布局长租公寓市场 龙湖“冠寓”如何抢食万亿市场？

　　在房地产市场进入存量时代后，长租公寓的万亿蓝海正成为下一个风口，吸引着各路资本不断涌入。

　　据不完全统计，排名前三十的房企中有三分之一已经开始涉足长租公寓。万科也表示，长租公寓有很大需求，今年会把长租公寓作为重要的着力点，主要在核心城市发展。

　　作为其中的一员，龙湖也盯上了这块“万亿蛋糕”。在2016年业绩会上，龙湖地产首席执行官邵明晓表示，长租公寓“冠寓”正成为龙湖的又一个战略性业务，公司会全力以赴地把资源投入其中。

　　据观点地产新媒体了解，目前龙湖满足年轻客群品质租住需求的“冠寓”，继成都之后，又在重庆落地，已开始全国化布局，累计开业房源已近500间。2017年，成渝两地开业房源数量将达到2000间左右。

　　不管是中介、房企还是来自金融、互联网的创业力量，抢滩长租公寓这片“蓝海”显然都是乘风而来：2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，“租购并举”的政策引导不仅代表了新的红利，也让这个行业获得了前所未有的机遇。

　　首发大本营，龙湖冠寓路线图

　　租赁人口的逐年提升和品牌公寓市场占有率间的巨大缺口，成为长租市场受到广泛关注的原因之一，这一点反映在数据上可能更为直观。

　　据链家研究院在2016年底发布的《租赁崛起》研究报告显示，2015年、2016年中国租房市场的规模大概在1.1万亿，预计到2025年，住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。

　　面对万亿级的长租公寓市场，2016年年中业绩会上，龙湖正式对外宣布进行创新业务试水，推出长租公寓品牌“冠寓”。此后的2017年年初，龙湖将冠寓升级为集团战略性业务，成为集团在地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道业务。

　　尔后，紧锣密鼓的大动作也让冠寓的发展路线图逐渐清晰。2017年3月12日，冠寓成都金楠天街店、冠寓时代天街店正式开业，这是“冠寓”的首发之作，同时标志着龙湖正式进军长租公寓市场。

　　随后的3月15日，龙湖冠寓重庆源著店开业仪式举办。发布会上，龙湖首次发布了冠寓品牌形象及品牌主张，并正式推出“核桃”、“松果”“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。至此，冠寓落子城市达到两座，全国化的布局也正式宣告开启。

　　龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石表示，作为集团战略性业务，冠寓未来将聚焦北京、上海、广州、深圳、重庆、成都等12个一线及领先二线城市，在三年内迅速形成规模优势。

　　对于冠寓，龙湖的一系列铺排可以说具有其一贯的稳健逻辑，亦充分运用了其房地产、商业等业务原有的区位优势。

　　众所周知，重庆以及成都是龙湖的大本营，在其全国化版图中具有举足轻重的优势地位。当年，龙湖地产以黑马的姿态在重庆一隅冲向全国、声名鹊起。

　　首战告捷后，龙湖随后选择深耕的第二个城市就是成都。从2005年入蓉，13年间龙湖在成都在售项目达到12个，物业管理面积达到了550万平方米，去年销售业绩更是突破70亿元，可谓是在成都“遍地开花”。

　　如此得天独厚的区位优势，也为成龙湖试水长租公寓的首发地。目前，龙湖冠寓成都金楠店、龙湖冠寓成都时代店、龙湖冠寓重庆源著店出租率均超过80%，超过行业标准，预计2017年冠寓在成都的总供应量将达千间左右。

　　而在重庆，除了已开业的龙湖冠寓重庆源著店，冠寓还将在观音桥、石桥铺等地开辟更多租赁房源供应市场，全年总供应量同样约1000间。

　　邵明晓透露，对于冠寓，龙湖内部的铺排是每年新开房间一万到一万五千间，第三年达到10亿以上的收入规模。

　　目前，长租公寓的毛利率大概在35%左右，后期将通过精细化的运营、客户的进一步细分，将这个业务打磨成一个比较长期可持续的业务。

　　后发制人，长租公寓掘金逻辑

　　但是和很多热点行业一样，目前看似“流着奶与蜜”的长租公寓，也面临着激烈的市场竞争。各方都在穷尽其能，以独有的运营模式“掘金”正当时。

　　总体来说，除去传统“二房东”模式外，现今空间运营行业中集中式公寓品牌较多。存量地产的空间运营分为以魔方公寓为代表的服务式公寓模式，工作生活两结合的毛大庆的联合办公及创客社区模式，以及开发商自主运营的集中式公寓协同模式。

　　魔方金服（上海翔梓金融信息服务有限公司）创始人凌骏在接受观点地产新媒体采访时表示，以上三种模式都是企业在盈利和发展模式上的探索，同时也呈现了他们不同的发展诉求。

　　具体来看，开发商涉足长租市场是着眼于国家自持物业的刚性要求，以及对资产管理的转型。联合办公比较像新型的孵化器，赚取的超额回报是内部创业企业发展带来的股权投资回报。至于魔方公寓类的白领公寓，主要通过赚取租金差同时打造社群的概念吸引租客实现盈利目的，相比传统二房东提升了居住品质及服务。

　　“开发商本身资金量雄厚，不像白领公寓那样有大的资金压力。除此之外，融资渠道也比较广泛，可以用自己的资金或者银行的授信，资金成本比较低。”凌骏续称，在地产行业长期积累的自有物业资源和物业管理经验，也让开发商的后发优势更加明显。

　　回到长租公寓运营本身，业内人士表示，市场的白热化竞争既要企业具有一定的优秀基因，更需要其用服务来延伸产品价值，通过增值服务创造溢价能力。

　　在这样的逻辑下，龙湖“冠寓”充分聚合其在地产开发、商业运营、物业管理等方面的优势，可力争项目获取7日内快速决策，获取项目后4个月内开业。开业之后，龙湖物业提供24小时管家般的安全贴心服务。

　　龙湖客户研究团队则通过调研城市不同板块的客群特征，以及他们具体的租住需求，从而保证项目选址准确，交通便利且周边商业配套完善，最终打造的产品也能呈现租客内心最渴望的元素。

　　龙湖冠寓还附“能”于服务，通过挖掘客户需求，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、社交、商业、娱乐、生活服务等功能在内的多元化社区。

　　据了解，龙湖冠寓将目标客群定位为20-35岁的年轻群体，以“我家我自在”为品牌主张，为客户提供舒适、安全、便捷，以及社群化的租住体验。

　　以社群化为例，龙湖冠寓构造会客厅、健身房、影音室、游戏区、图书吧等公共配套空间，满足租客多元化的生活需求。

　　同时，推选出标签明显的“冠寓运营官”，如摄影达人、旅游大使、瑜伽美女、茶道大师、健身狂人等，由他们组织发起租客喜欢参与的的社交活动。

　　在生活设施方面，龙湖冠寓也将时下最流行的智能因素赋予其中。去年12月，龙湖冠寓与海尔家电达成战略合作，在公寓电器配套、智能家电应用、智能公寓推广等领域展开深层次合作，共筑绿色智慧公寓新生态。除此之外，为了保证租客安全，龙湖冠寓也将智能门禁、智能密码锁等融入公寓中。

　　值得注意的是，长租公寓一直以来都是重资产、重运营的行业，生产和服务每一个工作节点都有衍生变化的可能。按照韩石对长租公寓的规划，起步阶段龙湖冠寓将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业；之后会逐步加大重资产的持有，最终达到80%的重资产。