美元债掀起高潮 佳兆业时隔两年重发境外债

　　近期美元债掀起一波高潮，就连鲜有公开发债的佳兆业也不禁为之所动。

　　2月20日早间，佳兆业集团公布在一级市场的定价结果。根据公告，佳兆业最终计划发行4亿美元优先票据，将于2021年到期。票据将按年利率11.75%计息，并须自今年8月26日起各年于2月26日及8月26日的每半年期末支付。

　　房地产是典型的负债驱动型行业，年初也是房企密集发债的高峰期之一，此前包括世茂房地产、融创、绿城、奥园、旭辉、正荣、龙光、华润置地等企业均抛出境外融资计划。据华尔街交易员统计，截止2019年1月19日，中资地产商累计发行159.9亿美元的美元计价债券。

　　这对于佳兆业而言还有另一层含义。佳兆业相关人士在回应观点地产新媒体时表示，本次发债是继2017年6月集团交换要约后（即境外债务重组），首次公开发行美元优先票据。

　　上述人士所指债务重组一事，要追溯至2014年佳兆业的那场风波，受境内资产冻结影响，该公司经营陷入停滞并一度委身于融创。2016年，在信达、中信等资本方的帮助下，佳兆业开始重组多达人民币650亿的境内外债务。

　　其中，彼时佳兆业的境外债务包括债券、银行贷款在内约26.3亿美元。为此它设计出了三种重组路径，核心均直指PIK toggle（涉及实物付息债券），既可以现金支付，也可以选择非现金的其他等价支付，并最终将债务展期、赢得缓冲时间。

　　2017年上半年，佳兆业约26.579亿美元的系列票据已完成交换要约，此后半年分别发行本金总额约2.85亿美元、8.05亿美元及6.19亿美元额外优先票据，并构成单一系列。佳兆业披露，优先票据的实际利率介乎每年7.33%-10.36%。

　　2017年，佳兆业发行约2.659亿美元可换股债券，以交换为强制性可交换债券。其中7-10月佳兆业将约2.652亿美元可换股债券兑换为普通股，并另赎回总额约700万美元的可换股债券。

　　据观点地产新媒体了解，2018年以来，佳兆业鲜有在境外发债的动作。其中去年上半年该公司发行3.3亿美元额外2020年票据，利率或为7.25%，但并未公告披露；期内还购回共计1.755亿美元票据。

　　直到去年12月底，佳兆业公告宣布拟发行1亿美元（约7.83亿港元）2021年到期可换股债券，若兑换成新股将占该公司扩大后的普通股本约2.51%。或许由于是股权融资，佳兆业相关人士并未将这个动作解读为公司重新拥抱美元债券。

　　从2月20日最新公告看，佳兆业时隔20个月重新公开发行美元优先票据，有两个细节引起外界关注：债务结构调整的主动性，以及债券定价上的被动性。

　　由于发改委近年来明确限制房企发境外债补充资金和投资境外项目，因此用途已缩窄至“借新还旧”。佳兆业在公告中也提及，公司拟将票据发行所得款项净额用于现有债务再融资。

　　有第三方数据统计显示，2017年中资美元债券爆发式增长，2019年到期美元债券在1000亿美元以上。其中一位不具名的业内人士对观点地产新媒体表示，今年3月20日是房企还债的重要节点，因此在这之前会有一大批公司尝试各种渠道筹钱。

　　在偿债高峰期来临前，企业开始有意识调整债务结构。其中融信在2月19日发行2.078亿美元11.25%优先票据后称，公司的目的是主动优化债务结构、错开债务到期日。

　　佳兆业面临的问题主要是，在2017年将境外债务展期两年后，这些新票据如今将有部分到期。

　　按照2018年半年报数据，佳兆业共有23.25亿港元票据将于2019年到期，7.9亿美元票据则于2020年到期。最新公告则显示，该公司现有票据中将到期的优先票据有三笔，包括6.1%的票据（2019年）、12.0%的票据（2019年）以及7.25%的票据（2020年）。

　　佳兆业相关人士否认存在压力。该人士对观点地产新媒体表示，2019年集团境外债到期少，还债压力小。按 2018年6月30日集团现金及银行存款约263亿元，足够覆盖2019境外到期债务。他并未算入去年底发行的1亿美元可转债，以及最新发行的4亿美元交换票据。

　　但未经证实的消息显示，这家深圳房企或许正在为进一步的境外融资做准备。据媒体2月19日报道，佳兆业高管提及公司已获得发改委30亿美元的新境外债券发行额度。对此，佳兆业方面并未做回应。

　　另一个引起外界关注的指标是，佳兆业最新发行美元票据的利率为11.75%，与近期发行境外债的其它房企相比，属于相对较高的水平。其中近期华润置地发行8亿美元债券，票息最低3.75%，融信两天前发债成本也比佳兆业低50个基点。

　　对此佳兆业方面回应，综合评估当下融资环境及公司发展需求，此次发行利率属市场合理水平。

　　观点地产新媒体从华尔街交易员了解，佳兆业发行的2年期美元票据初始票息在12.375%区域，此后指导价12%。

　　佳兆业最终在公告中披露的票息略低于传出的指导价，或主要源于资本市场的认购热情。数据显示，近期中资美元债获得多倍认购，其中华润置地发行3亿美元债获得认购倍数16.3倍，龙光地产3亿美元债获10倍，佳兆业也获得4倍认购。

　　观点地产新媒体从一位投资人士处了解到，中资美元债收益高，认购需求较旺盛，促使了佳兆业最终将票据规模提高到4亿美元。

　　佳兆业方面提及，未来集团将积极尝试通过境内、境外多渠道融资方式来优化债务结构，进一步降低融资成本。数据显示，自2016年恢复经营以来，该公司实现销售额从不足100亿元到突破700亿元；资产比率逐年有所下降，但截止去年中旬仍处于高位。