恒隆地产致股东函 陈启宗的“三块石头”终落地

　　（赢商网报道）新任CEO卢韦柏继任，成功购入杭州优质地块，内地的恒隆广场业绩逐步复苏，是在恒隆地产董事长陈启宗最新发布的《致股东函》中，被视为头等重要的三件大事。这也意味着，悬在陈启宗心中的“三块大石头”终于落地。

恒隆集团董事长陈启宗

　　第一件大事：卢韦柏履新

　　陈启宗鲜有地利用开篇近600字篇幅表达对一个人的肯定，可见他对这位新任CEO的重视和信任。

　　卢韦柏先生是土生土长的香港人，与原行政总裁陈南祿先生一样，曾就读香港大学。他的事业生涯始于宝洁公司，其后在香港及中国内地的可口可乐公司任职。过去18年，他效力于花旗集团，2013年出任该集团香港及澳门区行长。

　　6个月前，为即将退休的行政总裁陈南禄先生物色理想的继任人，成为恒隆集团和地产董事局上上下下“最关键的任务”。5月16日，卢韦柏先生获得董事会全票通过，并在两个月的7月16日完成交接后，履新行政总裁。

　　虽说从履历上看，卢韦柏未曾有过房地产的从业经验，但陈启宗依旧给予其与8年功臣陈南祿同等的信任，“房地产并非一门技术复杂的行业，具备足够经验和合适的个人特质便能得心应手。过去陈南禄先生成功做到了，本人深信卢韦柏先生亦然。”

　　当然，卢韦柏亦不负其所望，“过去不到4个月时间，我便实地考察了恒隆集团所有项目，感觉非常好。”而陈启宗更是委以重任，将集团最关键的团队建设和经营工作交付予他。

　　“1990及2000年代，时任董事总经理的袁伟良先生与本人为公司制定的业务策略，经反覆检讨，至今依然合适；陈南禄先生带领我们建立具业务策略执行能力的管理团队；现在卢韦柏先生的任务是完成建立工作，并妥善经营。”

恒隆集团行政总裁卢韦柏

　　第二件大事：布局杭州

　　“过去的六个月，第二项令人振奋的事情，是我们成功购入杭州一幅优质地块。”这意味着悬在陈启宗心中长达15年的一块“大石”终于落地。

　　陈启宗在《致股东函》中提到，“我对这幅地块一见钟情。”言及钟情的原因，是他早早便已看到杭州深厚的历史人文底蕴、经济与科技的发展实力以及合理的土地发展纲要。

　　· 从历史而言，杭州广为人知的是其深厚文化，这或多或少源于它是长江以南，仅有的两个曾被定为首都的城市之一。这里的民众向来文化水平高，从古到今，文人雅士辈出。单看现今当地人于街上的衣着打扮，便足见其繁荣璀璨的大都会风范。

　　· 从经济来看，杭州为浙江省省会城市，距离上海仅48分钟高铁车程，是中国人均收入最高的城市之一。

　　其次，浙江省人均国内生产总值近1.4万美元，而人口约1000万的杭州，其人均国内生产总值却迫近2.1万美元。杭州亦以消费品企业和与运输相关的机器营运业务见称，足以证明当地是经济最蓬勃的城市之一。

　　· 就科技而言，杭州是中国三大科技城市之一，诞生了阿里巴巴、网易等科技巨头；同时还拥有全国顶尖的大学——浙江大学，为杭州输送源源不断的科技人才。

　　正因为长达15年的关注，向来谨慎拿地的恒隆不惜斥资107亿元，从九龙仓、城投阿里、银泰、新世界等企业手中夺得的杭州百井坊地块。

　　资料显示，该地块位处城中最优越位置——市中心核心地带武林广场东南方，全市所有顶级零售购物商场皆汇聚于此，恒隆的地块与地铁站一街之隔，将以行人隧道连接。

　　该地块面积近4.5万㎡，地积比率为4.33，可建面积逾24.4万㎡（含5万㎡地库面积，不含20万㎡停车场空间），零售购物商场面积将占至少10.4万㎡，其余为中至高层办公楼，建筑高度最高可达150米，建成后或将成为邻近一带最高的建筑，并将坐拥国内最著名的湖泊——西湖的迷人景致。

百井坊地块航拍图

　　据初步估算，该项目将投入的总成本约达160亿元，撇除地库，每平方米土地成本约5.5万元；若包括地库计算，则每平方米土地成本不超过4.4万元。按照杭州现时的物业租金水平估算，陈启宗相信，未来该地块初期租金回报率可达4%至5%。

　　他的笃定，来源于“这或许是该黄金地段最后一块具规模的土地，很难想象能找到任何比这更好的地块。”至于该地块的建设计划，陈启宗在致股东函中透露，明年2月将接管地块，预计自2024年起分阶段落成。

　　尽管最终成果令人满意，但在陈启宗心中，新的焦虑也已萌芽：这地块并非没有挑战，临街面可以长一点，邻近的交通模式需要审慎规划……而焦虑感更多是源自目标的宏大，按照陈启宗的设想，杭州项目未来将建设成为世界级综合体。

　　第三件大事：零售的“春天”来了

　　无论在恒隆地产的大本营香港或是其零售新阵营内地，陈启宗已不止一次在不同场合表达消费复苏的态度。

　　宏观来看，在内地，多个顶级奢侈品品牌开始再次扩充业务；在香港，由于今年访港旅客总人数增长理想，以致全港零售额的百分比增长步伐较以往快。

　　而从恒隆地产的租金账面来看，整体租金收入总额以港元计增长7%（内地为11%，香港为3%），内地现时占整体租金收入53%，香港则占47%。

　　其中，香港零售购物商场的租金上升2%至8%，相当于香港投资组合的升幅应超过3%。当中的明显差异是由于山顶广场正进行资产优化计划，其中可租赁空间因工程而缩减60%；其余物业基本上维持全部租出，租金溢利、平均基本租金和租户零售额稳定。

　　而在内地，以港元计11%的增幅若换算为人民币，则由于在过去6个月人民币平均上涨近9%，导致换算后实际增幅仅为2%。在客流方面，除沈阳皇城和天津恒隆广场外，恒隆其余内地购物商场的日均客流都有双位数增长。

上海恒隆广场

　　陈启宗将内地的八座购物商场归纳为三个类别：

　　· 第一类是真正享有先占优势的；

　　· 第二类是没有先占之利，但所建购物商场是首屈一指的；

　　· 第三类是早在恒隆广场进驻之前，商圈内已有另外的优秀零售物业进驻。

　　这三个分类中，仅有上海恒隆广场属于先占优势型；余下七座购物商场中，除沈阳市府恒隆广场外，其他六座购物商场均属第二类。

　　· 上海港汇恒隆广场正进行大型优化工程，因而减少合共32%的可租赁空间。若以同比空间计算，零售租金以本地货币计算仍微升1%。同样地如以人民币计算，内地物业组合收取的租金增长了5%，而非报告所述的2%。

　　此外，致股东函中显示，该大型优化工程将于2019年年中完工，届时商场便会焕然一新，将带动基本租金上扬。

　　· 沈阳市府恒隆广场2012年开业，当时邻近已有两座具规模的零售商场进驻，其中一座为市场龙头，另一座在市府恒隆广场开业后基本上被边缘化，现时，市府恒隆广场在当地市场排名第二，租出率由77%上升至87%。

　　回顾市府恒隆广场遭遇的种种困境，陈启宗称，大多是自找的。“当时未察觉当地营商环境的严峻情况，先是慢于竞争对手开业，而后是久久才兴建办公楼，令商场运营管理更具挑战，人事也出现问题。”

　　目前，市府恒隆广场购物商场设计已落实改善，首座办公楼亦已落成并顺利开业，康莱德酒店将于明年正式开幕，而连接至商场的行人隧道亦已竣工。种种改进正持续，纵使步伐缓慢，不过上面出现的问题也已基本解决。

　　· 沈阳皇城恒隆广场于2010年开幕前，该区的步行街已有三大零售中心进驻，临街店铺林立，是国内步行购物街鼻祖之一。

　　然而在当时，沈阳市政府沿街道展开地下挖掘工程，以发展地下街商店，工程严重影响客流，加上恒隆地产内部挑战，使沈阳皇城恒隆广场开业后面对严峻困境。及至2014年，内外问题得以解决，方才得以渐入佳境，开始吸纳邻近购物商场的客流。

　　而今，沈阳皇城恒隆广场已逐步跻身该商圈领导地位，平均基本租金和销售效率皆远高于市内竞争对手。

　　· 济南恒隆广场同样享有领先地位。2011年开业之初，市内已有数个大型购物商场，还有许多对手加入战团，而大约开业4年内，济南恒隆广场已成为市内最具声望的购物商场，平均基本租金约是所有竞争对手的两倍。

　　不过过去6年，因奢侈品牌的紧缩政策，济南恒隆广场未从四星级购物商场提升至五星级，不过在陈启宗看来，这只是时间问题，因为全球顶尖品牌正再度扩充，恒隆广场会是他们的不二之选。

　　· 回顾无锡恒隆广场2013年开业前夕，招商并不顺利，当时多个已签约的世界级时装品牌，因市况急转直下，已开业的品牌未能维持业绩，而数间未开业的商店则直接退租。而祸不单行，彼时也面临许多租户要求减租，无锡恒隆广场的租金收入一再下降。

　　直到去年无锡恒隆广场首幢办公楼开幕后，市场逐渐复苏，业务开始重拾升势，几乎所有品牌均从邻近购物商场迁入。

　　陈启宗期望一年后，无锡恒隆广场可成为市内首间名副其实的奢侈品商场。

　　· 天津恒隆广场和大连恒隆广场分别于2014年及2016年落成，可惜开业之初两者皆陷入熊市深渊，四星级或五星级的购物商场至今仍群龙无首。

　　不过，有多个高级品牌表示，约22万㎡的大连恒隆广场是当地最出众的购物商场，目前商场可租赁面积的租出率达86%，陈启宗深信深信未来数年，多个世界级奢侈品牌将落户于此。

　　· 计划于未来两年内开幕的昆明恒隆广场和武汉恒隆广场，虽然这两个项目并非该市首座进驻的购物商场，但其质素远胜其他购物商场。

　　因此，陈启宗信心满满，预期两座购物商场将成为当地顶级零售热点。其中，昆明恒隆广场面对的竞争较少，届时将有多个世界级时装品牌进驻，部分更是首次落户云南省省会，可以说，几乎从开幕第一天起应可取得领先地位；武汉恒隆广场则要加倍努力方能跻身首位。

　　而对于未来半年的零售租金收入预测，陈启宗认为上海、济南、无锡和大连等四座恒隆广场应继续表现理想；相比之下，沈阳皇城恒隆广场和天津恒隆广场的进步幅度较少；沈阳市府恒隆广场仍在奋斗中，但如首半年般会有进一步改善。

　　成为世界级综合体的四大基因

　　回顾1992-2010年以来，恒隆地产除了在香港与上海以外没有任何物业。彼时租赁物业组合总面积约109万㎡，其中上海占44万㎡，占总面积40%。

　　时至今日，恒隆已拥有290万㎡租赁物业组合，其中，内地物业组合面积占约227万㎡。香港和上海的物业组合变化不大，增加的181万㎡主要为内地另外五个城市的六个发展项目。

　　按此计算，过往八年，恒隆地产平均每年兴建近23万㎡物业面积，“这个数字约相当于每年兴建一幢纽约市帝国大厦！”

　　此外，在未来两年，陈启宗预计至少再兴建72万㎡物业面积，此后的2-3年将会兴建更多，换言之，恒隆地产项目落成的步伐将会加快。

　　总结过往经验，陈启宗表示，答案正是2014年本人在年报所指的房地产基因，即地点、规模与发展条件、设计和施工四大元素，首三个元素绝对不可或缺。

　　此外，管理质素当然重要，然而，若审慎地假设其他对手的管理同样完善，这点便不算是相对竞争优势。倘若市内现有对手的物业欠缺上述基因，那么具备上述四个元素的新购物商场进驻后，对手们几乎是注定失败。

　　一座物业要达至声名显赫，所需时间视乎项目与竞争对手的优势有多大。这正好解释了，为何在购置土地和盖建物业方面，恒隆所花的时间较大部分公司长。

　　购置土地其实易如反掌，但购买合适地块却非常艰难，无人能够承受购置土地犯错的代价。大多数人都能识别地理位置优越的地块，但只有少数能严守只买最好的原则。此外，具备经验为地块协商合适发展条件的发展商，亦寥寥可数。

　　同样地，要妥善设计一个四星级或五星级的购物商场需要丰富的经验。陈启宗观察，现今只有少数内地发展商具备相关知识，其中香港发展商表现大多较为优胜。

　　“本人曾公开表示，能在18个月内，将地块变成购物商场的人，肯定是行内新手。那些认为聘请著名或优秀建筑师就可一劳永逸的人亦然。他们根本不知道自己在做什么，充其量只有财力和远大梦想。市场资金充裕，但空有营商野心而缺乏审慎、商业计谋和专业知识配合，最终只会招来失望。”

　　发展甲级办公楼所需的专业知识，较发展世界级购物商场为少，因此前者的回报也较低。尽管如此，甲级办公楼能与下层的零售空间相辅相成，带来优质客流，成效显著。

　　以沈阳和无锡为例，当地的营商环境并不轻松，但恒隆旗下办公楼表现相当理想，并提升购物商场的表现。

　　办公楼的初期租金回报率可达大约4%，惟其增长速度和幅度不能媲美营运良好的购物商场，管理层需关注的亦较少。

　　经考虑各方因素，恒隆地产有意投放更多资源发展办公楼业务，尤其当办公楼构成购物商场组合的一部分。“我们将应用这样的策略在三个新项目——昆明恒隆广场、武汉恒隆广场和最新购置的杭州地块，与早前上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场和无锡恒隆广场的情况相似。”

　　可出售的服务式寓所他日会同样令下层或毗邻的购物商场得益。反过来，先发展高端商业空间，可为周遭地区增值。兴建可出售住宅是从中获益的一个方法，同时亦为恒隆带来快速的现金流。

　　昆明恒隆广场和武汉恒隆广场这两个兴建当中的项目皆有这类组合，与上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场和无锡恒隆广场一样。

　　毋庸置疑，个人消费在内地愈见重要。去年12月，中国政府调低众多类别产品的进口税，若干奢侈品也包括在内。连同高端时装需求上升，使很多顶级品牌再度开设新店，一改其过往五至六年的政策。