商业大咖“聚焦社区商业中心” 共探如何突破传统商业窠臼

　　社区商业有别于城市中心型商业的时尚化、穿透力和综合化，也不同于区域级商业的大体量、一站式，它的本质是生活服务，聚焦周边家庭的生活需求，足不出户即可解决日常消费与社交需求，服务半径在1公里范围内的社区商业形态正逐渐成为城市商业的基础。

　　5月30日，由中国社区商业工作委员会、南京商业地产商会和保利地产江苏公司联合主办的主题为“聚焦社区商业中心”的会长会隆重召开。

　　这次会长会的举行，同时揭开“全国标准化社区商业中心”示范工程建设落地南京的序幕。近50家和社区商业中心开发建设、运营管理的企业到会，共同研讨“标准化商业中心”示范工程的南京创建工作。中国社区商业工作委员会董利主任讲解了“标准化社区商业中心”项目的背景过程、相关文件政策，以及示范和星级评定标准流程。专家委员王智明详细讲解了“标准化社区商业中心”创新型实体店模型。

　　南京商务局副局长张雁宁出席本次会长，表示全力推进“标准化社区商业中心”南京的示范工作。南京市政府参事、南京市商务局原局长、南京商业地产商会名誉会长汪振和回顾了社区商业发展历程，指出了这种综合性一站式“标准化社区商业中心”是社区商业的新阶段，也是新时期主要矛盾解决的一个突破口。

　　吴正梅、李英军、谈旭东、张娟、袁彬等南京商业地产商会的会长、副会长，王唯啸、王恒刚、苏晓晴、江西全、沈进、莫华新、李绍明、佘家明、芦远平、杨更新等理事及相关合作伙伴近50人出席。会议由南京商业地产商会联席会长兼秘书长冯宪法主持。

　　与会嘉宾共同探讨社区商业如何突破传统商业窠臼，聚焦社区商业中心，创新全新打造思路。

　　保利江苏区域公司营销部经理许昌芸在致词时说：很多传统商业综合体多以“大”见真章，诉求大型综合体产生的市场影响力，保利地产却反其道而行，开启“小而美简而精”的商业运营新思路，含弃“大而难”的模式，开创“小而美简而精”迷你Mall。保乐荟项目以精准的运营思路，把握品牌的定位和选择，合理安排业态落位，打造现代家庭型社区。未来，江苏保利将引入更多商业模式和合作项目，从人居建造者成为生活方式的引领者,力求为南京奉献更好的产品和服务。

　　全国标准化社区商业分享

　　中国社区商业工作委员会全称：中国城市商业网点建设管理联合会社区商业工作委员会，是经中华人民共和国民政部正式登记注册的全国性非盈利性社团组织，旨在搭建政府连接行业与会员企业之间的沟通桥梁与交流平台。

　　“人民群众对美好生活的向往，就是我们奋斗的目标”，顺势推进国家标准化“社区商业中心”成为时代要求。在过去的三年，中国社区商业工作委员会董利牵头研发国家标准化社区商业中心，并在北京、上海、成都、重庆、杭州等地，把这种新型的社区商业综合服务设施推动落地，团结组织了一批社区商业中心的践行者。

　　中国社区商业工作委员会主任 董利

　　中国社区商业工作委员会2018年1号文件5月正式印发，主要围绕由国家商务委牵头，中国社区商业工作委员会颁布相关政策标准并领导执行的“全国标准化社区商业中心”示范工程实施办法以及“全国社区商业中心示范点”评选和分类指导工作进行的通知。

　　中国社区商业工作委员会将于2018年7月正式启动全国标准化社区商业中心示范工程建设这项工作。通过引入基金投资“城市样板店”建设，及当地自建自营项目申报“试点、示范”两种方式，带动“一站式、综合性、多功能、高品质、互联网+”的“标准化社区商业中心”模式走向全国，走进社区，满足社区居民对美好生活的向往和追求，彻底改变我国城市长期以来“社区有商业没中心”的现状。

　　“标准化社区商业中心”通过“品质生活、贴心服务、便利利购物”等功能的融合实现以及对环境品质的要求，对推动我国传统社区商业和生活性服务业转型升级以及行业进步具有深远的意义和影响。

　　目前上海和北京各有一家创新型“标准化社区商业中心”实体店成功开业，并获得强烈的市场反响，成为业界争相参观学习的对象。为提升居民生活幸福指数，解决人民对美好生活的需求与发展不平衡不充分的矛盾带来亮点。

　　我国社区服务体系建设仍然处于初级阶段，社区服务设施总量供给不足，服务项目较少，水平不高，供给方式单一，缺乏统一规划......加强社区服务体系势在必行。国家标准化社区商业中心以一站式、多功能、小而全的互联网+实体经营模式，通过新店开业和传统农贸市场、老旧小区的升级改造方式，满足居民生活和消费需求。

　　绿地商业集团副总裁、商旅文事业部总经理 王智明

　　社区商业是民生工程，得到各区政府极力支持。随着大型购物中心已经进入白热化，社区商业蓝海效应显现。社区内有商业没有中心，难形成聚合效果，于是产生“一站式、综合性、多功能、标准化和 互联网+”的创新经营模式，满足社区居民个性化和高品质消费需求，新零售、新业态、新经济已来到身边。

　　由绿地商业集团主力打造、中国社区商业委员会指导，北京首个国家标准化社区商业中心--“生活+社区商业中心”在大兴绿地缤纷城西岸亮相。近5000平米的社区商业中心“生活+”，以齐全优选的本土与进口商品，贴心完备的服务品类、优雅舒适的室内街区，塑造商业与情感交融的场景，为周边人群完成一公里生活圈，诠释优高品质的社区生活方式。外围打造社区生活服务中心，包含皮具护理、裁剪缝纫、修锁/配钥匙、家政、美甲等服务，提供一站式生活服务。

　　社区商业中心以丰富的业态和组合，可以一站式消除居民日常生活痛点。区别于一般社区底商配套，塑造第三生活空间，实现邻里亲情的回归。通过多年深耕社区商业的积淀，中国社区商业委员会在社区商业方面已形成完善商业规划模式，专业的日常运营管理，且储备大量社区商业连锁品牌数据库，从而依据每个项目体的特定条件提供与之匹配的产品，实现标准化社区商业中心的快速复制。

　　南京社区商业中心代表分享

　　南京欢乐港商业管理有限公司总经理 王恒刚

　　保乐荟是欢乐港商管和保利共同打造的，作为保利江苏首个社区型商业综合体，由欢乐港商管统一规划、统一招商、统一运营。项目体量1万方，定位“家庭型社区客厅”，集特色餐饮、儿童娱乐、服务配套、休闲体验等于一体，品牌选择贴近生活，业态配比分布合理。

　　保利与欢乐港商管携手创造性摸索出了带租约销售的运作模式，保乐荟提前半年完成了100%招商任务，超90%完成首年租金指标，项目招商的速度和质量惊艳南京。

　　苏尚智联科技股份有限公司苏尚生活广场CEO 郁青

　　苏尚生活广场是主线产品，以社区商业综合体为基础，以“社群”为对象，以“服务”为核心，运用大数据进行驱动，将商业、教育、服务和文化等资源融合，全面实现由商业综合体向社区立体化服务平台的转型升级。苏尚生活广场创建幸福社区，成为社区居民贴心的“邻总管”，致力打造“养、乐、学、美、创”的新型商业品牌，让社区生活更有趣、有味、有料！

　　家庭消费的刚性需求，让社区商业未来的发展空间巨大。目前正在探索3000平米集合业态的社区商业，未来规划用5年左右的时间实现百店百亿目标。

　　多位与会者自由交流

　　南京棠悦商业管理有限公司总经理 江西全

　　美利广场位于江北新区，锁定葛塘老大厂区域为主商圈，商业面积7万方，辐射30万+的消费人群，消费主体主要集中家庭和年轻化消费。从运营角度来说，运营至今7个月，超过5公里范围以外的消费客群占10%，辐射范围和影响力很大。

　　前期规划方面引入符合区域消费的业态，业态比例为：零售近40%，餐饮30%，儿童13%，生活配套17%。随着不断地调整和规划，生活配套是后期调整的重点。运营一段时间，所有的品牌、运营和营销，出发点契合消费者的心态，以打动消费者心理、让其产生共鸣为主要诉求，多以时尚、区域等元素来打造展览、营销活动等，无论是客流还是营业额，都得到非常满意的回报。

　　南京正和荟泽资产管理有限公司副总经理 郑敏

　　我一直在思考社区商业值得推敲的点有哪些？社区里有人，人分为老人、青年和孩子，这是社区商业要服务的对象。如何将这些人服务好，需要做精准型的商品。分为三类：

　　第一：对老年人的关爱。专家预测：2025年老年人达3亿，2030年空巢老人达1.8亿。以此为契合点，围绕居家养老，将“医养结合”和“商养结合”作为社区商业的研究点。在新的社区商业物业里，更多植入托老所、社区病房等产品，引入生鲜超市的配套，让老年人更加便捷。

　　第二：菁英社区。很多精英群体、潮流群体和中产阶级，对所在小区内的配套及周边越来越喜欢，希望自己成为每家店的熟客。在这样的片区，经营社区需呈现家庭生活方式。

　　第三：关注孩子和家庭。南京社区型的配套内，目前还没有从婴童、幼童到升学等各年龄段结合的教育培训，未来可系统引入机构。

　　三种产品可以并行也可以独立，希望未来能在更多的商业体得以实现。

　　南京问策商业顾问管理公司总经理 苏晓晴

　　南京符合现代生活的社区商业起步较早，例如早期的万科光明城，是以物业持有、专业托管方式来打造的社区商业，由于当时项目住宅入驻率较低，加上品牌商户资源短缺等因素，使得后期经营陷入窘境。今天想从以下四个方面做个分享：

　　1、统一管理：统一管理是社区商业的基础，没有统一管理就很难完成各种必备功能的配套和租户经营之间的协调。

　　2、租售结合：商铺产权如需销售，至少是“租售结合”。将毛利高或租金承受力强的业态留给销售出去的商铺，以自持物业招募社区居民必需而租金能力不强或根本无法独立承租店铺的业种、业态，借此平衡和保证社区商业的完整性。

　　3、建筑形态：我认为底商、围墙式路边店很难产生聚集。建议采取商业内街或者是箱体商业建筑。

　　4、数字化运营：社区商业是属地商业，消费者相对稳定，我们在经营中要注意人、货、场的数据化，逐步完成或紧紧跟随商圈消费变化。

　　定位难是社区商业的痛点，如A、B社区是两个不同的居民社区，各自对生活配套的需求肯定不一致，因此前期、运营期都要关注社区商业的项目定位和不断调改。

　　南京安居颐和资产经营管理有限公司副总经理 王唯啸

　　目前城市规划中对社区商业规模、面积、结构、形态等没有明细的指导意见，住宅底商供过于求，业态同质化现象突出，加快推进全国社区商业标准化建设具有示范和引领作用。

　　合理的社区商业业态配比，是解决居民日常10分钟便利生活圈重要基础。业态服务覆盖度从孩子到年轻人再到老年人，需要照顾到每一个消费群体，使商业服务成为居民生活不可或缺的场所。

　　未来，在社区商业中心里，应该融入更多共享空间，打造成具备邻里社交功能的场所，而不仅仅只是提供社区服务。

　　商会会长及政府领导总结

　　南京商业地产商会会长、南京正和荟泽资产管理有限公司董事长 吴正梅

　　聚焦社区商业，功能不仅仅只是满足吃饭和购物，而是要具体了解社区内每个消费者的消费习惯和喜好。关注社区内人的需求才是需要深刻研究的内容，以及和社区内的人群如何更好地互动。深耕社区，如何让社区内更多的人参与进来，关注我所在的社区生活本身，关注精神生活，才是重中之重。

　　从商业发展来看，未来会有区域中心，但家门口的邻里对社区商业中心的需求很大。董利主任详细介绍了全国标准化社区商业的示范标准，希望能让大家有所参考和受益，满足条件的企业也可以积极申请，南京商业地产商会作为行业商会，也会持续整合资源、搭建平台，为所有行业企业提供服务。

　　南京市商务局副局长 张雁宁

　　我从三方面分享我对商业、地产和企业的一些认识：

　　第一，服务型企业。19大提出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。最能体现矛盾的是社区商业，最能感知矛盾的是企业。这里所说的企业不是销售商品的企业，而是服务型企业。商业是创造价值，不仅是商品，优质服务也越来越重要。

　　第二、商业型企业。一直在说全球化，但随着中国贸易经济的迅猛发展，从跟跑到并肩跑再到领跑，就受到限制。伴随着商品限销的解除，商业型企业迎来全新的发展机遇。商业型企业应该真正做到买卖全球，做全球贸易型企业，而不是仅仅局限于区域。今年11月份，第一届进口商品博览会在上海举办，企业也可以去现场，通过商品寻找更多的商机。

　　第三、创意型企业。商业不是传统的行业，商业的价值巨大。商业价值在于掌握万千需求，从生产到生活需求的终端，打造生产和消费的连接点。创意型企业整合上下游、产供销供整供应链，嫁接人工智能等新技术，跨出早10点晚10点的界限。未来招商的趋势，企业不一定到南京来，而是把发展的资源、经济的优势吸引到南京来，为南京供给侧改革助力。

　　南京市政府参事、南京市商务局原局长、南京商业地产商会名誉会长 汪振和

　　董利主任分享“全国标准化社区商业”的规范标准，期待在座的企业能积极申报全国标准化社区商业的示范项目，在南京遍地开花。

　　社区商业满足市民最基本的日常生活需求，是城市基础设施之一。打造社区商业应该从市民角度去思考，消费者最需要的是什么？需要提供什么功能配套？3月份去广州考察，出于我们也想知道为什么年轻人都热衷喜茶、是什么样的消费心理？我们一行人消费了喜茶。我觉得，研究市场、研究消费者心理的前提不是站在经营者的角度，而是自己要当好消费者。如今，“吃”是最基本的要素，综合体里面想要吸粉引流，一定首要是做好餐饮业态。

　　最基本的消费，一定是在社区解决。由于城市不一样，区域不一样，消费群体不一样，打造社区商业需要精准定位、区分同质化、打造个性化。社区商业未来发展空间很大，经营也最长久。以医疗来说，将来的趋势：大医院主要针对疑难杂症的研究和治理，建设好社区医院，主要治疗感冒、咳嗽等常见病，这其实也是从根本上解决日常生活的便利。

　　很多社区商业的开发往往是作为其住宅项目的附属产品，迄今并没有一个成熟的高度的可复制的社区商业模式。互联网时代的来临和新生代消费群体的出现，使人们的生活方式和消费理念发生了悄然转变，“懒”、“宅”、“社群社交”、“时间碎片化”成为新时代的消费关键词。

　　精致社区商业项目的出现，既为周边人群提供“价值感”的社交和生活服务，又可快速、准确、线下融合线上的新零售模式，实现了品牌与消费者的精准对接，时时刻刻联系着每个家庭的日常生活。