印力集团的2018：加速并购、规模扩张、存量商业重装亮相

　　编者按：这是一个目不暇接创新的商业大时代，“岁岁年年”各不同。2018年商业地产行业发生了哪些变化，未来又将以怎样的姿态呈现于市场？标杆的嗅觉和行动总是走在行业前头，赢商网策划《2018年度标杆房企商业大事件解读》，以期从一二梯队商业地产房企一年的大动作中，窥视行业趋势。

　　2018年，是商业地产发展变革的一年，也是印力集团快速扩张的一年。这一年，印力集团收购了凯德商用20家购物中心；

　　实行轻重并行的发展模式，加速规模扩张，持续拓展围绕长三角、珠三角和环渤海等地区的业务，发力西部区域的市场商业布局；

　　将深国投广场、三林城市商业广场等存量项目改造升级、重装亮相，北京万科时代中心正式开放并对外招租；

　　不难看出，加速规模扩张、并购整合依然是印力集团的“主旋律”。除此，印力集团还发力新零售、转型运营服务商、提出“三好商业”经营理念，打造自身的核心竞争力。

　　从大数据看印力的2018

　　轻重资产并行发展    构筑全线产品矩阵

　　印力集团于2003年成立，十五年的经验让印力已成为中国渗透城市最多的商业地产商之一。根据印力集团官方微信透露，截至2019年1月16日，印力管理资产项目125个，遍布全国21个省、55个城市，管理面积约1,000万平方米，跃居国内商业地产运营第二。

　　目前印力集团旗下确定了四大商业产品线，即印力MEGA（超大型购物中心）、印象城（区域型购物中心）、印象里（社区商业）、印象汇（社区型购物中心），同时，还包括部分万科旗下的万科广场系列和社区商业。

　　为了更好的运营管理旗下资产，2017年印力集团在北京、上海、广深、杭州、武汉、西安这六大城市成立了商业公司，并采取轻重资产并行的发展模式。以广深区域为例，截至2018年上半年，印力广深连同万科广深商业平台共管理 40个资产，覆盖 16个城市，建面合计217万㎡，包括６个输出管理项目。　

　　从大事件看印力的2018

　　1.联合万科和Triwater收购凯德商用20个购物中心

　　1月5日，印力联合万科、Triwater，通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议，根据协议，三方将联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心，交易对价为83.65亿人民币，并于10月9日完成交割。

　　赢商网获悉，此次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市，且均位于所在城市的核心区域， 其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市，有着稳健的经营效益和坚实的消费者基础。

　　据悉，印力早期以长三角、珠三角和环渤海地区为主要业务分部区域，随着此次收购凯德在成都、重庆、德阳、宜宾的五座购物中心，印力完成了西部区域的市场商业布局。

图为凯德出售的20个购物中心

　　交易完成后，上述购物中心将全部交由印力运营管理，交割完成后的购物中心品牌已同步更名，“凯德广场”、“凯德MALL”正式更名为 “印象”系列。其中北京翠微路的凯德MALL项目更名为“印象城”，其余项目更名为印象汇。

　　2.收购、打造优质商业物业 快速扩张规模　

　　印力在2016年被万科收购后，成为万科的商业运营平台。2017年，与万科资源整合后，万科上海、北京等地的万科广场系列，以及万科旗下的众多社区商业，也都由印力统一运营。

　　2018年，印力联合万科收购凯德20个购物中心，全部由印力运营管理，至此，印力的管理资产规模位居全国第二，仅次于万达。

　　除了接手万科本身的商业，印力还积极向外拓展，加速了收购扩张之路。 从区域布局来看，原来主要在二三线城市发展的印力，也拥有了越来越多的一线城市项目。

　　一方面，持续拓展围绕长三角、珠三角和环渤海等地区的业务，在环渤海地区，印力在打造了万科时代中心、沈阳印象城的同时，还在2018年9月份，携手中信资本，称将在济南布局山东首座印象城。

　　在珠三角地区，深圳平湖印象、深圳大中华印象城、广州凯达尔印象城等六大项目正在筹备中，其中深圳平湖印象将成为印力在广深区域的第一个社区商业。

　　长三角地区，印力集团一边拓展与二三线城市，譬如与浙南万科合作，共同打造温州印象城及温州景山印象里两个项目；一边加速上海区域的深度布局，打造上海南翔印象城MEGA、上海松江印象城多个商业项目。

　　上海南翔印象城MEGA位于嘉定区南翔CBD最核心地段，总建筑面积约33.7万平方米，作为印力“印象城MEGA”系列的旗舰项目，南翔印象城MEGA将在建筑、设计、品牌、 空间、体验、场景等全方位展现高水平，建成后将成为上海西北区域体量最大、业态最为丰富的shopping mall。

　　2018年8月，印力集团接手了长乐金峰镇金港城商业中心，并正式更名为福州印象汇，进一步深化东南沿海地区的布局。

　　另一方面，印力集团开始发力西部区域的市场商业布局，这一点体现在收购了凯德在成都、重庆、德阳、宜宾的五座购物中心，如2018年10月份“重庆凯德广场·九龙坡”正式更名为“重庆九龙坡印象汇”，开启了印力集团西南商业布局的重要一步。

　　3.深国投广场等存量商业项目改造升级、重装亮相

　　盘活存量市场、升级改造项目依然是印力集团的发展主线。2018年，印力集团将部分存量商业项目升级改造，并重装亮相，引发行业较大关注。

　　三林城市商业广场于2018年10月26日重装亮相，更名为三林印象城。改造后的三林印象城打造了更多开放式空间，新设了一个下沉式广场；在品牌业态方面，引进了全国、浦东、三林区域内多个首进或特色品牌，如全国首店CGV 4DX+Dolby影城、波杜亲子餐厅等。

　　12月24日，在历经11年“教科书式”的升级、改造、发展之后，印力的旗舰式项目深国投广场重装亮相，并正式更名为印力中心。

　　印力中心对其场景生态进行了一次全方位的升级改造：将商场一楼中庭规划成一个集会员空间、品牌展示中心、艺术展览、快闪发布活动等于一体的多功能复合型场景体验所；将三楼南片区改造成loft风格，并将六楼屋顶打造成“空中花园”；此外，印力中心还打造了负一楼的下沉式广场、超大环保立体的停车场等。

　　此外，印力中心打造了特色美食基地、时尚秀场、亲子乐园等多元化业态，并升级调整了上百个品牌，例如，升级改造后的B1层规划了21家餐饮，更新率接近70%。

　　4.印力举行15周年超维庆典 发力科技和新零售

　　5月10日，印力集团在上海世博创意秀场举办了十五周年庆。在现场，印力董事长丁力业提到了印力从过去的“One Station For Shopping”向“One Station For Pleasure”的转变，并介绍了印力以引进主力商超为模式开启的创业之路，发展到今天以购物中心、社区商业、主题商业为主要模式发展的多元商业体。

　　在活动现场，印力还透露出未来将在科技赋能和生态圈孵化平台上重点发力。一方面，印力已开始与一家专注于人脸识别技术的科技公司合作，推进创新科技在印力的落地应用，打造以消费者为中心的数字化营销平台，在商场层面已逐步推动实现智慧停车、物联网、人工智能等。

　　另一方面，印力推动新商业联盟，发起新零售基金，通过孵化新零售品牌，扩大商业生态盟友圈，并努力推动商业领域新业态、新模式、新技术的探索。

　　5.提出“三好商业”的经营理念 打造商业核心竞争力

　　在深耕商业地产市场十几年后，印力集团已经把“服务”作为核心发展策略，并把2018年定义为“客户服务年”。同时，印力创新性提出了“三好商业”的经营理念，即“好环境、好服务、好体验”，其核心是以客户为中心，持续完善服务水平，打造商业核心竞争力。

　　在落地实施过程中，印力联合旗下所有购物中心，创新多项具体举措，为构建“三好商业”购物中心合伙奋斗。2018年5月31日，印力北京在中粮万科半岛广场举办了“三好商业”服务承诺发布会，邀请政府、品牌等多方共同宣誓服务承诺，构建好环境、增强好服务、强化好体验。

　　印力集团的2019规划

　　2018年是印力集团的15周年，也是加速转型和规模扩张的一年。从印力的商业布局看，其战略重心已由之前以珠三角、长三角、环渤海为主，转移成“放眼全国、全面开花”，目前印力在全国的商业版图已基本成型。

　　2019年印力集团将持续加速规模的扩张，拓展在全国的版图，其中，上海南翔印象城MEGA、杭州金沙印象城、宁波东部印象城、广州凯达尔印象城、济南印象城等项目将于2019年开业。

　　除了“跑马圈地”、扩张规模外，印力集团在2019年1月份成功发行了“中金印力-印象1号资产支持专项计划”，项目发行规模人民币21.06亿元，成为了继深国投CMBS以来又一次商业物业资产证券化的成功发行。

　　未来印力集团将持续发力，继续盘活商业物业资产，加速资产证券化的发展，从而推进优质商业项目的资产价值不断提升。并从规模、产品、经营回报、商业模式、团队文化这几个维度，综合成为数一数二、领先领跑的商业地产运营商。