融创、万科争夺超级大盘美浓小镇背后的杭州角逐

　　从阿里拍卖平台到杭州市场，再到龙头房企之争，融创和万科都是对手。

　　1月15日，融创以33.4亿元接盘杭州美浓小镇，这是一个因开发商资金链断裂烂尾，却曾和万科良渚文化村齐名的百万方大盘。

　　美浓小镇项目绝大部分是住宅用地，这意味着，此次土地进账可以为融创在杭州的销售提供强有力的支撑。

　　虽然此次竞拍融创小胜一场，但在杭州市场，谁也不甘人后。

　　拍卖场硝烟

　　这里是大战场里的小战场，想要在规模角逐中笑到最后，每一次机会都要紧紧抓住。

　　1月15日，一个名为“萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目”的资产包迎来拍卖。拍卖从1月14日10点开始，直至1月15日11点结束，耗时超过25小时，最后融创以33.4亿元竞得该项目，溢价率18%。

　　尽管鏖战超过一天，但据阿里拍卖网页显示，此次拍卖仅有2人报名，有知情人士透露，激战的两家房企为融创和万科。

　　资料显示，此次拍卖的资产包内含有网红大盘美浓小镇，这是杭州萧山目前罕见的百万方大盘，项目规划范围5.3平方公里，住宅建设用地1600亩，远景规划居住人口约3万人，包含了高层、排屋等多种物业形态，致力打造成以居住为主、休闲度假为辅的品质生活小镇。

　　据了解，资产包曾经在2018年进行拍卖，但最终不幸流拍，此次拍卖在一定程度上降低了标准。具体为：起拍价由32亿元降至28亿元，保证金由6.4亿元降至1.4亿元，涉诉房屋从23套降至1套，几乎所有的涉诉房屋都转化为可售房屋。

　　其实，万科出现在此次买卖场中并不让人意外，因为美浓小镇曾一度与其打造的良渚文化村齐名。有市场消息称，万科此前有意接盘将项目打造成杭州南部良渚文化村，与余杭良渚文化村相呼应。

　　然而，从2013年开盘，到开发商登峰集团、云都置业资金链紧张申请破产，美浓小镇发展并不顺利，在陷入停工状态后等待新的主人。

　　资料显示，项目内的宅地共12宗，总用地面积达到56.77万平米（其中土地使用权总面积约为56.31万平米，代征总面积4580平米），无证房屋建筑总面积5517.6平米。5宗风景名胜用地总用地面积约11.36万平米，2宗公共设施用地总用地面积3.35万平米，在建工程建筑面积约1.7万平米。

　　资产包内大量的住宅用地对房企来说是最大的诱惑，据观点地产新媒体了解，萧山算是长三角区域内的价值洼地。

数据来源：观点地产新媒体整理

　　与杭州热门区域相比，萧山价格并不高，但在长三角辐射作用下，受到不少投资客的关注。

　　从图表中可看出，2018年，在调控的影响下，萧山的成交量在收缩，价格却在持续上涨。上海中原市场分析师卢文曦称，亚运会的概念对萧山也是利好，大量基建的投入对地区的发展有很大的帮助。

　　他续指，近几年特色小镇建设也比较活跃，好的小镇可以带动住宅销售，并相应提高价格。

　　有业内人士猜测，融创此次拿下美浓小镇项目，不排除将它打造成理想小镇的可能性。因为去年7月，融创东南公司宣布，将打造一个将居住、商业、酒店、科创、文旅、教育、医养和长租八大业务融合的产城平台。

　　孙宏斌毫不掩饰对于文旅的期待值，收购万达文旅项目后，2018年下半年，融创再以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司。有了成熟的运营团队，也无疑是融创拿下美浓小镇的最大底气。

　　卢文曦也认为，小镇的运营管理至关重要：“环境多半是人造的，小镇一定要有特色。”

　　在他看来，特色是吸引人的地方，管理运营是物业增值保证。

　　融创万科杭州赛跑

　　从阿里拍卖场到杭州市场，融创和万科的竞逐从未停止。

　　观点地产新媒体了解到，深耕一二线核心城市是融创发展的战略，杭州是融创的发展重心之一。

　　那是一段“惊险”的成长之旅——2012年进入杭州，融创结识了“好朋友”绿城，那也是融创完成全国布局的重要节点。

　　“融绿平台”成立不久后，便开始在杭州攻城略地。2012年，融创首入杭州拿下西溪附近的一块宅地，即与绿城合作开发的西溪融庄项目。进入杭州1年多，融创通过直接拿地、项目收购和合作开发等方式，拥有了8个项目，除去与世茂合作开发的之西湖项目，其余7个项目均由融创操盘。

　　2014年，孙宏斌50亿接下绿城，将绿城从上半年不足30亿的平均回款额做到9月百亿销售额。孙宏斌与宋卫平的结局众所周知，但在“融绿平台”解体后，融创还是保留了绝大部分项目，这些恰好就是融创在杭州的基石。

　　资料显示，2017年，融创在杭州合同销售额为310.2亿元，销售贡献度约9%。当年杭州城市销售额4181亿元，融创市场占有率7.4%，城市销售排名第1，这也是融创在进入杭州5年后首次拿下权益榜冠军。在2016年，融创在杭州的市占率仅有3.9%。

　　杭州作为一个房企必争之地，融创不仅面对着绿城、滨江等本土房企，万科更是强有力的竞争对手之一。

数据来源：网络综合数据（权益），观点地产新媒体整理

　　万科在杭州的资历比融创深厚不少，从2010年至今，始终没有跌出过杭州权益销售排行前三。

　　以良渚文化村为代表的城北是杭州万科大本营，也是杭州万科销售业绩的粮仓。

　　为了给业绩提供有力的支撑，万科从来没有放弃过在杭州储备粮草。据不完全统计，2013年-2018年，万科在土拍出场斩获的地块超过20宗。2018年，通过收并购也夺得不少杭州地块。

　　2018年11月，万科子公司杭州锦蓝接盘了恒大旗下嘉凯城71万平米房地产资产包。

　　据观点地产新媒体了解，资产包中项目剩余可售面积超过71.06万平米，而2家杭州公司名下的城市之光、名城博园2项目，预计能给杭州万科增加近40亿元的货值。

　　某种程度上，销售的竞争已经演变成了土储的竞逐。2018年，融创也开始出现在杭州的招拍挂市场。11月末，融创旗下的厦门赛实置业有限公司共以48.6亿元夺得运河新城两宗地块，并在2019年1月引入首创、杭州运河集团共同投资开发。

　　另据市场分析人士介绍，截至目前，融创在杭州的项目约有30多个，其中绝大多数走高端精品路线，去化也一直保持高位。

　　因此，为了保持在杭的市场占有率，融创需要不断补充“粮草”。万科手握良渚文化村，融创揽得美浓小镇，这还是一场势均力敌的较量。