地产集团“边缘化” 王健林详解万达“卖卖卖”逻辑

　　1月12日，王健林说，万达已经不是房地产企业。

　　万达集团转型不做住宅开发的房地产公司，早已不是新话题，近年来不断缩减的房地产收入占比也说明了这一点，但现在似乎已经达到了王健林心中的转型标准。

　　王健林此次在万达集团的年度工作总结大会上还说，2018年，外界很多时候只看到他们在卖卖卖，但背后的逻辑却不易看破，“话又说回来，要是万达的买卖所有人都能看明白，那我们这些人就没价值了。”

　　“对于其它现在没有竞争优势，今后也很难做到竞争优势的产业，要逐步有序退出。总之万达要瘦身，要有舍有得。这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑。”

　　王健林不否认这些买卖背后的转型艰难，他说，这种战略调整肯定不舒服，甚至是痛苦的。

　　在成立30周年时，王健林宣布万达集团已经不是房地产企业，地产集团就是为商管而存在。地产集团不被完全“取缔”，只是因为商业项目不可能完全离开住宅项目而独立发展，所以“地产集团还要存在，每年还要有几百亿销售额”。

　　地产集团“边缘化”

　　近年来的年度工作大会上，王健林发言时强调最多的就是转型，而且屡屡对外表示不再做住宅开发的房地产企业。

　　到2019年1月12日，王健林表示，应该说万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。

　　万达的地产集团，至此似乎已经完成了被“边缘化”的过程。

　　观点地产新媒体查看数据了解，2018年，万达集团实际实现收入2512.7亿元，将其中已签订项目转让协议、但还没办理完手续部分的370亿元收入从年度计划及统计中减去，万达2018年收入为2142.8亿元，完成年计划的101.6%，同比下降5.7%。

　　其中，万达商管集团收入376.5亿元，租金收入328.8亿元，酒店管理公司收入14亿元，文化集团收入692.4亿元（其中影视公司收入580.6亿元，体育公司收入88.3亿元，宝贝王公司收入20.8亿元，文旅公司（不含转让文旅项目）收入2.7亿元）。

　　地产集团收入540.2亿元，完成年计划105.8%，同比减少34.9%；回款610.4亿元，完成年计划的102.5%，同比减少3.3%。

　　金融集团收入433.6亿元，完成年计划101%，同比增加28.6%；其它收入100.1亿元，完成年计划101.8%。

　　据此，王健林指出，2018年万达服务业收入1609亿元，占总收入的75.1%，房地产收入仅占24.9%。

来源：万达集团公布、观点指数整理

　　从上述数据也可以看出，万达将租金收入划归为服务业收入，而且成为接替地产开发业务的一大收入来源。王健林介绍，2018年的服务业收入中，有稳定增长预期的租金收入达328.8亿元，占总收入的15.3%。“这是集团收入中，我们最希望看到增长的部分，也是最可靠的部分。”

　　他预期，再过几年，万达租金收入如达到千亿，单凭这一条，我们就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”。

　　很显然，王健林对于未来租金收入寄望极高。据其介绍，集团2018年租金收入328.8亿元，完成计划100.7%，同比增长28.8%，连续10年租金环比增长超过20%；租金收缴率100%。

　　若按照以前20%增长率计算，万达的租金收入将在6年后接近千亿。不过王健林又透露，从今年起，租金收入增幅比前几年略低，但净租金增幅差不多。

　　“2019年，万达集团计划收入2326亿元。其中，商管集团收入438.3亿元，包含租金收入386.2亿元。从今年起，租金收入增幅比前几年略低，但净租金增幅差不多。”他解释，未来租金收入增幅略低，原因在于轻资产项目增多，轻资产项目收入扣除所得税后就是利润，重资产项目租金虽然全归自己，但要扣除各种费用。

　　但王健林相信，虽则增速减缓，但不变的结果是：“万达商管越往后，租金收入含金量会越高。”

　　与备受重视的租金收入和商管集团相比，地产集团已从主营业务之一变为保证商管业务而存在的“陪衬”，之所以未被抛弃，似乎也只是因为商业项目本身带有住宅开发所致。

　　王健林：“在这里我要强调，地产集团为了保证商管每年开业50个广场，每年还需要力争上10到15个重资产项目，地产集团不追求销售额，追求每年保多少万达广场开业，地产集团就是为商管而存在。”

　　据王健林介绍，2018年，开业万达广场49个（不含转让资产项目）；新增持有物业452万平方米，累计持有物业3586万平方米。

　　“一是为了资本市场的需要，彻底把商业管理和地产业务剥离。二是一些商业项目本身带有住宅开发，我们不能因为不做住宅舍弃项目。三是做轻资产，需要团队指导业主建设。所以地产集团还要存在，每年还要有几百亿销售额。”

　　“卖卖卖”与轻资产

　　对于转型方向，王健林说要聚焦优势产业。

　　“对于其它现在没有竞争优势，今后也很难做到竞争优势的产业，要逐步有序退出。总之万达要瘦身，要有舍有得。这就是万达过去、现在和今后处置一些资产的逻辑。”

　　回看2017与2018年，万达的出售动作从未停止，从文旅城到海外资产、金融业务，或许就是王健林的“逻辑”。

　　“只看到我们在卖卖卖，却没有看到我们还在投新的项目。话又说回来，要是万达的买卖所有人都能看明白，那我们这些人就没价值了。”

　　在聚焦优势产业的同时，万达的轻资产转型也不轻松，“这种战略调整肯定不舒服，甚至是痛苦的。”

　　出售资产列表?

数据来源：观点指数整理

　　被定义“已经不是房地产企业”的万达集团，2019年，计划收入2326亿元。

　　其中，商管集团收入438.3亿元，其中租金收入386.2亿元；酒店管理公司收入15亿元；新开业万达广场43个（未含万达茂），其中轻资产29个。据称，2018年未达到开业50个广场，原因在于轻资产的个别投资方不像万达有执行力，这是轻资产带来的新课题。

　　王健林表示：“过去计划模块管理只针对万达内部，从今年开始，计划模块要延伸到所有轻资产项目业主。从明年开始，每年开业计划要有富余量，至少增加10%，确保每年不低于50个广场开业。”

　　2019年文化集团计划收入743.1亿元；地产集团收入521.9亿元，回款457亿元，竣工入伙497亿元；金融集团收入496.4亿元；万达其它公司收入101亿元。

　　按照2019年的计划，万达地产集团的收入只减不增，品牌、管理输出为主的轻资产成重点。这与现时房地产行业降杠杆的趋势一致。

　　“万达是强调轻资产为主，不是完全放弃重资产，是在有息负债总体逐年减少的情况下做重资产。今年以后，新开业万达广场至少70%以上是轻资产，新开业酒店原则上全是轻资产。”

　　王健林又说，万达目标是2020年完成企业转型。

　　为什么折腾？

　　王健林说，万达初始转型始于20年前，从单纯住宅开发转向持有商业中心开发运营，4年前集团又提出全面转型现代服务业，2018年，我们坚持转型见到明显效果。

　　“万达为什么要从房地产转型？为什么否定自己已经成熟、做得不错的商业模式？为什么折腾自己？”他抛出一串问句后解释道，“因为房地产行业有两个比较大的缺陷。”

　　“一是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期变化中很多企业死掉。大型企业通过开发比较多的项目，似乎可以一定程度熨平周期，但是不可能完全摆脱周期。二是房地产现金流不长远。房子不是快销品，即使比起汽车这样的耐用消费品，更新速度也慢得多。”

　　“基于这两点原因，万达一定要坚决转型，发展拥有长期稳定现金流、有科技含量的产业。”王健林表示：“前两年对集团转型现代服务业，部分管理层还有疑虑。2018年看到国家对房地产行业政策的调整和整个行业的变化，万达同仁特别是管理层对万达转型现代服务业的认识更趋一致。”

　　事实上，转型早已是房地产行业的潮流，不少企业给自己的定义也不再是单纯的房地产开发商。尤其在调控与市场皆不甚景气的2018年，更名也成一时潮流。只是很多企业依然以房地产为主业，而万达则将地产业务踢出了主业范畴。

　　如万科于2012年转型“城市配套服务商”后，2018年3月再次表态，全面转型城乡建设与生活服务商。与万达一样，万科也更为突出“服务”的理念。

　　此外，保利则在去年9月将“地产”二字去掉，理由为是为了体现公司多元化发展方向，进一步加快两翼业务市场化发展；龙湖中文名称也在同年6月更改为“龙湖集团控股有限公司”，标志着龙湖集团除了地产板块业务外，更加快多元化业务布局的决心。

　　其余还有中骏、合景泰富、奥园等，无不为业务发展而去地产化，但与万达更为相似的或者要数绿地集团。2018年10月，绿地宣布改变过去以房地产为主业，大基建、大金融、大消费协同发展的“一主三大”的战略，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团。

　　从收入构成来看，绿地也不能算是一家纯粹的房地产企业。2018年三季报显示，期内，绿地房地产营收和基建业务营收几乎持平，分别为1041亿元和1009亿元，2018半年报中，基建的营收甚至一度超过地产。

　　只是相较于上述转型企业，王健林似乎更早将转型付诸实践。

　　“对大型企业来说，转型知易行难。前两天我看了一篇文章，说房地产转型是伪命题，那是因为他们转不了才这么说。不仅房地产行业，任何行业转型都不容易，转型是极其痛苦、需要长时间才能完成的过程。”他随即又表示，随着租金收入不断增加，新生现代服务业产业的成长，万达一定会越来越健康，运行越来越良好。

　　王健林如是评价万达集团的转型：“其实现在说万达转型已经成功不算为过，因为万达收入结构已经改变，主要收入来源已经不是房地产。但我们还在转型过程中，最终完成目标是2020年。万达已走在正确道路上，我们一定会成为中国大型房企、大型民企、大型企业转型成功的典范。”