保利商业首进青岛，揭秘优质外拓+资产运营秘诀！

　　从1996年第一个现代购物中心出现，到2018年一年开业530个购物中心，中国商业地产在这22年间，逐步从开发时代过渡到存量时代。

　　这背后更深刻的变化是，这个行业早已进入资产介入、存量盘活、精细化运营的“新赛道”。而在存量时代的竞技场所上，行业前行者的一举一动尤为引人注目。

　　2018年12月1日，保利商业以“外拓”形式，敲开进入青岛市场的大门——与青岛市市北区人民政府、和达集团达成战略合作协议，将在围绕市北区创新资源集聚示范片区新都心商圈的打造以及青岛保利广场项目深入合作。

　　首进青岛的背后，是保利商业完成城市美好商业的同行者的角色升级，以及多元布局发展的战略。

　　截至2019年3月，保利商业在全国34个城市开业运营了206个商业项目，商业经营面积超230万平方米，经营业绩年复合增长率超20%。

　　这些数字反映保利商业多年来自有完整产品体系的开拓运营能力，同时因地制宜打造非标化的综合商业体。在青岛项目的体现上，保利商业计划投资超过上亿元，打造一个全新的大型互动体验式购物中心——青岛保利广场，预计今年第三季度正式开业。

外拓模式首进青岛

选址秘策挖掘新兴商圈

　　从2016年保利商业首次通过轻资产打造保利广场·武汉，开启外拓合作模式；到后续包括保利MALL·烟台、保利MALL·长沙、保利MALL·合肥先后开业，其外拓模式趋于成熟。

　　回看保利商业全国布局的版图，在广州、上海、武汉、长沙、石家庄、合肥等国内一线及新一线城市均有布局，其成熟的外拓模式让保利商业能有效地打入新晋市场。

　　在选址上，保利商业不仅注重城市的价值，更懂得挖掘所处区位的成长前景。

　　这一方面，保利商业打造的青岛保利广场，也是继保利MALL·烟台项目后进驻山东新一线城市青岛的首个项目，成为又一个选址代表案例。

　　早在2018年1月30日，普华永道发布的《青岛市国际城市战略年度评估报告（2016/2017）》认为，青岛已经从初级国际城市，成长为承载着地区经济中心、国际资源聚集地和对外交流门户等职能的较高等级国际城市。

　　人均GDP11万元、人均可支配收入38763元，也勾画出青岛的消费层次倾向高档化、时尚化的趋势。

　　其中位于整个青岛版图的中间位置的新都心商圈，随着追求新鲜事物的年轻人的崛起，正谋求更多时尚、潮流、社交化的提档升级。青岛保利广场项目选址哈尔滨路与福州北路交界处，主动融入新都心商圈这场消费革新。

盘活存量市场

秀出资产改造硬实力

　　青岛保利广场的升级改造进度受外界广泛关注。

　　近日，保利商业山东区域总经理丁永涛透露，保利商业预计投入超过一个亿的资金，对设施进行全面装修升级，预计将在今年第三季度开门纳客。

　　从去年12月签订合作，到介入改造、并同步启动招商，再到今年第三季度重新开业……一份看似紧迫的时间表，透露出保利商业资产改造的硬实力。

　　青岛保利广场的调场升级术其实绝非孤例，保利商业在过去一年已呈现不少典型范例。

　　· 合肥首个轻资产输出项目保利MALL·合肥，2018年7月26日正式开业，出租率98%、开业率90%及开业当天总客流量13万人次。该项目前身为新地购物中心，合作模式是整盘租赁。

　　· 已开业7年的保利中环去年升级为时光里·广州，北塔项目将原百货主力店撤场后，调整了动线、硬件、空间、美陈、品牌门店等，带来30+区域首店品牌。

△时光里·广州调场升级前后对比

　　· 去年年底，广州首个保利广场开业，商场前身为琶洲村旧村改造项目。保利商业从介入、定位、设计、装修、招商再到开业，前后仅花9个月。

△保利商业仅用9个月“重塑”保利广场·广州

　　故此，青岛保利广场的改造，既是外拓合作模式下青岛第一座保利广场，又有保利商业优秀的商业运营管理能力和出色的资源整合实力加持，显得意义非凡。

新型商业模式升级

玩转新型社交+潮玩体验+美学空间

　　而盘活存量资产的另一个命题，是如何更好地推动当地区域及城市发展。

　　青岛保利广场，摒弃了传统型商场模式，使用购物中心+开放式商业街区组合，是基于新都心商圈核心消费群体的结构及周边商业发展情况。

　　片区入驻企业2000余家、高端住宅项目30余个，周边近80万人口，亟需吃、住、行、游、购、娱等消费体验。

　　当确定以社交体验为运营核心，青岛保利广场的业态规划也有序铺展开来。

　　根据规划，青岛保利广场分为中心版块的保利广场和时光坊主题街区两大特色，由6.4万平方米购物中心和5.5万平方米开放式地铁商业街区组合而成。

　　· 前者购物中心带来一站式购物体验，沉浸式家庭亲子欢聚目的地，融入跨界整合思维，增加艺术人文气质，致力于营造“都市情景体验场”。

　　· 后者时光坊主题街区从年轻、潮流入手构建3C主题区，糅合特色美食、网红品牌大玩摩登、社交标签，利用地铁商街优势，打造一个24小时生活不夜场。

　　这种集中式MALL+社区型开放街铺的组合形态，可以打破空间限制，同时进行业态多元融合及互补，以空间、美学、潮流、社交为孵化基因，为青岛市民打造“懂生活，乐自在”的全新生活价值体验地。

　　青岛市北区创新资源集聚示范片区管理委员会主任张锡涛提到：“青岛保利广场项目的落户将进一步丰富片区商业业态、优化产业结构、集聚创新资源，发挥积极地推动和辐射带动效应，对于片区居民来说增加了商业配套设施，丰富了休闲生活。”

　　透过青岛保利广场，保利商业所呈现的，不仅仅只是成熟的外拓模式和运营实力，还将带来新都心商圈的加速升级。