观山湖蓄势待发造新格局 云岩、南明革新升级争王者地位

——贵阳商圈新势力崛起系列之开篇语

赢商网贵州站   2018-05-20 20:33
核心提示:赢商网根据贵阳市区现有的及未来两到三年即将登场的商业项目,并依据项目所在的区域和覆盖范围,对云岩、南明及观山湖的商圈进行了重新划分

  (赢商网贵州站 报道)2018年5月25日,观山湖万达广场就将正式开业,这是外来商业首个真正落地于贵阳核心主城区的大型商业项目。虽然该项目在观山湖区的位置并不十分理想,但万达在商业上的多年耕耘及品牌资源引流能力自然不容小觑。而观山湖区今年还将有云上方舟、CC park等项目相继登场,云岩、南明区域也将有开心蘑菇城、海豚广场、贵阳街等项目相继出炉。未来两到三年,更有华润、爱琴海、益田、九方、大悦城、龙湖、新城等一批商业巨头相继落地,其中最有潜力的毫无疑问是观山湖区,而南明和云岩显然也不甘示弱,除了原本的商业项目具备强劲竞争力外,新项目也有很多看点值得期待。

  赢商网根据贵阳市区现有的及未来两到三年即将登场的商业项目,并依据项目所在的区域和覆盖范围,对云岩、南明及观山湖的商圈进行了重新划分。其中南明区主要有火车站商圈、大南门商圈、纪念塔商圈、大十字商圈、油榨街商圈、河滨公园商圈、太慈桥商圈及花果园商圈8大商圈;云岩区则有喷水池商圈、大西门商圈、紫林庵商圈、北京路商圈、大营坡商圈、未来方舟商圈及三马商圈7大商圈;观山湖区则有世纪城商圈、奥体商圈、会展-金融商圈、贵阳北站商圈、八匹马商圈及西南商贸城商圈6大商圈,而与观山湖区有着千丝万缕联系的高新区商圈,实际上两区域在商业和公共设施上都具有共享性质,再加上高新区行政区划面积不大,且商业尚处于萌芽阶段,亦可以作为观山湖区的辅助商圈。

  本次贵阳商圈新势力系列报道,则主要关注两个方面,一是即将呈现或者已进入谋划阶段的新项目,二是以老项目为依托,但在运营理念、品牌更新升级上有了新思路的已开业项目。

  南明区8大商圈

  大南门是龙头 花果园最值得期待

  作为贵阳市传统老城区之一,南明区在购物中心发展板块可以说是走在了贵阳市商业发展的前列。近年来业绩表现突出的鸿通城购物中心、亨特城市广场、逸天城以及花果园购物中心均位于这一区域,再加上传统高端百货商场荔星名店的加持,也难怪这一区域会在两年前就引起大悦城的高度关注。

南明河

  但就商圈成熟度而言,仅有大南门商圈和纪念塔商圈相对稳定,且短期内没有值得关注的项目登场。

  火车站商圈,除了独树一帜的鸿通城购物中心外,便只有传统的街区式商业,氛围浓厚但欠缺规划和质感,体量达40万㎡的恒鹏世界目前营销中心都已暂停开放,未来这里的商业将由谁打造还是一个谜。

恒鹏世界的围挡

  河滨公园商圈涵盖的恒丰·碧桂园贵阳中心及人民广场地下商业,一个是贵阳市目前住宅售价最高的项目,一个是承载了数代贵阳人记忆的传统地标。早在2016年,大悦城便与贵阳中心签订了轻资产输出的合约,原本计划于2018年10月开业的贵阳大悦城也成为贵州商业地产界最为期待的项目之一,但两年过去了,恒丰·贵阳中心变成恒丰碧桂园·贵阳中心,该项目与大悦城的合作似乎也要从头开始。

  油榨街商圈将随着首钢·贵州之光项目的逐步完工而迎来商业的大变革。作为贵阳首家红星美凯龙落户的区域,油榨街商圈在人口和交通上都有自己独特的优势,附近的贵钢花鸟市场也给贵阳人生活带来过无限乐趣。随着贵州之光项目的逐渐完工,不但红星美凯龙将迎来全新面貌,爱琴海购物中心也已确定将落户于此,项目还将带来更多的商务升级,包括写字楼、公寓、品质酒店、裙楼商业等将陆续登场。

首钢·贵州之光

  花果园商圈此前已有刷新贵阳租金和人流的花果园购物中心一期,而这片区域在2018年的规划里,还将陆续有海豚广场、贵阳街、花果园购物中心二期等大型项目登场。据了解,总商业体量超过200万㎡的花果园商圈有75%的自持商业,其中的商业不仅来面对内部的挤压,还要迎接外来的冲击。只有当这些项目正式登场后,我们才有机会验证人流与商业效益是否是对等的。

海豚广场

  大十字商圈可以说是贵阳人的期盼,自大十字环形天桥拆除以来,该片区域的商业就几乎处于沉寂状态。但希望的火苗并没有从此熄灭,先有缤纷地购物中心引进了贵阳首家zara,后有智诚百货也吸引了星巴克、优衣库等品牌的入驻,环形天桥上曾经的商业被转移至地下通道,品质也有了明显提升。而正在如火如荼建设的贵阳壹号,似乎更有可能成为改变大十字商业的救命稻草。

ZARA贵阳首店

  太慈桥商圈目前可以说是整个南明区最为边缘的商圈,国际城·水岸广场自2016年8月15日试营业以来,人流匮乏、空铺率较高,大部分商家在此的存活期限都不长。而商场在调整上一直也没有明显的动作,虽说周边的客群比较可观,但项目方一直缺乏有效的引流手段。而2017年7月,南明区政府与贵阳万科签订合作协议,共同开发贵阳市南明区的“太慈桥、甘荫塘片区”,根据万科这几年项目到哪儿、商业到哪儿的发展路径,其未来在太慈桥片区估计也将有大动作。

国际城·水岸广场

  云岩区7大商圈

  老项目最多 未来方舟和三马亟待突围

  同样是贵阳市的两大传统老城区,云岩区已开业的商业项目要远远领先于其他两区,也因此该区域目前的商圈最为成熟和稳固,也正是因为这样,调整和升级是这一区域项目必须面临的问题。

大十字

  就最核心的喷水池商圈而言,有国贸广场、南国花锦和龙港百盛三大商业项目,其中,国贸广场和南国花锦以其在本土的深耕和王府井集团提供的外部支撑,销售业绩在贵阳市已开业项目中处于前列。但未来,外部商业的介入势必会引进更多的品牌,国贸集团现有的优势是否还会持续爆发竞争力还未可知。

  大西门商圈也曾是贵阳市最热闹的商圈之一,但随着市西路批发市场的淡出,该区域的人流和号召力都大幅削弱,以至于当市西滨河商业街重装登场后,也没有掀起相应的水花。星力百货瑞金店经过一番调整之后,在颜值和品牌上都有了新的改变,而该项目旁边的恒丰步行街和对面的国晨百货似乎则没有这样的“好运气”,陈旧的物业、流失的人流都成为制约该区域商业发展的桎梏。

星力瑞金店一角

  在星力集团此前的计划里,星力瑞金百货、市西滨河商业街以及汇金星力城都被归纳至大市西商圈,实际上位于延安西路的汇金星力城由于交通原因,根本无法实现与前两个项目的人流共享,反而能与紫林庵商圈形成商业共同体。当然,从目前来看,该区域具有竞力的仅有汇金星力城一个项目,这也让汇金的发展速度一直缓慢,好在经过调整,进驻汇金的品牌在品质和吸引力上都有了很大提升,贵州第一家海底捞落户于此后更为项目带来了大改变。

海底捞汇金星力城店

  大营坡商圈目前也仅有中大国际一个大型项目,作为老城区与乌当区的重要交汇处,该区域也拥有无可比拟的交通优势,以至于中建华府的商业项目也引得各家商业运营方纷纷争抢,最后来自深圳的益田拔得头筹,并将该项目命名为贵阳益田假日世界。有了益田的加入,未来的大营坡商圈享有的不只是常规人流的红利,更将吸引更多目标性消费人流。

  正在发展中的未来方舟商圈,光是外滩一号自发形成的商业氛围就具备了一定的吸引力,不少餐饮品牌都在此处开出了大店。但目前楼盘的入住率并不算高,也有一些品牌在此发展并不理想。在大型商业项目方面,由中天自主打造的开心蘑菇城将在下月登场,这个专注于儿童的购物中心,或许也将成为提升项目入住率的筹码。

  北京路商圈,作为连接观山湖区与两城区的核心区域,在商业上的表现只能说差强人意。或许是贵阳城市交通升级带来的不利影响,让这边区域备受交通堵塞和围栏遮挡的困扰。轨道1号线贯通在即,该区域的星力·银海元隆广场商业也有了复苏的迹象,多个新品牌陆续入驻。贵阳万科运营的公园5号万科生活汇,则因为物业权属的多面性,使其在商业经营上缺乏统一的把控力,而贵州饭店及相关项目的裙楼商业沉寂多年,不知是否有机会借着交通红利翻身。

  三马片区将成为贵阳市下一步重点发展的区域之一。该区域在现代商业的发展上极为缓慢,除了有永辉超市这种满足市民基本生活需求的业态进驻外,在大型商业上几乎是一片空白。好在2017年万科打造的社区商业万科云岩大都会登场,带去了一些略有品质的品牌,但显然缺口还很大,随着城市改造步伐的推进,人口众多的三马片区或许也是下一个商业爆点。

万科云岩大都会

  观山湖区7大商圈

  商业氛围总体欠缺  崛起尚需时日

  在对观山湖区(含高新区)未来2到3年的项目进行统计后,数量达到了让人惊诧的20个,再加上已经开业的世纪金源购物中心、国贸TP-MALL等项目,我们将观山湖区拆分成了7大商圈。而其中除了世纪城商圈已形成较为成熟的商业氛围外,其余商圈的养成都需不少时日。而从2017年开始,观山湖区已经成为贵阳市房价上升最快的区域,需求决定市场,未来的观山湖亦将有更多机会在商业上大放异彩。

观山湖区

  为了迎接观山湖区商业发展带来的冲击,作为世纪城商圈原始力量的世纪金源购物中心在2017年下半年正式对项目进行调整,不仅引进了首个儿童主题商业mall童兜天地,更引进了许多年轻化、竞争力强的品牌,目前海底捞已确定进入,正在紧锣密鼓的装修中。作为世纪金源购物中心主力店的国贸TP-MALL,最近两年都是其集团内业绩增长最快的项目。而世纪城商圈的后来者九方购物中心,从落地之初,就释放出了签约宜家及麦德龙两大主力店的消息,因此也成为众多品牌商争抢的对象。

  今年观山湖最值得期待的商圈应该是会展-金融商圈。作为贵阳市聚集商务人群最多的商圈,淡薄的商业氛围、不成体系的商业环境一直是该区域的软肋。好在不管是中天自身,还是其他企业都在其中嗅到了商机,今年由综保集团打造的云上方舟项目将在此率先登场,作为贵州首个智慧商业综合体,云上方舟除了在招商上下足功夫,更将在智能运营上进行深度尝试。而在云上方舟的斜对角,便是中天自主打造的CC park,在距离两项目不超过1公里的范围内,还将有国贸购物中心及美的广场相继登场。

  而在即将开业的万达广场所在的奥体商圈,未来的竞争亦会非常激烈。在该商圈建有住宅项目的华润置地和中铁置业都在项目内规划了相应的商业项目,除此之外,还有位于喀斯特公园的喀斯特城市广场也在招商之中。华润将此处的商业规划为华润万象汇,这也意味着项目瞄准的客群就是以周边区域为主,其不光会成为奥体商圈的黑马,也将会与周边商圈形成竞争之势,比如物理距离不远的世纪城商圈和八匹马商圈。

  八匹马商圈,作为离贵阳市行政中心最近的区域,在商业的发展上却并不理想。尽管该商圈范围内覆盖了绿地联盛国际、麒龙贵州塔、富力中心、群升广场、烈变广场等一系列商务办公群,却因为缺乏相应的商业规划而没有形成应有的商业氛围,比如已开业的绿地联盛国际,除了有沃尔玛这样的超市业态外,其他业态则基本上是餐饮。从当前来看,未来的八匹马商圈还需要更强劲的商业力量。

贵阳八匹马

  作为贵阳城市发展最重要的交通枢纽之一,贵阳北站的诞生为贵州连通广东、广西、重庆等区域奠定了基础。随之未来的是贵阳北站区域土地价值的提升,北大资源梦想城作为距离该站最近的项目,不但吸引了省内投资者关注,更吸引了众多的外来投资者,但该项目目前商业以销售为主,要形成良好商业氛围不是易事。贵阳北站商圈内另一项目俊发城,住宅、写字楼、公寓、商业均有,目前已规划要打造总面积为3万㎡的集中商业,主打体验式、功能性业态服务周边居民及吸引外来客群。

  西南商贸城作为承接贵阳市西路批发市场的全新项目,因为体量过大,人流较为分散,目前在商业氛围上还不够理想。但随着碧桂园西南上城等一批住宅项目的诞生,未来的西南商贸城仍然值得期待。

  毗邻观山湖区的高新区,虽然二者在行政区划上相互独立,但仅有一街之隔的二者在商业上实际上已形成了商业共享。目前高新区商圈已经规划的商业有天一国际、江华国际旅游中心、高科一号及阳光城·启航中心等项目。虽然已开业的天一国际目前掀起的水花不大,但全新规划的江华国际旅游旅游中心及阳光城·启航中心仍然让人对高新区商圈充满期待。

江华国际旅游中心

  本篇稿件发出后,赢商网贵州站将陆续对各大商圈进行深入报道。

       欢迎已开业项目,向我们讲述升级改造的故事;也欢迎规划和筹备中的项目,和我们进行深度交流。

  联系电话:15185030996(微信同号) 郑女士

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