占据黄金位置 青岛证大大拇指仍成崂山商圈“老大难”

　　前言：

　　俗话说，靠山吃山，靠海吃海。优秀的旅游资源往往会给当地的商业形目带来大量的外地消费者。而能和当地旅游资源进行有效融合的项目，如果能做出自己的特色，也将会成为区域的旅游打卡地。以山东的省会城市济南举例来说，据赢商网统计，济南的泉城路金街，有接近40%的客流来自于前来旅游的外地游客。

　　对于山东的港口城市青岛来说，漫长的海岸线给青岛的商业带来了更多的选择性。而随着山东商业快速发展，一些开发商在山东选择新项目选址的时候，往往也将目光聚集在青岛沿海地带，频频拿地。

　　根据后台数据分析，赢商网分别在青岛三区五个商圈中选取5个青岛沿海商业项目中的特色项目，进行分析解读，以此来观察青岛海岸线商业发展。

　　青岛证大大拇指广场——黄金位置，人情冷清的青岛首座体验式复合型城市生活广场

　　开业时间：2012年8月3日

　　所处位置：青岛同安路880号

　　海岸线范围：距离青岛海岸线16公里，乘坐出租车约40分钟，属于沿海商业第二梯队

　　项目定位：区域性商业、精品艺术酒店、soho公寓为 一体的综合性体验式城市复合生活广场

　　商业面积：7.5万平米，-2层到5层

　　品牌定位：平价，中低端。

　　业态分布：餐饮、娱乐、休闲、购物、儿童、教育及生活服务等业态。

　　主要品牌：华润万家超市（已停业）、中影影院，服饰有H&M等，前海沿，餐饮类有阿香米线，必胜客、柒寿司等等。

　　所处商圈：崂山商圈

　　周边项目：金狮广场、金鼎广场，丽达购物中心、大润发超市、协信中心商业街、易乐广场

　　旅游资源：石老人海水浴场、青岛大剧院、青岛国际会展中心、青岛国际啤酒城、青岛博物馆

　　交通环境：地处青岛市崂山区，位于海尔路同安路路口，被海尔路商务一区、商务二区和商务三区环绕，处于海尔路中央商务区中心地段。

　　周边情况：十几个高端住宅社区，紧邻青岛大学华文学院、青岛海洋大学、青岛科技大学等高校，相邻常驻人口数约为8.3万人。

　　公交线路：乘102路，125路，312路，313路，362路，612路，机场巴士3号线至国信体育馆东站下，28路，223路，230路，370路，381路，386路，629路，638路至同安路翠岭路站下。乘631路至埠东佳苑站下，地铁M2号线在同安路站下车。

　　赢商观察：

       青岛证大·大拇指广场开业已有六年，是青岛首座体验式复合型城市生活广场，由餐饮、娱乐、休闲、购物、儿童城及生活服务等业态构成。作为和多个旅游项目紧邻，并且处于崂山商圈黄金位置的街区式商业项目，证大大拇指广场营运的并不是很出色。

　　就在今年5月份，作为主力店之一的华润万家超市宣布停业，尽管目前传统商超广受新零售的冲击，停业是普遍的事。但是主力店铺的关店仍旧是对证大大拇指的考验。

　　作为街区式商业，证大大拇指的环境备受诟病，商场的规划设计并不被消费者认同，尤其是商场动线设计。夏冬两季环境体验极差，但广场的户外商铺却很多，这成了很多消费者不愿意光顾的主要原因。

　　作为崂山商圈中开业较早的大型综合商业项目，在开业的前三年，证大大拇指人气很旺。不过随着周边大型城市综合体的崛起，这里的人气渐渐被冲击。2014年，商场一度关店二十余家，仅剩一些知名店铺存留。随后，证大大拇指进行了一些业态和品牌调整，目前来看，餐饮业态品牌居多，尤其是低价餐饮品牌。

　　赢商网实地查看中，整个广场的楼层之间、店铺之间由几乎是半露天的通道相连，停车场布局十分杂乱，整个商场人气冷清，空铺也很多。 

　　商圈简析：

　　随着丽达购物中心、证大大拇指广场、金狮广场、利群金鼎广场的相继建成开业，崂山区的商业不仅实现了从无到有的突破，商业发展的势头不可小觑。

　　2009年，丽达购物中心开业，结束了崂山区零购物中心的历史，而2012年证大大拇指广场的开业，也为崂山西部商圈的崛起增加了重重一笔。而随着2014年金狮广场和利群金鼎广场的相继开业，崂山商圈的中心区域海尔路与香港西路交会处的区域已经俨然成为了定位时尚、高端的消费集中地。

　　随着崂山区金融中心定位的确立，崂山区的商业氛围更加浓厚，也吸引了众多项目的加入，从去年开始，宜家家居选址崂山，华润万象汇、国金中心广场也纷纷落子崂山。金家岭金融区，近两年汇集了大量的金融机构，新增了一部分高端消费群体，再加上地铁2号线和11号线的开通，对崂山区的商业结构产生了重要影响。

　　目前来看，崂山东部商圈的商业发展因为金狮广场和利群金鼎的存在而远远高于西部商圈，尤其是证大大拇指广场和大润发中心等并不能很好的带动客流。不过，下一步的发展中，万象汇等项目也是商圈发展的重要推力。

　　赢商点评：

       从2014年开始到现在，随着大青岛战略的推进、发展，地铁的相继开建、开通以及旧村改造项目的推进，岛城商业迅速发展，青岛的商业面积已经达到上千万平方米。而青岛商业和商圈的发展、变迁，除了面积上的急速扩张之外，商业的业态、商业的深度也在发生着巨大的变化。

　　崂山商圈属于后劲勃发的商圈，是“新商圈”的代表。这就意味着，商圈内的项目，更注重购物体验之间的竞争，商业项目必须要通过提升消费体验来留住顾客，体验式购物已经成为所有商业中心共同的发展方向。

　　随着各个新型商业项目在崂山商圈落地，激励竞争下，大拇指广场的处境略显尴尬。西有来自于浮山后板块合肥路佳世客，南有丽达购物中心、金狮广场、金鼎广场，如果没有新的思路和突破口，恐怕很难摆脱现在这种腹背受敌的困境。尤其是，证大大拇指还属于特殊的街区式商业项目。

　　从外部来说，做街区式商业容易受气候、季节等客观自然条件约束。而从内部来讲，大拇指广场的定位和内容组合与周边商业体也并无明显差异。而从运营上来讲，大拇指广场因为缺乏运营能力，并没有在公共区域设置较多的滞客点，譬如舞台活动、装置艺术、互动场景、创意集市等，单一的街区无法有效的提升顾客滞留时间。

　　从目前青岛商业发展情况来看，靠着巨大的旅游资源，街区式商业在青岛还有很大的发展空间，而对于证大大拇指来说，能否借助沿海和仅靠多个旅游景点的优势，进行重新洗牌整理再次出发，需要未来很长一段时间拭目以待。

　　商场回应：

       对于证大方面来说，所谓的崂山商圈的黄金地段，却恰恰制约了证大大拇指广场的发展。

　　“证大大拇指广场位于商务区中心位置，听起来感觉非常优越，但是实际上，这里的流动客流非常局限，主要的消费者也仅仅是周边一些小区的常驻居民和写字楼中的工作人员。加上商场初期的动线和业态分布出现了一些问题，后期营运不出色也是正常的”。证大大拇指广场企划部负责人表示。

　　不过证大方面也表示，他们现在正在积极的调整和改进。“比如广场定位，我们正在努力的调整品牌业态，力求和周边的其他项目的竞品品牌产生差异化，尤其是针对周边人群的刚需，我们要在维持目前儿童、教育、餐饮等业态品牌占比大的营运情况，同时增加周末各种活动的次数，以此来吸引客流。”

　　证大方面表示，要在今年年底调整完毕，而针对主力店华润万家的停业，证大方面也给出了解决方案，“我们正在洽谈新的超市品牌，而且是和传统超市相比，更新型，更具有现代活力的超市品牌。”