福州地铁2号线即将发车 沿线Mall开启“抢人”大战

　　今年1月20日，福州地铁2号线正式进入空载试运行阶段，目前，2号线空载试运行已经进入冲刺阶段，将于3月11日迎来重要节点——列车全线“跑图”，并计划在今年上半年开通试运营。

　　地铁2号线终于要和福州人见面了，因地铁建设而改道的交通路线即将回归正轨，而那些就在地铁旁的商业项目也将迎来新的消费者。

　　据赢商网福建站不完全统计，福州地铁2号线站点沿线购物中心共12个（商业体量≥3万㎡），总体量121.9万方。其中已开业项目9个，总体量103万方；未开业项目3个，总体量18.9万方，预计将在未来两年内入市。

（注：统计对象为地铁2号线各站点半径一公里范围内的商业中心）

　　我们可以从地铁规划路线中，很明显的看出，1号线作为轨道交通东西向主轴骨干线，接通了福州两处动车站的往来，横穿东街口商圈，而福州地铁2号线将在南门兜站与1号线换乘，组成“十”字形线路。

图源：福州地铁官网

　　福州地铁1、2号线以一横一纵的方式将福州四区连接起来，这意味着，1号线的消费者不再局限在一定区域内，它极有可能会将客流导向2号线所路过的万宝商圈，也能将万宝商圈的客流引向东街口一带。

　　纵观近几年，福州各大购物中心不约而同的开始升级改造，便能知道，这些商圈内的竞争早已白热化。

　　据地铁2号线规划显示，未来它途经的万宝商圈正进行着改造升级工程，随着工作进度的发展，福州万宝商圈的新变化有目共睹。

福州万宝商圈工作人口画像

福州万宝商圈居住人口画像

图源：赢在选址

　　据赢商大数据中心监测，福州万宝商圈（含福州宝龙广场、福州苏宁广场、中防万宝城、福州万科广场、福州万象·九宜城）周边人口画像显示：男性消费者与女性消费者比例基本持平，消费选择上将产生一定差异；消费群体年轻化，以工薪阶层、学生为主；中产阶级占比过半，工薪阶层多，具有一定消费能力。

　　男性消费者与女性消费者比例近乎持平的情况下，在消费选择上便会发生改变。大部分男性顾客进入商场，在没有女性顾客的陪同下，会直接选择自己所需要的，他们的购物路线相当简洁明白：需要的物品—可以购买到该物品的门店—购买—离开。

　　而大部分的女性消费者则不然，就同样的商品，她们要从型号、颜色、颜值、价格对比到隔壁店的商品，再到相似商品，商品寿命等等，大部分女性踩过的购物之路，都不能称之为商场路线，那叫“迷宫”。

图源：赢在选址

　　据赢商大数据中心不完全统计（截至2019年3月6日），万宝商圈的百货/超市/专业卖场业态面积占比最大，达38.72%；餐饮与服装/精品/其他零售类面积占比不相上下，分别是15.07%与16.35%；文体娱业态面积占比12.74%；儿童亲子与生活服务型业态面积占比较少，分别是8.18%、8.94%。

　　消费者的行为习惯发生改变，购物中心品牌业态也应为之改变，这两年，位于万宝商圈的几大购物中心已然进入调整期。

　　据台江区苏万宝商圈（即万宝商圈）提升改造总指挥部下达文件显示，苏宁广场、万象城、宝龙城市广场、中防万宝城及中央第五街等五大综合体将通过“十大工程”，塑造“海西第一商圈”升级版，并已于去年下半年开启了升级改造工作。

　　在动线流畅工程方面，统一规划设计“五体一圈”的联通路线，进一步优化交通动线设计，使消费者在各综合体之间及综合体内来去通畅，进出停车场更加便捷；标志展示工程方面，在商圈广场显要位置、综合体大楼外墙进行商圈标识的静态展示，同时动态演示LOGO或播放宣传短片，增加商圈的吸引力；业态提升工程方面，汰换小、散、杂等低端个体，积极引入高端、连锁品牌和新零售、新时尚、新体验等业态，进一步完善商圈业态结构，丰富综合体功能。

　　· 宝龙广场

　　作为一个出售型物业的购物中心，福州宝龙广场一直被业内视为运营“特例”。项目占地107亩，总建筑面积达22万㎡，其中商业面积约16万㎡。项目引进的品牌中除了熟知的主力店，多是小而杂的品牌，犹如一个线下“淘宝城”。

　　正因为有着“淘宝”的属性，宝龙广场在选择品牌层级的时候，会偏向于工薪、学生群体。值得注意的是，宝龙广场对于福州周边县域消费者有着极大的吸引力。去年商圈改造升级工程启动后，宝龙广场将在业态占比及品牌选择上产生变动，但一切仍以消费者需求为主，站在商场中心向上看，就像电脑屏幕前的一列清单，一目了然。

　　· 万象九宜城

　　据悉，九宜城早已在2017年就为福州万象生活城量身制定了一套完整的整改方案，对这个已经经营十余年的老项目进行优化改造。去年10月，福州万象生活城更名为“万象·九宜城”，开启了边运营边改造的模式，对商场外立面、外广场、地下商街、各楼层动线的设置和店铺进行重新划分，品牌招调升级，并提高管理和服务水平。

　　· 苏宁广场

　　福州苏宁广场项目地处台江区闽江北岸中央商务区，总占地面积9.5万平方米，总建筑面积约51万㎡，总投资约50亿元。项目分二期建设。目前，福州苏宁广场二期项目商业部分主体结构已经封顶，但并未对外透露计划开业时间。据观察，苏宁广场近年来在万宝商圈中堪称“佛系”经营，不温不火、不急不燥。

　　· 中防万宝城

　　兵法有云，“天时、地利、人和，三者不得，虽胜有殃。”如今看来，占据着地铁旁商业的名头，并不意味着一定“叫好叫座”，打铁还需自身硬。中防万宝城有着得天独厚的地理优势，作为福州为数不多的地下商业，它前后连接着宝龙广场、苏宁广场、万象·九宜城三大购物中心，能将地面人流大把的聚拢到地下商场中，但是——它留不住消费者，动线紊乱、运营不当、品牌撤离......种种问题亟待解决。

　　此外，新的商业项目也备受业内关注。福州地铁2号线将在金山站点与地铁5号线（在建）进行换乘。今年1月23日，由福州地铁、中交海西投资、绿榕投资等合作开发的“金山TOD项目”正式动工，该项目正位于金山站点旁，将根据规划打造为集商业、办公、居住、公共交通场站为一体的地铁上盖综合体，总体量约26万方。