上半年房企财报表现靓丽 未来下行周期压力凸显

　　尽管上半年的房企财报表现靓丽，但隐藏的问题也不少。一个突出的问题是，受一二线城市限价、限签、限售等政策影响，许多房企在上半年计提了存货跌价减值准备，对未来的市场下滑做出预判。

　　其中，万科、绿地等龙头房企，出于会计处理的审慎，计提存货跌价准备超过10亿。

　　业内预计，随着去库存进入尾声，三四线城市上涨趋缓，龙头房企位于三四线城市的项目也将受到影响。面对下行的销售价格，三四线城市库存难消或将成为累赘。

　　同时，在一、二线城市有大量土地储备的房企，在调控严打模式下如何冲破销售压力、实现现金回笼，也面临巨大考验。

　　高额存货跌价准备

　　据21世纪经济报道记者统计，在前20标杆房企中，存货跌价准备最高的是绿地。财报显示，绿地上半年期末存货跌价准备约26.26亿元，期初约19.79亿元。

　　一向稳健经营的万科，其2018年中报计提存货跌价准备为15.37亿元，虽较2017年底的16.13亿元有所下降，但仍在行业中居高不下。

　　据21世纪经济报道记者统计，万科共计提12个项目，分别位于乌鲁木齐、大连、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地，中西部区域和北方区域较为突出。

　　此前的8月，万科在中期业绩投资者会议上表示，未来还将审慎计提，尤其对一些受调控影响的项目进行减值计提。

　　“千亿俱乐部”里的房企也有不少计提了存货跌价准备。如保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾、阳光城的期末存货跌价准备分别达2.27亿元、4.34亿元、1.81亿元、1.99亿元、2.89亿元、1.07亿元。

　　其中，新城控股计提存货跌价准备均为开发产品，期末余额达1.99亿，本期计提增加额0.13亿，转销额0.37亿。半年报显示，转销存货跌价准备的原因在于实现销售并结转营业成本。

　　香港上市的企业则采取了“已竣工可出售物业减值亏损”这一统计口径。财报显示，融创在这一口径下亏损净额达2.03亿元，年初为1.07亿元。

　　另外一些上市房企无计提公布，但限价、限签等政策影响的是整个行业，它们的利润预期也会减少，甚至可能亏本。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，计提存货跌价准备是财务管理审慎性的体现，尤其面对当前比较严厉的房价管控，房价部分下跌或难以上涨，都会影响库存的估值；类似跌价准备的计提，背后和房企的心态有关，说明预期已在改变。

　　除此之外，房企的存货周转率也在下降。在亿翰智库发布的上半年H1上市房企存货周转率&总资产周转率TOP100榜单中，整体存货相较2017年同比增加11.2%，其中80家企业存货同比处于增长状态，仅20家企业存货有所减少。

　　与此同时，房企平均存货周转率却有所下滑，仅为0.12，去年同期数据为0.17。

　　不同规模企业存货周转均下行。TOP1-20企业2018年上半年平均存货周转率为0.16，2017年平均存货周转率为0.23，同比下降30.4%；而位于梯队TOP 21-50、TOP 51-100的房企，2018年上半年的平均存货周转率均较2017年同期的存货周转率呈现下降趋势。

　　研究表明，由于房地产行业调控日益趋紧不放松，“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策的施行，使得住宅市场供需两端承压，部分企业项目的难以去化，从而导致各梯队平均存货周转率均呈下行趋势。

　　如龙湖集团、新城控股、富力地产等实际周转率下降较为明显的房企，并不是其销售速度出现下降，而更多是受到了持续扩张的存货拖累。

　　更严峻的是，多位业内人士指出，下半年调控力度有增无减，楼市进入下行周期的预期已经形成，行业调整已至。

　　下行周期压力凸显

　　上半年，房企销售业绩普遍亮眼，但过多的土储、欠缺的高周转能力，使得房企未来的获利情况堪忧；短期房企则面临现金流压力。

　　随着去库存进入尾声，对布局三四线城市的房企来说，存货减值更是一把悬着的利刃。

　　如保利地产，其下沉三四线的趋势明显。截至6月底，其拥有的待开发土地中，39%的土地面积位于三四线城市；上半年，其在三四线城市拓展金额占比为32%，拓展面积占比50%，而去年同期这一比例仅为25%。

　　国家统计局数据显示， 8月单月70大中城市销售增速15.2%，高位回落，其中三四线城市增速明显回落，一二线城市持续回暖。

　　东兴证券分析师亦认为未来销售状况更不容乐观。货币宽松下一二线城市率先反应，即使受政策影响价格难涨，但去化基本有保证；而三四线城市调控空间大，已行至周期后半段，未来不确定性增强。

　　华泰证券认为，未来新房市场或将面临供给边际增加而需求下滑的局面，叠加2017年9月起销售基数提升，后续销售增速将逐渐放缓。

　　此外，中银国际分析师晋蔚认为，从房企现金流和财务情况看，一二线房企根据现金流状况调整投资节奏，但整体负债率上升。明年，龙头房企在继续扩张规模的同时，下行周期中也存在高杠杆扩张的财务风险。

　　今年以来，尽管几乎所有大中型房企均将销售回款和回款率作为主要工作目标之一，但截至目前并不乐观。

　　作为行业龙头的万科亦是如此。截至中期，万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，同比减少119.47%。上年同期为218.5亿元。

　　万科董事会主席郁亮透露，今年万科设定了6300亿元的回款目标，目前还有一半多没完成。如果按照目前的销售情况，集团年末会有1000亿元的长期库存。

　　他透露，集团已发起检讨，对公司的开发业务进行梳理。“在政策调控后，我们发现自己失去了发现客户的能力，产品力也在不断削弱，管理动作根本没有考虑如何应对政策调控，比如：不考虑一次性付款和分期付款的区别，更没意识到回款延迟或没有回款带来的损失，因此四个区域都需要对开发业务进行梳理。”

　　从现在开始，万科把“活下去” 作为基本要求，所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”，这是最底线的战略。

　　基于此，他强调，对开发业务的梳理、销售回款目标的达成变得非常重要，“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，万科所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去”。