中国租赁住宅金融形势系列论坛-南京站圆满落幕

　　今日，现场近百位来自南京租赁市场领域的行业领袖、包括了创新先锋国企代表、运营商从业者、金融界人士齐聚一堂，一起研讨南京租赁市场的布局思路和未来发展。 

　　克而瑞作为全国行业领先的第三方研究机构，有着十余年大数据积淀与优势，在核心数据基础之上，结合分析指标以及相关研究成果，为房地产创新领域提供权威风向标与研究范本。

　　地新引力在现场发布了《 2018全国租赁住宅三季度报》，克而瑞南京机构通过对租赁市场主要参与方的大量监测与深度分析，首次推出了《南京租赁市场发展白皮书及榜单》。 

　　易居克而瑞副总裁张兆娟女士、南京东南公寓管理有限公司执行董事、总经理刘双鹏先生、朗诗寓总经理章林先生、银城千万间总经理苏济慷先生、未来域合伙人/战投中心总经理杨洋女士、克而瑞南京机构总经理赵静波女士等重量级嘉宾应邀出席活动，并在现场发表了精彩演讲。

　　我们第一时间将这些干货整理出来，与大家一起分享，希望能给各位读者或相关从业人士带来一些启发。

　　“长期来看，政策的持续深化将会促进长租公寓的发展”

　　易居克而瑞副总裁张兆娟：《2018三季度租赁市场报告》

　　作为本次报告会的主办方，易居克而瑞副总裁张兆娟女士首先做了开场演讲，现场发布了《2018三季度租赁市场报告》。

　　首先她阐述了存量资产中最大的两个板块是联合办公和长租公寓，而目前由于缺乏政策支持，联合办公市场尚未起步，而长租公寓有政策支持，发展较好，长期来看是一件值得做的事情。从政策上来看，长租公寓具有连续性、稳定性的特点。公寓市场目前面临很多问题，但是长期来看，政策的持续深化将会促进长租公寓的发展。 

　　“未来将通过大数据进行用户画像描摹，实现多元化服务”

　　克而瑞南京机构总经理赵静波：《南京租赁市场发展白皮书》&《南京租赁市场品牌TOP10榜单》

　　克而瑞南京机构总经理赵静波女士，为大家发布《南京租赁市场发展白皮书》和《南京租赁市场品牌TOP10榜单》。

　　南京是全国租赁试点城市之一，经济发展水平处于中上游，经济水平较好，房地产投资环境适度，同时高素质、高收入人群的快速流入是对租赁市场直接而坚定的支撑。租金与人均可支配收入比为29%，平均初婚年龄推迟等因素扩大了租房需求。同时南京人才落户、人才补贴等政策红利也助推租赁市场发展。目前长租公寓的商业模式为：包租+标准化装修+租后增值服务; 盈利模式为：租金差价+服务费+金融产品+持有物业溢价；未来将通过大数据进行用户画像描摹，实现多元化服务。

　　“围绕人的生命周期布局长租公寓市场”

　　朗诗寓总经理章林：《朗诗的“彼岸”市场》

　　投身于长租公寓市场原因如下：首先朗诗一直致力于为客户提供健康舒适的居住环境，人在不同阶段有不同租房需求，不同居住需求有不同的解决方案，围绕人的生命周期布局长租公寓市场；其次朗诗的转型升级理念，有利于把朗诗在健康居住环境的打造、对客户需求的理解等方面的优势发挥出来，打造不一样的产品。

　　“在客户最需要的地方优化产品”

　　银城千万间总经理苏济慷：《门店经营分享》

　　银城千万间是佳寓旗下的分散式长租公寓，目前在全国有6000间房源。银城千万间在运营方面最主要是关注四个方面。首先，在选址上，银城早起选址参考竞争对手，在竞争对手选址后沿着地铁站2-3站的价格洼地寻找合适房源，因竞争对手选址抬高了房租而外溢的客户成为银城最大的客户来源；其次，银城在客户最需要的地方优化产品；第三，良好的服务是能够为产品带来溢价；最后，价格是最有效的武器。

　　“长租公寓的运营是连续的”

　　未来域合伙人/战投中心总经理杨洋：《租赁市场的运营是连续的》

　　未来域2010年成立，作为创业公司，未来域在每个阶段关注的点不一样，现阶段主要关注长租公寓运营是连续的。杨洋首先比较了美国、日本等发达国家租赁市场发展的特点，中国租赁人口的占比最低，在国内做刚需性产品，最主要是在产品上做差异化设计。

　　“行业总体发展要健康，中间面临的问题都可以靠各方努力解决”

　　南京东南公寓管理有限公司执行董事、总经理刘双鹏

　　南京东南公寓管理有限公司执行董事、总经理刘双鹏结合近几年长租公寓的发展分析了其带来的机遇，并探讨了国企系长租企业的发展，以及各方需要展开的合作。

　　? 南京推出了“宁聚计划”，每年吸纳20万大学生进入南京，除此之外，从2016年开始，南京也陆续出台相关政策促进长租公寓行业生长，并且即将出台租金监管的管理办法，来让这个行业更加健康。

　　? 2018年是行业洗牌年，风险与机遇并存，资金问题是长租公寓运营主体共同遇到的问题。

　　? 作为国企系在行业发展方面背负着社会责任。包括借助在资金、空置资产处理等方面的天然优势，快速扩张长租公寓市场；发挥资源优势与政策优势，稳定市场走向；搭建沟通平台，加强企业合作；充分发挥带头引领作用，体现政府推动行业发展的惠民初衷。

　　? 国企系长租企业在发展方面要提升运营管理能力，增强核心竞争力；走特色发展与差异化道路，形成品牌特色；加强标准化建设，降低产品成本；发展多种合作模式，降低经营风险。

　　? 在一定基础上推迟年轻人购房的时间，促进他们能够往租赁方向走，不但减轻他们的压力，也能让行业发展的更加健康。

　　榜单解读

　　2018年1-3季度南京租赁市场房企、国企、创业三大榜单解读：

　　随着长租公寓市场的飞速发展，进入南京市场的长租公寓品牌不胜枚举。如何在林林总总的品牌名目中进行甄选？为此我们对南京2018 年1-3季度房企长租公寓已开房源榜单、运营商集中式已开房源、国企已拓房源榜单进行深入解读。

　　关键词：三大梯队 占有率差距拉开

　　首先是房企已开房源榜单，排行形成三大梯队，且市场占有率差距拉开，银城作为南京本土开发商，进驻租赁领域较早，领头羊的规模优势也进一步突出；其次是朗诗寓、龙湖冠寓和万科泊寓近两年扩张迅猛，占有率及知名度不断扩大，有望形成品牌输出的商业模式。以第三梯队为代表的本土房企弘阳陆续涉足租赁领域，据了解，全国性房企招商蛇口、华润、中骏在南京均有项目落地。

　　关键词：创业系长租公寓扩张迅速

　　南京创业系运营商起步较早，前期扩张迅速，房源量相对房企系和国企系较为充足。未来域凭借9000套房源位于创业系排行榜榜首，未来域在南京运营多年，已形成五大产品，收取管理费或房租等收益分配。其次是魔方公寓，近两年魔方拓张速度较快，重点布局移至上海；位于第三位的是贝客公寓，客整体发展较为稳健，目前在南京和安居成立合资公司打造全新公寓品牌“颐和?贝客公寓”。

　　关键词：“国家队”护航优势凸显

　　国企系前期主要通过改造闲置物业进驻长租公寓领域，后期通过租赁、参与招拍挂方式等方式获取房源。其中东南青年汇截止目前已拓5000套房源，位于国企系排行榜第一位，其中投入运营的超1000间；其次颐和贝客公寓以4200套房源位于排行榜第二位。国企系运营商在整个租赁市场发挥这调节、稳定的作用。

　　THE END

　　至此，中国租赁住宅金融形势系列论坛之南京站顺利落幕，论坛为广大公寓从业者提供了一个学习、交流的平台，并从行业角度分析了租赁市场面临的市场变化。

　　当然克而瑞租赁研究并非就此止步，未来将涉及更多维度，范围也会持续扩大。希望以后能与更多租赁行业的参与者、运营者、从业人员、研究人员一起探讨、分享租赁新时代的更多研究成果。