今后实体商业要去转变的一个方向。我们的酒吧在楼上7层，跟购物中心的融合开创了一个小的先例，在高楼层上开创了新的业态，确实带动了商场的活力。疫情后，我们也有不变的地方，就是我们对商业的初心不变，对顾客以及商户的爱护之心不变。

　　天津秀谷·方圆荟总经理 高立嵩

　　对于2021年来看，商业市场的变化主要包括在消费习惯的变化、商品复购率、市场经营强弱两极分化、人才优势明显以及外部竞争残酷等方面，这些改变会直接导致购物中心的经营模式变化，首先要争取迎合更加广大的消费者需求的改变，这包括设计、引进品牌、经营思路、市场营销以及对待消费者不同时间段不同营销要进行转变，还有要主动拥抱创新、更快更有效率的利用热点话题制造营销爆点，赋能商户。另外，立足市场中需要“不变”的是对消费者服务，让消费者满意，持续形成优质的产品，加强核心业务能力，不断增强专业性，满足消费者的需求。

　　劝华集团董事长 潘春辉

　　实体商业面临激烈竞争，如何在体制机制、客户体验、营销模式上创新突破，是关键所在。我们集团有两个著名品牌，一个是劝业场，一个是中原百货，都是中华“老字号”。尤其劝业场是天津的地标，是天津人民的情怀，也是天津市政府的形象。近年来，许多新兴商业体到天津成功发展，繁荣了天津商业，我们愿意敞开怀抱，欢迎大家与劝业、中原一起合作。如果劝业场能够创造新的辉煌，这是我们对商业的贡献，非常有意义。滨江道是核心商圈，不缺少客流，传统百货在内容上有欠缺，服务上需提升。劝业场具有独特的区位优势，拥有百年历史文化底蕴，有享誉全国的品牌影响力，我们有信心同大家一道，共同打造这个“老字号”品牌。

　　SG环境音乐创始人 戚渊

　　这些年我们一直在研究如何用音乐去为商业空间营造听觉“软环境”，让消费者感受到合适的听觉环境，进而延长在商业空间的逗留时间，增加可能的消费。

　　音乐风格也是需要顺应商业空间的定位和变化而变化的。比如说恒隆开始追求年轻化了，太古里也要讲求新潮了，而这些需求恰恰只有音乐，可以第一时间给商业空间带来体验感。

　　我们还在研发，音乐除了可以作为背景音乐外，它能不能在不久的未来帮助购物体更好地增加品牌与会员之间的互动？如果说我们可以利用音乐不断地让购物中心的空间品牌和会员之间增强互动，那么音乐的价值就会越来越好地被体现出来，甚至成为商业体中性价比最高的“音乐IP”，实现音乐营销。

　　天津津南吾悦广场总经理 李付宏

　　我们对商业的初心不会变，做商业的经营理念不会变，确保持有物业保持增值的最终目标不会变，要变的是哪些？经历了去年行业的寒冬，2021年迎来了商业的春天，但面对市场的快速变化，我们的任务更加艰巨，还有很多方面需要改变。首先，在经营方面，经营策略要变，经营模式也要变。原来的打法在未来要创新求变，在空间价值、消费价值、合作模式等方面都要进行创新。其次，消费者对于美好文化生活的追求已逐渐放大，消费升级不仅仅是价格的变化，或是货品的变化，最重要的是消费者进入购物中心后沉浸式体验的提升，多样性服务体验以及场景化社交体验的消费需求将愈发地被重视。因此，场景体验价值也要改变，也需要进行创新和提升。

　　天津尚河城总经理 刘强

　　实体商业面临的“变”与“不变”，其实有三个关键词：其一不变是顾客，变的是我们如何让顾客再次复购的理由。其二，不变的是硬件，变的是思路。如何让顾客产生更多次到商场的想法，就要改变以前的思路。其三，变的是商铺、商家，不变商场。经过后疫情时代的洗牌，一些自我生存能力差的以及个体小品牌掉出率很高。今年实体商业回暖，如何为已签约的商家服务，让商家更好的在商业体里经营、获利，这是不变的理念。

　　议题三

　　线上线下相融合已成商业新时代的发展趋势，购物中心和品牌商将在这方面做出哪些尝试？

　　天津中冶·和悦汇总经理 王辉

　　任何一个东西，在你期望得到的时候它就绽放，在你得到之后，它就开始枯萎。现在线上很多渠道，都是尽量提高效率，缩短交易环节和时间，让消费者感到便捷，但是也把得到东西之前期待的“绽放”阶段也缩短了。所以我们在改善消费者体验时，还应多考虑顾客心理体验的提升，尽量增加交互场景和提升交互界面，让消费的过程更加美好。

　　我们在尝试顾客服务系统的创新，线上和线下结合做“油菜花学院”。这不是传统的提供优惠为主的平台，而是更多让消费者参与进来，一起创造新的玩法，激发生活灵感，增加美好体验。我们很多社群和兴趣组都是由顾客管理的，我们就顺着大家兴趣方向，开发服务和产品。现在做的很有意思，活动很多，这或许是我们未来大力拓展的一条路。

　　凯德mall天津湾总经理叶桦

　　我们现在自己做体验和线上线下。我们认为数字资产化是必须的，而且收益非常好。分享几个内部的优秀案例。比如如何从线上走到线下？在刚过去的春节，我们做了一场交响乐，线上的宣传，很多家长让孩子参与，参与的过程就带动了线下教育类和培训类的销售；再比如线上做销售的时候，要提前培训导购。第三，我们赶上一个好的时代，这个时代要不断变化和创新，不要有畏难情绪。

　　天津印象城总经理 尹华

　　对于线上和线下而言，尹华认为没有纯粹的线上或者是纯粹的线下，从顾客需求这一端，也就是C端来看，线上线下一定会融合，没有人会单纯在线下消费，也没有人单纯的线上消费，不同的人群会有不同的表现。

　　线下实体商业企业走向线上难度较大，只有专业和大型的商业企业能做得到，同时线下走向线上更倾向于为线下引流和为商户提供推广和宣传。

　　运动玩乐园总经理 王晓伟

　　我们做了多年的体育空间（场馆、公园等）运营，对体育行业比较了解。

　　目前，国家政策对全民健身大力支持，人们对运动、健康的需求也越来越高，但是运动空间相对较少，导致人均体育运动面积特别低。

　　因此，我们希望把体育空间和体育休闲结合放到商业空间里。这样做，一方面丰富了商业空间的业态；另一方面增加了运动空间。让整个商业空间拥有一个泛体育和泛运动的基因，为商业空间的发展提供新的方向。

　　哈尼鹿儿童梦幻王国副总经理 李雯雯

　　2020年受疫情影响，行业的恢复水平最高达到2019年的70%左右，到今年的清明节小长假才有所回暖。2020年对整个行业来讲是历史性重创，疫情过后，今年上半年开始，市场呈现出来后疫情时代儿童消费的具体市场表现。

　　疫情之后，新的家庭消费模式逐步形成了，前期花费大量的时间引导顾客消费的习惯已经发生了改变。其实行业一直以来对于线上线下融合发展是很难做到的，因为我们注重的是线下的体验，但是现在线上营销逐渐成为了主要营销的方式，实体店已经不再是以销售产品为中心，而是以提供体验为中心。

　　育宝贝天津执行校长 金鑫

　　教育在中国几千年的文化当中一直是人们生活之中不可缺少的重要部分，我一直认为做教育一定是在线下完成，但因为疫情，我们被大趋势的影响，研发线上课程，没想到收获颇丰。从而发现线上线下必须要结合在一起。线上线下相结合的教育应该是大家关注的焦点。线上教育突破地区界限及时间的束缚，线下教育精准的优质服务，纵观国内几十年来的教育市场，从最早的以教材为中心，以名师为中心、以课堂为中心，逐渐演变到现在以学生为中心，针对孩子成长需求开发专业丰富的课程内容，给家长带来不同年龄段孩子成长的惊喜，这是我们要做的。于教育而言，变是一定要变的，变的是我们的思路、推广的方法和授课途径，不变的是我们对教育的初心和情怀。

　　此外，在本次沙龙中，赢智华北区域副总经理孟磊带了智慧化平台业务案例分享。他认为，经历疫情之后，购物中心数字化转型迫在眉睫，布局线上、打造智慧化平台成为了购物中心必然进行的管理运营手段。

　　首先，孟磊分享了赢商tech数智化解决方案，目前有购物中心标准三套方案：

　　第一是云商管系统，作为新一代商管系统，云商管最大的亮点是在“传统ERP”基础上融合了“品牌/商业大数据”+“BI分析”的能力，打造了一个招商营运场景的数智化系统。数智化购物中心是未来10年的必然趋势（数智化的核心阵地是传统商管领域），而要实现购物中心数智化的关键是要具有行业大数据建设及分析、应用能力，让系统真正能为招商、营运赋能，从而提升企业招商营运效率，实现业绩提升和资产价值提升。

　　同时，相较于传统工具型商管系统，云商管在交付周期、使用价值，以及后期应对业务升级所需的产品迭代效率上，都具有明显优势。

　　第二是智慧客流系统；这套系统是一套包含客流（人数/人次）统计分析功能，具备指导店铺级别经营分析系统。第三个是线上营销系统，是包含了CRM（会员系统）功能的营销工具和营销服务。基于微信小程序，给购物中心提供线上+线下的全域营销能力。