数据报告：重庆房地产市场十年回顾与展望

　　2018年9月14日，第一太平戴维斯发布《重庆房地产市场十年回顾与展望》专题报告，回顾重庆十年变迁发展和展望未来趋势变化。

　　城市发展突飞猛进

　　重庆十年内常住人口规模稳步增长突破三千万，主城区常住人口增长近200万。同期，人口回流趋势明显，且外来人口规模十年翻倍，人口向主城区和大都市圈转移集聚，城市集聚效应凸显。

　　重庆城市发展十年大事记

　　重庆常住人口规模历年变化（单位：万人）

　　在经济方面，重庆GDP十年增长超三倍，大都市圈极化效应显著，产业结构二三切换，三产在各层级超越二产规模，为转型发展注入新动能。在交通基础设施方面，全市重大交通基础设施实现跨越发展，主城区交通基础设施加速建设，支撑城市扩张和内畅外联，提升城市对外开放度。

　　零售物业市场百花齐放

　　十年间，重庆零售物业存量从100万平方米迅速增长到近600万平方米，全国排名第六，并在2009年出现转折点，购物中心超越百货成为市场主角。但是，连年供应高峰加剧市场竞争，逐步推高市场空置率，导致租金逐渐出现滞涨，区域分化愈发突出。随着城市拓展和人口外迁，零售项目亦从城市核心向外拓展，带动新牌坊等新兴区域的零售市场崛起；且由于重庆地形影响，新光天地、国金中心、万象城等不少高端零售物业也于非核心商圈形成重庆特殊的零售市场竞合格局。品牌方面，城市消费力增长和辐射圈层扩大，使得重庆持续获得国际知名品牌青睐，品牌渗透率十年间大幅提高，拉近了与全国零售高线城市的距离。

　　重庆零售物业和购物中心体量和增长率变化（2008-2018H1）

　　国际品牌入渝之路　 

　　优质写字楼市场壮大和蜕变

　　十年间，重庆优质写字楼存量从38万平方米迅速增长11倍至440万平方米，其中甲级写字楼存量已达到240余万平方米，全国排名第六。急速增长的规模也阶段性造成市场供需承压，而空置率逐步走高且近年一直保持高位，又导致租金十年间先扬后抑——2015年初进入租金下跌拐点，当前需求相对回暖趋势促使租金降幅放缓。此外，写字楼存量规模增长推动商务区发展从一到多，地形和产业升级促成多组团发展格局凸显。甲级写字楼硬件设施标准日益提高，单一业权楼宇逐步主导市场，较好品质楼宇愈发受到市场青睐，在下行市场的租金抗跌性明显较强。

　　住宅市场外拓扩张

　　重庆主城区住宅市场供应长年较高，需求端起伏波动，导致一手住宅库存量较高，2011年更是进入长达五年的横盘期。近两年，受全国性楼市上涨周期影响，需求陡增拉动成交量和价格较大幅度上涨。同期，住宅土地十年上涨五倍，一手住房市场波动连带影响土地市场走势，近年也推高土地价格上涨。另一方面，住宅一手市场随着城市开发拓展不断向外延伸，二环和轨道推动众多新兴居住板块从无到有、从量到质，大型聚居区规划促使市民生活圈也不断向外扩散。

　　全市重庆主城区住宅市场趋势（2008-2018H1）

　　未来展望

　　未来，重庆将全面落实“两点”、“两地”的城市战略定位，加快智能产业和现代服务业发展，逐步实现大都市区一体化和重点区域产城融合，不断提升城市发展能级和辐射力。在优质办公楼市场方面，供应进入平稳期，存量和增量并重，商务区继续向北拓展形成中央公园等新兴商务区，联合办公等第三方办公空间运营商层出不穷，将同时成为未来市场重要租赁来源和租户选择渠道。在零售物业方面，知名零售物业开发商将加强布局重庆市场，提升市场成熟度和项目开发运营水平，并将继续迎来国际品牌进驻和拓展。在住宅方面，受全国政策影响，租购并举的住房制度促使公租房和长租公寓成为住宅供应主要来源之一，住宅土地和新房供应将进一步外拓至绕城之外，支撑城市可持续扩张。

　　备注：文中所有图片均来源于第一太平戴维斯研究部