下行周期的房企生存术：卖地求生与兼并扩张并存！

　　潮水退去，才知道谁在裸泳。

　　在地产行业进入下行周期后，一些房企的风险已现。

　　10月9日，华夏幸福公告，与万科达成合作，转让5家项目公司部分股权，涉资约32.34亿。

　　这是在7月份引入平安成为第二大股东后，华夏幸福再次转让项目股权。

　　华夏幸福的资金链紧张可见一斑。反观资金充裕的万科，则开启收并购，逆周期操作。

　　值得关注的是，这是发生在两家十大房企之间的收购合作案，意味着行业大洗牌的开始；在2008年的市场调整中，也曾有恒大、绿城、龙湖等陷入危机。

　　克而瑞报告显示，2018年上半年，调控持续收紧、房企融资受限，偿债压力增加、杠杆加大，现金短债比和长短期债务比持续“恶化”。在这种境遇下，哪些房企面临较大风险，又有哪些房企可以逆势扩张？

　　两大龙头的收并购

　　今年以来，房企融资监管不断趋严，中小房企纷纷赴港融资，截至目前已有8家房企在港挂牌；大型房企也感受到了这股“寒意”。

　　2017年排名前十的大型房企中，排名第九的华夏幸福率先受到了冲击。2018年一开始，华夏幸福就采取了“抱团取暖”的方式，先后与东原集团、旭辉集团和阳光城签订战略合作协议。

　　华夏幸福是本轮调控第一个传出资金链紧张的大型开发商，4月，上交所向公司发出了“十八问”。

　　7月10日，华夏幸福突然公告，公司控股股东华夏控股向平安资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。

　　转让完后，加上关联方此前就持有的0.18%股份，平安资管一共持有19.88%，成为华夏幸福第二大股东。

　　在华夏幸福的公告中，平安列了许多约束条件，双方还签订了“对赌协议”。华夏幸福承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

　　而截至目前，华夏幸福的情况似乎并没有明显好转。在8月份的一波房企裁员潮中，华夏幸福被曝撤销了天津事业部。

　　转股、裁员，接下来就是转让资产。10月9日，华夏幸福公告称，拟将与万科集团合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目，并将旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权转让给万科。

　　此次涉及的10宗地块，为华夏幸福在2017年9月至今年5月取得，均属环京地段项目。

　　接近万科的人士称，此次交易是双方谈判了一段时间后，于近期签约。

　　今年上半年，华夏幸福销售跌出了前十，实现营收349.74亿，同比增57.13%；净利润69.27亿，同比增长29.05%， 但与此同时，上半年公司持有现金426亿元，较期初减少了37.5%，为大房企罕见。

　　前十大房企中，万科上半年持现金1596亿元，较期初减少8.4%；恒大2579亿，较期初减少10.3%；碧桂园上半年则增加了41.4%的现金，达2099亿元；保利、龙湖、绿城的持有现金则都是明显增长的。

　　房企大洗牌或到来

　　三季度以来，房地产销售持续放缓，各大房企纷纷打折促销，市场下行信号明显。

　　波动的市场往往会带来行业的洗牌。在2008年的市场调整中，一些曾经靠前的房企现在已经落后，如招商蛇口、富力、合生等，一些房企后来居上，如恒大、碧桂园、融创。

　　影响房企在逆境中生存的指标之一，是净负债率，较高的净负债率将带来风险。

　　近两年来，佳兆业集团致力于降负债、去杠杆，2018年上半年净负债率较2017年下降约42个百分点，但258%的负债率仍处于业内较高水平。

　　不少房企的净负债率不降反升。据亿翰智库数据显示，2018年上半年，蓝光发展净负债率为115.6%，较2017年末上升22个百分点。

　　富力地产的财务状况也日益趋紧。2018年中期报告显示，富力地产上半年的净负债率由2017年12月31日的169.6%，增长至187.5%。

　　房企巨头中，恒大的净负债率较高。自2017年中期以来，恒大也把降低负债率作为阶段性目标，力图优化债务结构。但从中期报告可以看出，相较2017年年末，2018年上半年恒大的净负债率降低了56.4个百分点，为127.3%，仍处在高位。

　　通过控制土地储备、控制费用等方式，恒大力图降低负债率，这一模式直接影响到公司的拿地扩张，制约了逆周期操作的空间。

　　另一大过去三年高速扩张的巨头融创的情况类似。融创董事局主席孙宏斌表示：“这个行业的最大风险就是把地买贵了，我们通过控制买地的节奏来控制风险，从2016年10月以后就没在公开市场拿地。”

　　与之形成鲜明对比的，是另一部分房企资金充裕。面对下半年内地房地产行业资金趋紧的市场态势，这部分房企显得更加从容，在生存无忧的情况下，他们开始兼并扩张，尤其以万科为甚。

　　2018年半年报显示，万科持有货币资金1595.5亿元，其中主要是银行存款1593亿元，受限资金不足百亿，是上市房企中持有货币资金最多的开发商。其净负债率为32.7%，在行业中保持着较低水平。而2017年年末，万科的净负债率仅为8.84%。

　　同样略显轻松的还有中海地产，2018年中期报告显示，中海地产上半年净借贷率为28.1%。自2017年以来，中海地产一直保持着相对激进的态势，在今年3月份的业绩会上，中海方面表示，2018年将继续积极拿地，计划新拿地权益投资额港元1350亿元，同比增长22%。

　　事实上，房地产行业的洗牌在去年已露端倪。把万达旅游城和万达酒店分别打包卖给孙宏斌和张力后，万达董事长王健林走出了困境。

　　出于融资和再上市考虑，许家印也转让了一部分股权。恒大地产经过三轮战投，引入1300亿元，出让了约36.54%权益。

　　10月9日，一位知名房企CFO指出，每一轮房地产调控，每一个经济周期，都有大佬很危险，尤其民营企业，他们面对风暴更加脆弱；而那些资金、综合实力强的央企、国企，更可能受益。

　　一边是降负债率，严控拿地规模、勒紧裤腰带过日子；一边是资金充沛，大举兼并扩张。在房地产周期下行的当下，房企越来越分化，最后演化出来的，将是一张新的行业版图。