万科的2018：祝九胜接任总裁、万村拓展暂停、活下去引热议

　　编者按：这是一个目不暇接创新的商业大时代，“岁岁年年”各不同。2018年商业地产行业发生了哪些变化，未来又将以怎样的姿态呈现于市场？标杆的嗅觉和行动总是走在行业前头，赢商网策划《2018年度标杆房企商业大事件解读》，以期从一二梯队商业地产房企一年的大动作中，窥视行业趋势。

　　对于万科，2018年是不平静的一年。2018年9月底，万科内部传出“活下去”口号以后，在全行业形成强烈反响，而在12月14日南方区媒体交流会上，万科董事会主席郁亮对于“活下去”回应道：“万科是忧患意识，是如履薄冰的发展，不然就会遇到黑天鹅事件。”但值得一提的是，高喊要“活下去”的万科，在2018年全年业绩还是达到了6069亿。

　　这一年，万科开了个高调的头，祝九胜接任万科新总裁、万科独董刘姝威炮轰宝能系，连带万科一起成为舆论焦点；而万科内部的业务之一的长租公寓被列为地产和物业后的第三大核心业务、新业务“万村计划”拓展计划暂停……

　　从数据看万科2018

　　2019年1月4日早间，万科率先公布了其2018全年销售业绩快报。据公告显示，2018年1-12月，万科累计实现合同销售金额6069.5亿元，实现相应的合同销售面积4037.7万平方米；全年销售金额同比增长了14.54%的增长，相应的合同销售面积同比增长12.31%。

　　土地收购上，2018年，万科保持拿地力度，补充优质土地储备。2018年全年拿地面积5070.5万方，拿地金额为2972亿元。布局来看，公司拿地主要集中都市圈和核心一二线城市，其中，拿地金额与拿地面积最多的为杭州。　

　　另公告还披露了万科在11月的新增物流地产项目。据公告显示，万科在11月新增物流地产项目10个，合计需支付权益价款11.81亿元。至2018年11月，累计新增物流地产项目59个，累计需支付权益价款约为84亿元。

　　从大事件看万科2018

　　祝九胜接任万科总裁

　　2018年万科完成了一次重磅级的人事调整在行业内引起热议。1月31日晚间万科公告称，董事会决定聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官。董事会主席郁亮不再兼任公司总裁、首席执行官。后在2月1日，万科董事会主席郁亮携总裁兼CEO的祝九胜与媒体见面，完成了祝九胜出任万科集团总裁后的“首秀”。有业内人士表示，祝九胜的接任对于万科后续的大战略和大方向会有更加大的聚焦，有助于进一步实现项目的资金回笼，对于万科稳健运营等有积极的作用。

　　总部大重组 三大中心成立

　　“万科要做千里马，要跑得快，还要能坚持。我们不做凶残的狼。”2015年郁亮对北方区媒体说的话犹在耳边。而多年过去，“万科也在倡导“全民狼性”。

　　在2018年9月28日的万科北方区域媒体交流见面会上，万科总部的改革一锤定音，总部组织架构迎来大重组。撤销万科总部的全部部门设置，成立三大中心：事业发展中心、管理中心、支持中心。

　　另在新成立的三大中心还设置了合伙人，共分四个等级。第一层级的集团合伙人是万科诸位副总裁级高管，设立了三位牵头合伙人，主要负责三个中心；第二层级的中心合伙人大多是万科总部原来各业务部门的负责人；第三层级执行合伙人包括近26位总部相应职能板块的业务骨干；第四层合伙人即总部的普通员工。

　　至此，万科总部形成了“万科董事会主席郁亮——总裁祝九胜——3大中心负责人等高管——中心合伙人——26位执行合伙人。”的决策体系。

　　转型 定位升级

　　长租公寓确定为公司第三大核心业务

　　3月26日，万科发布2017年业绩会，会上，万科提出全面转型城市建设与生活服务商。具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

　　这是继2012年转型“城市配套服务商”后，万科再一次重新定义创新转型和效益增长的商业逻辑。对于此次的转型，郁亮表示既是基于对时代变化、时代前进方向与行业变化趋势的理解，也是过去5年以来在"城市配套服务商"实践基础上的升级和换代。

　　转型后的万科，不仅在定位上迭代升级，在业务布局上也有些许变动。在8月20日，万科发布的2018年上半年度报告中，将长租公寓确立为核心业务。早在2008年万科就试水租赁，后经过不断的探索和发展，于2016年5月推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”，正式加入了长租公寓的混战之中。发展至今，万科泊寓已初具规模。

　　万科物业 住宅商企两翼齐飞

　　在2018年，万科物业也火力全开，于5月24日与珠海大横琴投资有限公司签署战略合作协议，双方将携手打造国内首个“物业城市”治理模式。据了解，“大物业”将包括市政养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理服务等诸多范畴。

　　另万科物业还发力二手房市场，在5月28日，将全国百城租售门店全面更名为“朴邻·万科物业二手房专营店”。据了解，万科物业的这一举动，标志着国内物业行业的首家二手房专营店诞生，新品牌朴邻将集中全力深化接管小区的二手房业务。

　　此外，万科物业作为中国住宅物业管理领域的领军者在今年也迎来了重要的时刻，于10月24日首次发布“住宅商企两翼齐飞”战略，意味着万科物业正式确立“住宅商企、两翼齐飞”的长远战略。该品牌的推出也标志着，万科物业强调注重有质量增长。

　　宝能减持 宝万之争落幕

　　宝万之争一直都站在风口浪尖上，本以为这场大戏在2017年已落幕，然而进入2018年宝能却偷偷减持，伴随着此事的独董刘姝威炮轰宝能系的声音也从未间断。

　　4月17日，万科A开始出现第一笔大宗交易，于当日交易额为26.85亿元。随后，宝能减持的消息的便一直断断续续持续到了5月份，至9月才算全部清盘，据港交所披露信息显示，截至9月22日，“宝能系”通过旗下钜盛华和前海人寿共持有16.20亿股万科A，占万科总股本14.67%，此前钜盛华委托的九个资管计划不再持有万科股份。历经五个月持续减持，“宝能系”算是完全退出了万科，万科也算挑了多年来心中的一根刺。

　　万科提出“活下去”

　　万科似乎本身就是一个网红，自带流量让其在2018年着实火了不少。而其在2018年的秋季例会上，凭借着“活下去”三个字更是让整个地产圈为之刷屏。

　　在会上，万科董事会主席郁亮说“集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨，落实到我们具体的业务操作是‘收敛’和‘聚焦’，以‘活下去’为最终目标。而万科在土地市场上的迅猛果断又引发了外界对万科“是否言行不一”的讨论。最终，闹腾了近三个月，在12月终于也有了回应，郁亮解释道，万科此前提出“活下去”，是出于忧患意识，希望在内部统一认识，将所有业务聚焦到主航道上。

　　高喊“活下去”的万科在2018年还是完成了6300亿元的回款。然而在2018年下半年接踵而至的工地事故表示在质量与规模之间找到平衡点，是万科将要面对的考验。

　　加速“收并购”

　　2018年，万科也加速了收并购的步伐。在2018年年初，联合印力、Triwater凭借各自旗下的子公司收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心，交易对价为83.65亿人民币，并于10月9日完成交割；9月，13亿收购北京海南航空大厦；10月，收购华夏幸福旗下5家公司部分股权，交易价款约为32.34亿元；11月份，万科杭州公司以3.55亿元代价收购嘉凯城资产包；万科旗下企业10.35亿元收购海航基础旗下子公司所持有的海航中央酒店广场。

　　不过尽管收购不断，也涉及到多个业务板块，但是2018年万科有个明显的变化就是在多元化业务方面，逐渐变得谨慎，对于教育、养老、万村等新业务，进行适当“收敛”和“聚焦”。

　　万村计划暂停扩展新项目

　　万村计划是万科在深圳推出的创新业务之一，万科为此安排了四部曲：第一步是进入该业务领域，找到未来的运营方式，这一步万科在一年前就完成了；第二步是要完成规模量，现在万村已有7、8万间，规模目标已达成；第三步就是将现在拥有的7、8万间公寓投入运营，万科正进行到这一阶段；第四步就是如何进一步扩大规模。

　　然而自启动以来就被公司寄予厚望的万村计划在现实推进中困难重重，并于2018年9月暂停扩展新项目，而万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官兼深圳公司总经理张纪文在12月14在南方区域年度媒体交流会回应却有此事。据了解，万村计划暂停扩展主要是城中村改造导致的租金上涨以及内部工程进度滞后、收益率逐渐走低而导致的。另一方面也是因为进入到第三阶段，精力都聚焦在打磨三阶段的七八万套房源的运营上。

　　万科的2019

　　2018年，万科经历了转型、人事变动以及万村计划暂停扩展，并已在商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、度假休闲、养老、教育等领域多方涉足。不过未来将就部分领域进行“收敛”和“聚焦”。

　　在租赁方面，未来将尽全力发挥自身专业优势，整合上下游优质资源，争取成为住房共建、共享事业的领头羊。

　　养老方面，现已布局15个城市，未来累计可以提供的床位超过10000个，包括城市级的社区养老中心、护理中心、社区级日间照顾中心。并计划以北京为核心，用两到三年时间形成10-20个项目的养老初步布局。

　　商业地产上，万科以印力集团作为商业开发与运营平台，但两者之间的产品线各有不同，其中万科自主产品线目前有万科里、万科生活广场、万科红、万科2049四大产品线，从万科旗下各地商业公司的布局来看，未来万科将继续深耕社区商业，以“万科里”为主打产品线。

　　物流上，万科物流坚持以客户需求为导向的经营理念，为客户提供专业化和定制化的产品和服务解决方案，并致力于成为美好生活建设者，三年内将形成覆盖30多个节点城市的冷链物流网络。