信心汇聚力量，思想凝结方向，不动产资管2019年大有可为

　　2018年12月20日，由睿和智库、万商俱乐部、乐居财经联合打造的“2018第三届中国不动产资产管理峰会”在北京W酒店成功举办。本届大会主题为“穿越迷茫，慢行的智慧”，旨在当下“不确定性”的经济环境下，整合行业先驱力量，总结过往经验，共同探索不动产资管未来路径。

　　这是一场属于不动产资管人的年度盛会，也是不动产资管领域含金量极高的颁奖盛典。此次峰会邀请了张明、毛大庆、Eric Spirtas、陈峰、张民耕、康红恩、许亚峰、周鹏、胡京、张剑、周岳等国内外知名专家学者，不动产资管领域创新先锋。峰会以“一主四分”五场论坛外加场景展示的会场形式开展。 “开发到资管，慢行智慧下的精益思考”主论坛，分设新金融、新职住、新商业以及物流地产论坛分论坛，共吸引全产业链600+专业人士参会。

　　上午8点半，峰会正式开始。主持人睿和智库执行委员会秘书长、地产资管网创始人韩玮烨，万商俱乐部创始人杨泽轩代表主办方首先表达了对到场嘉宾的感谢，感谢嘉宾百忙之中参加第三届中国不动产资管峰会。

　　韩玮烨分享了她当下的感悟，在她看来，“迷茫”二字或许是对身处这个时代的纠结和困扰的最准确描述。而正是当群体性迷茫情绪蔓延的时候，越是要保持“足够的理性和乐观”，追求慢行的智慧。

       开发到资管，慢行智慧下的精益思考

　　上午的峰会主论坛平安证券首席经济学家张明，纳什空间创始人兼CEO张剑，Spirtas Worldwide 美中国际协会CEOEric Spirtas，富邦华一银行行长陈峰，大悦城地产总经理周鹏，远洋资本副总经理周岳，KKR Director赵然，钜派投资集团副总裁、钜派资产合伙人、CCIM中国理事会理事长康红恩，盛世神州基金董事长张民耕，国贸物业总经理魏凯，稳盛投资管理有限公司总裁许亚峰，DISTRII办伴创始人胡京，世联君汇副总经理、世联行华北顾问事业部总经理韩靖等嘉宾出席发言。

　　平安证券首席经济学家张明：未来房地产金融产品会大行其道

　　2019年房地产投资将温和回落，一二线城市楼市政策放松可能性不大，而三四线城市政策即使放松，对整体投资增速影响不大。房地产通常3年左右的周期将被拉长。

　　未来的房地产市场，传统的商品房类型发展已经过头，但是有一些新的房地产概念，像养老地产、旅游文化地产等发展方向会涌现出来。比如阿那亚，在黄金海岸一个旅游和文化地产创新的项目，这种楼盘会吸引投资。

　　中国的房地产市场到了盘活存量的时代，过去主要是靠房地产买卖的溢价，未来可能会靠房地产投资收益。未来一方面房地产金融产品会大行其道，像REITs；另一方面，地产资管会成为非常重要的行业，地产资管会成为未来中国资金期限相对比较长的资本，比如保险公司、社保基金、商业银行中他们不能错过的重要投资类别。

       纳什空间创始人兼CEO张剑表示：未来十年科技会非常快的变化，我们需要关心什么是不变的　　

　　科技革命还在不断往前演进，未来十年科技会非常快的变化，我们很难非常准确地把握清楚每一种变化的趋势。但是在这个过程中，有一些东西是不变的，所以，最关心的是未来十年什么是不变的？因为所有公司的战略需要建立在不变的基础上。

　　对于空间、对于办公来讲，有几件事永远不会变。

　　第一是Easy，更省心，我们提供的是空间的概念，我们做的事情就是让大家省心，通过我们的工作，可以让大家更轻松。

　　第二是Efficiency，服务更高效，在高效率下，我们会习惯把大量的事情做外包，因为人会越来越贵，目前的情况下，我们通过外包获得更多的效率，对未来企业的服务有更大的发展空间。

　　第三是Enjoy，在这个过程中，80后、90后对办公空间会有社交的要求，服务于社交是基本功能，这里面有大量的细节，有大量需要把琐碎事情做好的能力。

　　纳什空间在用不同的空间产品去覆盖客户，从小规模1—10个人，到创新工作室，200人左右的新办公综合体、产业园区等，提供一个完整的服务。从逻辑上企业服务的几个层次，纳什空间也做到了全覆盖：从基础的办公空间服务，包括保洁、维修、网络、搬家、前台、绿植，到财税服务、社保服务、商旅服务等，再往上是财务申报、知识产权服务、贷款绿色通道，再往上是公开课、专业按培训等，最上面是俱乐部，通过大家互相的交流认识，可以产生更多的学习和进步机会。

       来自大洋彼岸的Spirtas Worldwide也为我们带来了美国关于城市更新的逻辑，Eric表示：

　　Spirtas Worldwide是美国非常知名的拆迁承包商，曾做过世界上最大的拆迁和最复杂的环保业务。基于各种各样的分析，未来在一定的时间之内，中国的市场国民生产总值将会超越美国。

　　美国和中国地产的操作模式、发展模式是类似的，所要经历的过程也是一样的。但也有不同之处，比如美国房子分好几类，但是在中国都叫“房子”。因而，在一起合作的时候，最重要就是寻找一个对的合作伙伴，双方之间建立一种关系，基于十多年做国际项目的经验和人脉之后，Eric Spirtas创建了美中国际协会，以此更加好的承接大家现在面临的很多机会。

　　目前，在中国发生的大范围城市更新、棚户区改造。目前，中国正走在科技领先的道路上，Spirtas Worldwide做的很多地产项目中也包含很多科技转化的项目，未来大家会有很好的合作。

       大悦城地产总经理周鹏认为：商业地产智能化，大消费去物质化是行业发展趋势

　　在过去的一年，无论是办公还是商业，都是最难的一年。大悦城一直追求比较稳健的发展，但过去的一年也开了四个场，其中有三个都是在大资管计划里面，也涉及到一些更新，都是资管性质的。

　　而在写字楼的城市存量更新，包括产业园，在全要素层面上都得到了极大的支持，无论是资本上还是政府层面。今天说到房地产行业很缺钱，对于运营来说，我们觉得最缺根本不是钱，很多机构可以一起合作，但我们最缺的是团队。

　　过去的发展主要是在效率的提升上，在速度的提升上的转变。未来一定是在产品本身，在运营本身，在商业模式本身，未来的发展一定是这样的。

　　周鹏分析未来商业地产行业的发展三大趋势：全面进入智能化时代，大消费进入去物质化，商业资产进入深度洗牌。消费者需求从物质消费转向精神消费，从功能消费转向情感消费，从大众消费转向文化消费。

　　他认为商业地产同样有三大行业痛点：前端数据采集与实际应用脱钩；消费动力缺乏场景刺激；资产流动缺少资本支持，资产无法对资本形成有效吸引。大悦城的核心经营模式是：功能上讨好消费者，需求上迎合消费者，审美上教育消费者。在线上电商已满足消费者日常生活需求的情况下，线下购物中心必须变成“秀场”，用策展思维回应个性化需求。

       远洋资本副总经理周岳表示：着重关注增值型与机会型投资机会，并挖掘不良资产中的投资机会

　　未来，远洋资本在地产投资方面的策略将围绕三个要点展开：

　　第一、着重关注增值型与机会型投资机会。地产的投资策略可分为四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。远洋资本采取增值型/机会型策略，重点投资城市更新、存量物业改造类项目。中国房地产市场已进入“存量时代”，在可预见的未来几年，一线、准一线、区域性中心城市核心商业地段将鲜有土地、新造写字楼和酒店式公寓入市。据此我们认为，位于核心区域城市更新类及存量物业的改造提升是具有可挖掘性和盈利空间的优质投资机会。

　　第二、关注并挖掘不良资产中的投资机会。不良资产与地产行业的运行周期是全然相反的：地产行业是典型的顺周期发展，而不良资产则是逆周期。在当前经济周期下行的大环境之下，前端介入以相对较低的市场价格获得具有改造更新和增值潜力的优质标的，在市场“翻转”时，再通过运营方式处置资产回笼资金的操盘模式已得到市场验证。我们预计，到2020年，不良资产行业的市场规模可达到6万亿。但需要强调的是：由于不良资产的交易结构复杂、业态改造升级处理难度大；项目持有周期长、退出风险高，市场的准入门槛也比较高，机构须结合自身特点谨慎评估风险。

　　第三、轻重并举、双管齐下。远洋资本独特的另类投资管理业务模式使得重资产端——地产投资与轻资产端——股权投资可实现有效协同。举例来说：物流公司无一例外都有长期租赁仓储设施的需求。远洋资本通过PE股权投资方式在冷链、零担、城配运、冷库等细分领域投资了众多行业领军企业。通过这种“轻资产”布局方式，我们可以锚定租户（被投企业），再依托自身在重资产端的优势与属性帮助被投企业获取物流用地并提供长期回租的附加增值服务。与物流地产投资逻辑类似，远洋资本也在关注长租公寓、教育地产、以及医疗地产等领域内创新性的投资机会。

　　在对话环节，由商业地产一姐刘晓兰主持。六名嘉宾讨论了当前经济形势不乐观，经济总体在下行，如果连万科都在高喊“活下去”,民企以及其他小微企业又如何过冬?

　　KKR Director 赵然表示：KKR主要是看三个领域：第一平台投资，会关注抗周期的资产平台，比如数据中心、医疗项目；第二看一些城市中心的机会；第三会关注2019年到2020年的不良资产，可以通过债权拿到一些好的物业。

　　钜派投资集团副总裁、钜派资产合伙人康红恩表示：越是困难的时候，越要找到自己，要做市场正确的事情和客户认为正确的事情。

　　稳盛投资管理有限公司总裁许亚峰表示：稳盛投资在城市更新领域，希望做到双轮驱动，在拿资产的时候，需要投入改造、改变原来的一些资产包括物业梳理干净，用私募基金去投，同时在稳定运营期的时候，会配一个资本化退出。

　　DISTRII 办伴创始人胡京：下半场的机会和红利在于效率运营，对办公来说，怎么样让房子有更高的坪效，对于企业来说怎么有更好的效应，新办公有很大的机会。新办公代表的是未来办公新的底层逻辑、对应新的效率，这是一个新的财富。

　　国贸物业总经理魏凯、世联君汇副总经理韩靖也各自做了精彩分享。

新金融分论坛：中国资产证券化的路径依赖

　　在新金融分论坛，清华大学货币政策与金融稳定研究中心副主任郭杰群、弘毅投资董事总经理李戍民、高和资本执行合伙人周以升、光大安石商业运营总经理林宝泰、华澳信托副总裁曾姗姗、多彩投CEO赵耕乾、绿地金控首席投资官裴刚、蓝山资本执行总裁严迅、富邦华一银行北京分行行长张台玮 、佳兆业经济研究院院长刘策、戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管及高级董事胡峰、鼎一投资董事总经理郑平、碧有信副总经理周磊等重量级嘉宾，从金融的独特视角，对房地产金融的发展趋势进行了解读，同时嘉宾们也针对产融结合的升级做了探讨。

新职住分论坛：规模扩张、精益管理与资本收益的协同　　

　　在新职住论坛，优客工场创始人、董事长，共享际创始人毛大庆，城家公寓总经理蒋卫东，DISTRII办伴创始合伙人兼北方区CEO丁士洋，旭辉领寓北京事业部总经理汤若季，渤海汇金证券资管董事总经理李耀光，ECO信息化事务所创始人孙林，美的置业美家智能科技管理服务有限公司总经理朱春晨，城家公寓联合创始人华浩锋，戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管及高级董事严区海，英诺天使基金合伙人、英诺创新空间创始合伙人刘怀宇，星库空间创始人白羽，FUNWORK华北区域总经理王彧，摩兜公寓管理有限公司创始人&CEO林绿洲，盈创回收常务副总经理刘学颂等嘉宾出席，并分享了空间生意如何正确把握规模扩张，找到精益管理的实施路径，与资本的协同等前沿观点。

新商业分论坛：资管逻辑和共享思维下的内容组合、价值提升

　　在新商业论坛，凯德商用中国北部区域总经理袁嘉骅，盛煦地产北京分公司总经理唐嘉琛，皇家特许测量师学会亚太区教育标准董事会董事、国际金融地产联盟常务理事张平，万科印力集团资管中心总经理、万商俱乐部资管专委会秘书长孙娟，共享际联合创始人兼CEO贾晓萌，全球酒店资管人协会秘书长陈恒，阳光海天停车产业集团副总裁、资管中心总经理赵晶，中联基金执行总经理范熙武，嘉里建设秦皇岛及天津项目副总经理周彤，万达商业集团总裁助理兼资管中心总经理许粉，中粮大悦城商管中心副总经理徐蓁，首开惠信端泰商业地产总经理王颖林，原华润商业北京大区总经理曾灿霞，碧桂园新碧园商业总经理刘继滨，东方藏山资产管理公司执行总裁兼瑞隆平台联席总经理王智明，悦商科技CEO吴弼川，纳什空间合伙人史志隽等重量级嘉宾出席论坛并分享了商业不运营的关键，好的内容、好的运营才能发挥商业空间真正的价值。

物流地产分论坛：物流产业爆发式增长下的物流地产商机

　　本次物流地产论坛特邀远洋资本作为协办方，远洋资本是专注于从事另类投资管理的专业机构。“大物流”作为远洋资本股权投资板块的“六大主赛道”之一，其投资布局已成功突破冷链、零担、城配运、冷库行业等垂直细分行业，物流闭环生态圈逐显。

　　远洋资本高级投资总监王瑞，中集物流战略发展部副总经理戴昊，九曳供应链副总裁方贇，驹马联合创始人、总裁陈黎等出席，分享了掘金物流产业的正确姿势。

　　中国经济所处的，“是一个船到中流浪更急、人到半山路更陡的时候，是一个愈进愈难、愈进愈险而又不进则退、非进不可的时候”，有迷茫也有困惑，但只要坚持“信仰、信念、信心”，终将找出其中的生存智慧，穿越成功。

　　四十载惊涛拍岸，九万里风鹏正举，2019年，中国经济运行将有更好的发展，不动产资管行业也必将更加规范化、质量化，开启兴盛繁华的新时代！