碧桂园森林城市为何在大马受阻？或因其项目的特殊性

　　最近马来西亚新总理马哈蒂尔在接受中国媒体采访时，再次重申了他本人对碧桂园森林城市项目的基本立场，总结下来就是三点：

　　森林城市计划立场不变 – 反对

　　高价房地产项目下的大量移民 – 不允许

　　发放绿卡给这类人 – 不可能

　　一石激起千层浪，马哈蒂尔的表态不仅引发了开发商碧桂园股价插水，而且在众多已经投资和有意投资马来西亚房地产的中国投资者心里蒙上了一层阴影，大家用疑惑的眼光打量着这个东南亚国家：马来西亚还能投吗？

　　笔者前不久刚刚实地考察了马来西亚（主要是其首都吉隆坡）的房地产市场，结合这次实地考察，发表一点对这个事件以及马来西亚房地产投资的深度思考。

　　1 马来西亚政府和民众对海外投资的态度

　　作为一个民选国家，当地民众对海外投资者的态度将对政府颁布针对海外投资者的政策产生一定的影响。无论是马哈蒂尔还是他的反对者，都不会作死到要和民众作对。

　　举一个例子，过去几年由于海外投资者纷纷涌入澳大利亚房地产市场，主要是悉尼和墨尔本，炒高当地的房价，进而把当地年轻人挤出了房地产市场，惹得天怒人怨，在民众强大的压力下，澳大利亚各州政府被迫先后出台了一系列针对海外投资者的限制措施，最终结果是部分海外投资者深陷其中，一部分人挥泪割肉认赔。

　　所以在做出投资决策前先搞清楚马来西亚民众以及政府对海外投资者的态度就显得尤为重要了。通过一些间接证据，实地考察以及合理推断，我们的判断是，马来西亚民众和政府对海外投资应该是持一个比较正面的态度，而且在相当长一段时间内这种态度不会改变。

　　从人性的角度出发，触动利益要比触及灵魂还难，澳大利亚政府之所以对海外投资者痛下狠手无非就是他们动了本地人的奶酪。同样的道理，海外投资者进入马来西亚市场会否动到本地居民的奶酪呢？我们的推断是不会，这是由马来西亚现行的海外投资法决定的。

　　我们来看一下马来西亚现行的海外投资法：

　　马来西亚各州政府对外国人投资房地产有门槛限制，比如热门城市吉隆坡的投资门槛是100万马币，而雪州的投资门槛是200万马币。

　　外国人只能购买拥有分层地契（Strata Title）的项目，最典型的就是公寓，外国人不允许购买拥有独立地契的项目，比如独立别墅等。

　　外国人投资房地产最多贷款额度是50%，也就是杠杆率最多用到1倍。

　　外国人买卖房地产，如果房产在五年内出售，税率为收益的30%，六年后出售，税率则为收益的5%，时间从签订购房合同日开始计算。

　　我们对马来西亚政府对海外投资管理思路的解读是，政府试图在房地产市场中刻意分割出两个独立的市场：

　　一个是普通市场，在这个市场里，你可以买到一些优质资产，比如可以单独拥有土地所有权的带独立地契的独立别墅及其他土地项目，同时你也可以购买到那些总价低，可负担性强，最适合普通人日常居住的中小户型刚需房产。

　　另一个市场是中高端市场，在这个市场里，你可以购买那些总价比较高的大中户型的房产。

　　前一个市场只开放给本地居民，而后一个市场则谁都可以进场玩，主要玩家是海外买家和一部分本地高净值人士。打个不恰当的比喻，这就相当于马来西亚政府按照价格划了一块“租界”，外国买家只允许在租界里活动，无论他们在里面怎么折腾，对在租界外居住的本地居民影响不大。

　　相反政府在大力引进海外资本的同时，还可以从海外投资者在“租界”里恶意炒楼，制造泡沫中通过收取税费的方式获益，并通过公共福利返还本地居民。

　　和澳大利亚政府最早之前对海外投资者实现无差别对待不同，马来西亚政府的这种有差别玩法对本地居民只有好处，没有坏处，所以民众对海外投资应该是非常欢迎的。

　　2 碧桂园森林城市项目的不同

　　既然大方向上，政府和民众对海外投资者的态度是积极正面的，那为何马哈蒂尔独独对森林城市项目很感冒呢？答案是这个项目很特殊。

　　规模大，居民单一：整个项目占地面积约14万平方公里，几近半个澳门的面积，总投资规模逾1000亿美元，预计耗时20年。南华早报和路透社的报道称，这个项目目前已售出的房产中，中国买家约占七成。据开发商预计，项目完成之后可居住70万人，所以届时将会有将近50万的中国人居住在这里。

　　地理位置特殊，战略意义重大：森林城市位于马来西亚和新加坡之间的填海区，距离新加坡的直线距离约2公里，属于马来西亚的柔佛州，它距离全球最重要的贸易通道之一的马六甲海峡仅数英里之遥。该海峡对于中国意义重大，中国80%的石油进口都要经过这里，可谓其咽喉要道，森林城市也是碧桂园响应政府一带一路战略而推出的重大建筑项目。

　　有史以来，由于在区域上的压倒性优势，东南亚国家一直对它们的巨无霸邻居——中国怀着一种惧怕和防备的心理，这种场景，就如同一群小人国里，突然来了一个巨人，小人国自然要对这位巨人有点敬畏和防备之心。

　　特别是最近十几年中国崛起和一带一路的战略实施，无论在政治上还是经济上，中国对东南亚国家都产生了前所未有的巨大影响力。在这样一个敏感时期，这样一个敏感地理位置，出现这样一个巨无霸项目，而且建成之后绝大多数居民都是中国人，土地所有权也归中国人，也难怪会把马哈蒂尔吓得不轻，他还没有做好把森林城市划为“中租界”的心理准备。

　　3 马哈蒂尔的影响力

　　虽然同为民主国家，但是与欧美等国相比，东南亚国家在体制上可能略偏向中国一些，特别在个人威权方面。

　　欧美国家 领导人的个人权力和影响力实际上并没有我们想象的那么大，他们主要是受所在党派以及党派背后所代表的利益集团所控制，所以有时候即使领导人个人表达对某个项目的不支持，但这丝毫阻止不了资本对该项目的继续追捧。

　　但是东南亚国家则有所不同，特别是还在世的上世纪政治强人，比如柬埔寨的洪森，马来西亚的马哈蒂尔，他们对某件事的个人态度对政府的影响力要远远超过欧美领导人。我们可以称之为“政治经济学”，这可能也是投资东南亚国家需要注意的一个特殊之处。

　　那么马哈蒂尔所代表的中央政府对森林城市项目的不支持真的会对该项目产生重大不利影响吗？我们的答案是“是的”。

　　我们来看一下马来西亚的社会制度。马来西亚联邦实行君主立宪制，全国共有13个州，其中有9个州拥有世袭元首，称为苏丹，马来西亚货币上印的头像就是苏丹，森林城市项目所在地的柔佛州就是世袭苏丹州之一。

　　在君主立宪制下，州内最高元首没有实权，只是虚君，但是柔佛州的苏丹是马来西亚所有苏丹中最有权势的一个，他不仅拥有唯一属于自己的武装力量，而且还拥有全州的土地所有权，所以马哈蒂尔的中央政府确实无权干涉柔佛苏丹把土地卖给外国人。

　　但是由于马哈蒂尔的中央政府掌管着移民和边境的权力，土地你可以卖给外国人，但是我可以不让外国人入境或者严格限制他们在马来西亚居住的时间，这块土地对于外国人来说相当于成了“海外飞地”。

　　4 对马来西亚其他地产项目的影响

　　马哈蒂尔对森林城市项目的态度，并不代表他对马来西亚国内其他有外国投资者参与的房产项目的态度。他之前不止一次在各个场合宣称对能为马来西亚带来工作岗位和外来投资的项目表示欢迎，这应该不是客套话，谁会和钱过不去呢？森林城市被禁主要是因为其规模和敏感地点，而一般的房地产项目都不具备这样的特殊性。

　　这里又引申出来一个经常被争论的话题，到底是选择投资那些市场已经成熟稳定的大都市，比如吉隆坡，还是选择投资那些有良好发展前景的新兴城市，比如森林城市。大都市跑的稳，新兴城市跑的快，两者各有千秋。

　　投资者在做海外投资时，应该对这两种城市做多维度考察，比如以本文所谈到的政治因素角度看，像投资东南亚这种政治风险相对比较高的国家，大都市的确定性和安全性，要优于新兴城市，但是像投资美国、英国、澳大利亚这种政治风险比较低的国家，新兴城市的涨幅则或许会优于大都市。