老商圈已迟暮？公主坟商圈难逃“东强西弱”魔咒

　　编者按：商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟，让北京商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。　　 

　　消费升级的递进，更是改变了京城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌，赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》。

　　在北京诸多商业聚集区中，公主坟是京西最重要的商圈。作为北京西部最早最成熟的商圈，公主坟长期以来不仅吸引周围客群，石景山、门头沟、丰台西南等附近居民也到此购物。

　　自1992年，城乡贸易中心开业，填补了京城西部商业的空白，它很长时间以来一直是公主坟地区的标志性商业设施，成为京西居民们购物的首选。

　　近几年，公主坟商圈经受着新型购物中心与线上电商等因素的合力冲击，已经从九十年代的“高大上”定位转向大众性消费为主，面对众多冲击和北京商业“东强西弱”的局面，公主坟商圈在未来竞争中怎样调整和自救?

　　老牌商圈的昔日辉煌

　　据了解，公主坟商圈，按规划应该算是市级商圈，它的形成有一定的历史原因。从20世纪60年代、70年代一直到80年代，这里都是北京市一个地区型的商业中心。

　　1992年城乡贸易中心开业，京西人开始来这里购物。之后翠微大厦开业，两家商场加起来将近10万平方米的营业面积，基本满足了这里人们的需求。很长一段时间，区域消费十分强劲，人口密集，而且客户质量高，购买客单价也非常高。

　　在公主坟商圈兴旺时期，商业竞争并没有十分激烈和复杂，传统百货占据着商场的主导优势，早些年的城乡和翠微的经营良好，周边消费者的接受度认同度很高。

　　除此之外，手机市场也是公主坟的一大特色。现在公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，城乡贸易中心也根据这个特点，在商场改造后开辟出五层作为手机的大卖场，将近2000米，年销售额过亿，成为这个商圈的一大特点。

　　还有一点，公主坟商圈的发展一个很大的机遇是交通。这里的公交、地铁四通八达，两边都是停车场。每天的人流量多达十几万，为这里的商家提供了非常丰富的客源。为商业的发展提供了一个非常好的条件。

　　当然，也有业内人士表示，交通枢纽也有它的弊端，因为这里交通发达，很多人都是在这里换乘车，如果这里的商业没有特色，就很难留住人。

　　中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示，公主坟商圈在北京是兴起很早、很传统的商圈，曾经非常辉煌，早期它代表了北京商圈西部地区的主流势力。后来西部其他商圈崛起后，带给公主坟商圈很大压力，后起商圈发展势头迅猛，公主坟商圈逐渐落伍。由于物业形态老旧，被新兴商圈分流，衰退趋势明显，从整个北京西部的核心商圈落寞成为西部商圈中的一个区域性商圈。

　　缺乏时尚感亟待转型

　　目前，公主坟商圈内的商业项目包括，北京城乡的城乡贸易中心、城乡华懋、翠微大厦、翠微广场和凯德mall翠微店、凯德晶品、国海广场等大型项目。

　　笔者实地走访发现，凯德晶品购物中心和翠微大厦业态相对高端，交通便利，逐渐成为周边居民购物、聚会的主要场所，运营相对良好。

　　凯德晶品购物中心体量超过7万方，对比其他项目，开业较晚，其业态比较丰富，休闲服装、运动服装、餐饮、美容等业态齐全，品牌较新。但经过几轮调改后，整体看来品牌定位下调，偏大众化和时尚感。但在工作日，项目内客流较少。

　　凯德mall翠微店的品牌大多是市场中常见的品牌，业态配比较好，在公主坟商圈中属于调改较为成功的项目，定位中端、年轻化，注重亲子业态，但店铺装修风格也与市场上大多数店铺相同，没有自身的特色。

　　商圈内高端品牌多集中在翠微大厦，翠微大厦几经升级调改，品牌更新后定位高端精品，拥有有Dior、Cartier、COACH等高端品牌，与周围项目实现了品牌差异化，吸引了年轻白领青年前来消费。

　　在公主坟商圈运营商业多年的从业人士称：“从女性的视角看，凯德晶品、翠微大厦是公主坟商圈中儿童业态最为齐备的。其中的服装、餐饮品牌也更为时尚，更符合年轻母亲们的消费习惯。”

　　郭增利认为，公主坟商圈现在属于西部区域性商圈，主要面对的客群还是周边居民，也由于百货业态比重较大，不同于其他以购物中心为主的商圈，难免从丰富度上处在劣势。虽然凯德的项目定位较高、业态较新，但毕竟难以靠一个项目带动整个商圈发展。

　　九宜城华北分公司总经理赵燕飞认为，公主坟商圈的范围较窄，项目数量有限，最兴盛时期以百货业态为主，还有非常多的底商。后期出现两个购物中心，更多是基于商业发展的现实需求，提升商业形态。

　　整体来看，公主坟地区的商业主要特点仍以满足生活基础性消费为主，与城市优质商业项目相比缺乏特色。不少由于模式、品牌较为老旧，同质化严重。部分项目还是百货业态，商场运营渐渐乏力，逐渐跟不上当前商业发展的节奏。

　　未来公主坟机遇在哪里？

　　公主坟商圈内还有一个大型商业项目，是一直未开业的国海广场。在已公开的新闻通稿对国海广场的描述中可以看出，该项目似乎对公主坟商圈发展意义重大。但是，经笔者实地走访，国海广场目前仍在修建过程中，整体被广告围墙遮挡，无法入内。笔者询问门口公交站的志愿服务者，她表示这里一直都没有开业。

　　经过询问和对网上公开信息的查询，国海中心的项目似乎陷入了权益分配纠纷中。也可能是这个原因，导致商业项目迟迟无法开业。

　　据资料了解，如果国海广场项目开业，定位偏向于高端时尚类，与调改后的翠微大厦相呼应，这样多家商场在进行经营业态互补后，将大大提升对消费者的吸引力。

　　在郭增利看来，城乡贸易中心和翠微大厦属于公主坟商圈的核心位置，它们的改变至关重要，虽然公主坟现在发展的机遇越来越少，但是还是要把购物中心那种业态组合丰富的特点挖掘出来。项目的体量较大，也代表存在未来延展的空间。项目从功能上要能跳出原本百货的形态，相信会对商圈发展有明显的拉升。

　　赵燕飞表示，公主坟周边有大量的社区和机关单位，部队大院也相对集中，以前政务消费较多，这里的消费人群以居住人群、机关事务人群和部队人群为主，所以这也让公主坟商圈的消费水平相对较高。现在政务消费限制，这些消费者年龄偏老龄化，城乡贸易中心和翠微还主打中老年的牌，而凯德的项目更多的是定位年轻消费力，两级分化较大。公主坟商圈的发展需要进行大调整，但是限制因素太多，短期内这些因素很难改变，调改困难较大。

　　伴随移动互联时代的来临，以及千禧一代消费理念的升级，当下的购物中心正在变成融合消费、体验和社交等多场景的线下入口。公主坟商圈也迎来新的更新换代，落后的商业形态亟待升级。尤其是多个商场扎堆的情况下，需要找准定位，错位经营。