湖东商圈:品质商业项目扎堆 多种商业形式齐头并进

————苏州各商圈发展现状解读

赢商网江苏站 李磊   2019-04-04 16:07
核心提示:赢商网江苏站独家策划苏州各商圈发展现状解读系列文章,以期为行业带来更多参考价值。

  编者按:近年来,苏州城市发展节奏加快,传统商圈不断调整推陈出新,新兴商圈也如雨后春笋般冒出,苏州整体商业呈迅速发展趋势。而伴随着新一期《中国城市经济竞争力与发展综合评估》的出炉,苏州正式被划入中国一线城市行列,苏州城市各种产业经济也即将迎来新一轮发展机遇。大机遇之下,苏州各商圈现有商业格局是怎样的?未来又将发生怎样的变化?赢商网江苏站独家策划苏州各商圈发展现状解读系列文章,以期为行业带来更多参考价值。

  数读湖东商圈

  金鸡湖以东原本是苏州极其偏远的郊区,但随着中心城区发展的东进战略,苏州湖东商圈在短短的十余年时间里迅速崛起,圆融时代广场、久光百货、圆融星座、新光天地、诚品等一大批商业体的入驻,让湖东商圈内的业态构成和消费层级不断提升,成为苏州最为繁华的商圈。

  据赢商大数据显示,湖东商圈面积约96.07万㎡,属于新兴商圈。商圈内居住人口为5982人,工作人口为43980人,工作日客流为12.04万人次,节假日客流为13.92万人次。从购买能力来看,湖东商圈内中产及富人阶层占比67.3%,消费购买能力较强。

  

  图片来源:赢商大数据

  湖东商圈截止目前共有5个购物中心(建筑面积≥3万㎡),体量达62.9万㎡。分别为圆融时代广场、圆融星座、新光天地、苏州诚品(开业时间:2015-11-29、已签约206个品牌)、丰隆汇。各商业项目以圆融时代广场中心,大体呈对称分布。除了现有商业项目,湖东商圈在今年四月还将迎来协鑫广场的开业,但因其商业建筑面积小于3万㎡,故不纳入此篇文章进行深度分析。

  数据来源:赢商大数据

  充分发挥商圈繁荣优势 多渠道扩展客流

  湖东商圈常住人口较少,商圈内客源主要来自区域写字楼内的办公人群。而在非工作日,湖东商圈依托自身繁华的商业氛围、各具特色的商业项目、便利的交通条件、临近景区的强大资源,吸纳了来自轨交沿线、临近商圈、周边景区的大量客流。

  湖东商圈汇聚了轨交一号线的庞大客流。商圈所在的轨交一号线时代广场站,临近一号线终点站钟南街站。在时代广场站到钟南街站的四站地铁站沿线,仅钟南街有一家永旺梦乐城分布,其余地铁站周边均无大型商业体。而从木渎方向汇聚了2号线、4号线客流的地铁,在经过东方之门站被分走部分客流之后,剩余客流也大多以湖东商圈作为节假日休闲购物的目的地。

  

  湖东商圈吸纳了斜塘、奥体、方洲路等商圈的消费人群。湖东商圈处于城市CBD核心区,其附近3公里范围内拥有多个商圈。其中,斜塘商圈属于苏州传统意义上的成熟商圈,但商圈内仅有邻瑞广场一家购物中心;方洲路商圈内则以邻里中心、购物超市等社区商业为主,消费层级较低;而刚刚处于起步的奥体商圈目前也仅有奥体商业广场一个购物中心,难以满足商圈内社区居民的消费需求。

  借助景区资源,变游客为顾客,也是湖东商圈各购物中心扩展客源的一种方式。在这一点上,圆融时代广场和苏州诚品做的尤为突出。不管是金鸡湖广场、月光码头,还是临近的博览中心,都是本地市民和外地游客经常光顾的景点。圆融时代广场借助自身街区的设计优势,将商业与轨交、水景完美的交融,已经成为金鸡湖畔的一处景点;而苏州诚品则依靠自身浓郁的小资、文化气质,吸引了国内众多文艺青年前来打卡。

  新老购物中心各展所长 竞争激烈

  湖东商圈的购物中心,除圆融时代广场之外,均为近年来开业的新购物中心。其中,苏州诚品、新光天地开业仅三年,丰隆汇更是2018年才新开业。购物中心在开业时间上差别不大,商场人气的对比,更多则取决于商场位置、自身定位以及营销方式。

  结合节假日的地图热力表现(区域内的人群聚集情况,颜色越趋近红色,人群数量越高越密集)和购物中心分布情况来看,目前湖东商圈内人气最旺的两个购物中心是苏州诚品和圆融星座,其次是新光天地,圆融时代广场与丰隆汇在热力图上人气指数表现较差。但鉴于圆融时代广场为街区式商业,占地面积极大,人群分散属于正常现象。接下来,笔者将对商圈内各购物中心的经营现状及亮点进行逐个分析。

  

  图片来源:赢商大数据

  苏州诚品是诚品集团在大陆打造的首家旗舰店,是苏州小资阶层最爱逛的商场。在不足5万平方米的空间里,不仅囊括了商场、诚品书店、美食餐厅和咖啡厅,还有画廊、多功能视听展演厅、实验剧场、艺文空间等,是一座融合了人文、自然与繁华的城市文化综合体。苏州诚品会定期举办各种具有IP效应的文化展览、作家见面会、音乐节等活动,增加与目标客群的黏性。

  有别于传统购物中心,苏州诚品在动线设计上更加错综复杂,让游客不自觉的“迷失”其中。在品牌引进上,苏州诚品偏爱一些别具特色的独立品牌和网红品牌,小小的诚品商场内一共拥有200多个品牌。错综复杂的动线设计和挤满空间的品牌店铺,让节假日的诚品变得人挤人,在购物体验上较差。

  

  圆融时代广场是集零售、餐饮、娱乐、商务、旅游、休闲、文化等元素为一体的超大型购物街区。它的总建筑面积约为51万㎡,分为办公商务区、时尚购物街区、生活休闲区、河滨步道-水滨餐饮娱乐区以及建筑面积约10万㎡的久光百货。整个圆融时代广场被圆融和与华池街切割为四部分。

  圆融时代广场注重购物的情景体验,通过500米的步行街将多个独立建筑有机串联,将休闲、娱乐与购物融合在一起。但松散的的门店布局,也容易让部分客流流失。

  圆融时代广场品牌的更新换代也比较快,大约每半年就会对一些效应不好的品牌进行调整。目前,圆融时代广场目前拥有喜茶、鹅夫人、食之秘、凑凑、苏浙汇、顺电味、小米、威尔士、卡通尼乐园、瑞思等众多知名品牌。

  

  圆融星座和圆融时代广场一样,都是圆融集团开发的商业项目。在设计上,有别于圆融时代广场的街区式设计以坡地和峡谷的设计和圆融购物中心相互结合。丰富的建筑形态,让其与周边的景区资源相互融合。

  圆融星座在激烈的湖东商圈内人气排名始终位于前列。不仅因为开业较早,周边消费群体形成了自己的购物习惯;而且圆融星座对于自身的定位非常准确。圆融星座将都市白领、亲子家庭和景区游客作为目标客群,拥有时尚精品、美食餐饮、休闲娱乐、家庭亲子等多元业态。目前,圆融星座引入了西贝莜面村、小龙坎、避风塘、松鹤楼、星巴克、星怡会、多伦多等餐饮品牌;金宝贝、番茄田、Mothercare等儿童品牌;还有英派斯健身、中影国际影城等休闲娱乐品牌。

  

  新光天地虽然名为购物中心,但更像一个百货商场。商场B1层与轨交一号线时代广场站相连接,在客流上却较非轨交上盖的圆融星座、苏州诚品差很多。由此可见,在越来越注重购物体验的当下,百货的劣势还是较为明显的。

  虽然新光天地以百货为主,但其内部也引入了大量的餐饮、儿童、文娱及生活配套业态。在业态占比上,较普通百货更加合理,其中,餐饮品牌共70余家,占比24.31%;儿童业态品牌也有30家,占比10.42%。这也是新光天地站在百货的肩膀上,适应新的商业大环境做出的一些改变。

  

  丰隆汇是湖东商圈内最新开业的购物中心,但其人气状况也相对最差。这很大程度上取决于项目的落位情况。丰隆汇位于湖东商圈的最南端,既不属于地铁上盖,也不位于城市主干道的交汇处,同时距离各个景区也较远(原来项目对面的摩天轮公园也基本处于关闭状态)。此外,丰隆汇位于圆融星座的南面,主入口开在圆融星座与丰隆汇之间的狭长小路上,这里平时的人流量极少。

  虽然丰隆汇目前的人气不够旺盛,但它却是目前湖东商圈品牌业态最具吸引力的项目。丰隆汇休闲娱乐业态及生活配套业态是整个湖东商业占比最高的,高达18%。同时,丰隆汇还引入了大量区域首进品牌,如苏州首家桂满陇、海昌萌宠乐园,区域内的首家冠军冰场、UME影城、 UCAN儿童水育生活馆等。在儿童、休闲娱乐、生活配套等方面都走在了商圈内的前列。

  此外,丰隆汇充分发挥商场的社交功能,通过多种形式的营销暖场活动,增加与客户之间的黏性。比如,通过一些固定的儿童游乐业态、运动季活动,抓住消费者周一至周五的日常生活需求,以及周六周天的全家庭娱乐需求,增强顾客的归属感。同时,积极助力品牌商户对于社交群体的建立,支持商户定期举办各类会员活动,让高粘性消费者保障客流基数,高频次消费者累积业绩成效,从而实现客流和业绩的整体提升。

  

  结语:湖东商圈内容纳了购物中心、街区商业、百货商场等多种形式的商业项目,各个项目之间,互有竞争,也互有借鉴,共同促进商圈的繁荣发展。而近年来,湖东商圈已进入一个相对稳定的状态,新老购物中心的人气之争,在短期内也不会有真的分晓,真正决定胜负的关键还在于项目后期的长期营运。

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文章关键词: 苏州诚品湖东商圈
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