房企粤港澳大湾区竞争白热化 金科、卓越结盟出击

　　卓越和金科，一家是植根于深圳的房企，一家则深耕重庆市场，目前都走在规模化扩张的路上。

　　5月15日，两家公司宣布结盟，进行包括项目股权和总部层面的合作，正在洽谈之中。

　　此前不到一个月，金科宣布了华南和粤港澳大湾区战略。相比其他很多大型房企，金科重仓大湾区并不算早。选择结盟湾区内的卓越，也在情理之中。

　　主流房企抢滩大湾区，竞争格局已至白热化阶段。深耕大湾区的本土房企、布局全国的规模房企与不断涌入的外地房企在这片热土厮杀；这里，也成为影响其梯队上升的重要战略之地。

　　然而，大湾区虽热也需谨慎。2018年以来，楼市调控在继续收紧，多城出台限购限售新政，雄安、海南发布政策利好之后立即严禁房地产炒作，大湾区亦不例外，房企布局需规避风险。

　　扩张型房企的结盟

　　华南一向是房企重要的销售市场，随着粤港澳大湾区被写入政府工作报告，上升为国家战略，房企重仓粤港澳更成为必选项。

　　金科亦不例外。15日，金科集团与卓越集团于深圳卓越总部签订战略协议，双方就公司、城市、项目三个层面的合作达成一致。

　　此前的4月18日，金科高调公布华南战略：深耕华南、拓展海西、全面布局大湾区。

　　金科股份联席总裁方明富表示，计划重点拓展10个华南区城市，其中9个位于粤港澳大湾区。

　　卓越在深圳、东莞、惠州有多个地产项目。2017年12月其13亿拿下中山港口商住地，今年3月，以总价近20.4亿+5%自持租赁房拍得佛山禅城一宗商住地块。

　　卓越城市更新集团2017年在深圳、东莞、广州等城市新签约更新项目13个，累计签约可建设面积共计610万平方米。

　　卓越发布的消息称，双方将通过成立平台公司联合获取土地，同股同权投资开发；同时在集团层面积极建立联络机制，就合作项目保持密切沟通。

　　两家联盟的背后，是行业千亿生存门槛的压力，以及未来持续发展的动力。据克而瑞数据，金科去年销售760亿，今年将冲击1100亿。

　　卓越也在高速扩张。尽管2017年只卖了390亿（权益金额），但今年卓越突然提速，亿翰智库发布的1-3月房企新增货值排行榜显示，卓越集团新增货值近500亿，排名第八。

　　5月18日，卓越有关人士向21世纪经济报道表示，双方的合作目前只有一个框架，并没有具体举措，公司层面对于相关事宜态度低调。

　　无独有偶，5月11日，中国奥园宣布与恒基兆业地产集团签订战略合作框架协议，深化粤港澳大湾区多领域合作。

　　三类房企的混战

　　粤港澳大湾区是全国最富裕的城市群之一，人均GDP达2.5万美元，因此也早已是房企重兵之地。

　　其中，除了深耕大湾区的本土房企如龙光、中国奥园、佳兆业等，大湾区的业绩贡献往往在一半以上；全国性大型房企如恒大、万科、保利、华润、碧桂园等，大湾区和华南区域的贡献，也能占到1/3或1/4；近几年来，外地房企融创、龙湖、泰禾、阳光城更是来势凶猛。

　　龙光地产集中在珠三角区域发展，涉粤港澳大湾区“9+2”城市群，2017年财报显示，大湾区总货值占其权益总货值81%。

　　据中国奥园有关人士介绍，目前已实现大湾区“9+2”城市全覆盖，共有项目50个，总建筑面积约753万平方米。2017年合同销售总额455.9亿元中，来自湾区城市约占53%。

　　粤港澳大湾区所涵盖的佛山、深圳、广州是房企龙头——碧桂园、万科和恒大的发源地，此外，不少规模房企也以湾区为原点进行全国化布局，如保利、华润置地、富力等。

　　此类规模房企在全国的布局较均衡，其中华南地区一直是重仓。目前碧桂园、恒大、保利、中海均已进入大湾区九市，并持续深耕。

　　年报显示，2017年碧桂园在广东省的合同销售占总体30%；2017年万科南方区域销售额占比28.6%。

　　外来房企中，有正处高速扩张期的闽系房企，如阳光城、金辉、泰禾、融信；也有华北、华东来的房企，典型代表为融创、龙湖、绿城等，他们主要通过并购获取大湾区的项目资源。

　　据克而瑞统计，2016年起至2017年上半年，阳光城在湾区的新增土地储备已达581.06万平方米，且456.77万平方米为收并购所得，拿地成本低至1048元/平方米。

　　融创虽起步较晚，但截至今年4月1日，已布局大湾区10大城市30个项目。其中佛山楼盘最多，共7个。

　　这些外来房企进入虽晚，但野心不小。某房企透露，未来三年在华南的销售额可能达到1000亿。

　　不过，随着竞争加剧，湾区内的土地和项目资源成本大幅上升，并购也不容易。一家房企投资人士提醒，湾区未来整体看好，但其中也有雷区；甚至哪怕就在深圳，也有片区是不赚钱的。

　　中国指数研究院人士表示，由于湾区核心城市土地资源稀缺、拿地成本攀升等原因，核心城市外溢的周边潜力城市，将成为外来房企曲线布局的新聚点。

　　但这些城市不像湾区核心城市那样有增长空间，为房企投资增加了更多不确定性。

　　此外，随着粤港澳大湾区规划出台在即，房地产出现炒作迹象，目前湾区内城市如东莞、佛山等都升级了调控政策，深圳业内人士指出，不排除未来湾区楼市调控进一步收紧。