合肥高架下的商业“魔咒”何时能解？

　　在合肥的商业市场中，一直有“高架之下无商业”的说法，从最初烂尾数十年的松芝万象城，到现如今运营艰难的安粮城市广场、星隆国际广场等商业项目，这些紧邻城市主干道，周边高架桥林立的商业项目无一例外面临着不同的运营困境。如何才能改变现状，成为了当下最亟待解决的难题。

　　现状：运营艰难 空铺严重

　　2015年5月31日，安粮国贸购物中心盛大开业，项目引进了阿迪、耐克等工厂店，ARMANI、GUCCI、PRADA等名品折扣店，以及芝麻街英语、balabala等儿童配套品牌，以高端、精品的全新概念面世，满足周边消费人群的商业需求。众多高级次品牌的入驻，让项目在开业之初备受关注。

安粮国贸购物中心部分楼层全部空置

　　但是随着时间的推移，安粮国贸购物中心的人气不足问题逐渐凸显，众多品牌商家的撤离，更是让原本少有的客流进一步流失，形成了恶性循环。据本站的实地探访了解，目前项目的三四五层基本空置，仅有一层、二层的部分商户以及电影院和超市在正常运营，项目空置情况十分严重。

合肥星隆国际广场实拍

加侨国际广场内关门的店铺

　　与安粮国贸购物中心运营情况相似的还有位于合肥铜陵路高架西侧的星隆国际广场。面对人气的冷清，星隆国际广场曾在2017年9月份打造了合肥小吃街，希望以特色餐饮来吸引人气，然而从现场的实际情况来看，美食街的打造并没有挽救项目低迷的人气。在本站的实地探访中发现，目前在该项目内正常运营的商户寥寥无几，除了一层之外，其余楼层中仅有部分餐饮以及电影院还在苦苦支撑，占据半个楼层的合肥小吃街内同样人气惨淡。

　　除了安粮国贸购物中心、星隆国际广场之外，位于包河大道高架之下的加侨国际广场以及位于南北一号高架之下的绿地缤纷城同样面临着项目人气冷清，部分楼层空铺现象严重的运营难题。

　　解析：多重因素导致项目运营困境

　　1、选址

　　其实，对于一个商业项目而言，选址、规划和运营能力三个方面是决定其成功与否的最主要因素，其中选址的重要性更是不言而喻，作为商业项目的源头，正确的选址是商业项目获得成功的基础。

　　作为城市中汽车的专用道路，高架道路犹如一把双刃剑，在带来行车便利的同时，却给邻近的购物中心带来了“麻烦”，消费者无法便利直达，降低了停留购物的心理预期，最终导致客流流失。

　　从安粮国贸购物中心以及星隆国际广场两个项目的选址位置来看。在交通便利性上，位于南二环路上的安粮国贸购物中心，紧邻城市主干道，交通区位优势明显。但是在交通直达方面，无论是由西往东，还是南北方向的消费者，驾车前往时都需要绕路或者放弃高架通行，才能够前往项目，交通直达效果差。同样，位于望江东路上的星隆国际广场亦是如此。

　　2、客群定位

　　而除了选址的因素之外，作为商业项目运营至关重要的客群定位，同样是决定商业项目能否运营成功的关键。如何对目标客群的消费习惯和消费倾向进行探索，来进行深化定位，引领并改变区域消费观念和生活方式，这对于合肥的众多商业项目而言亦是如此。

绿地缤纷城业态面积占比（图片来源：赢在选址）

　　以绿地缤纷城为例，根据赢商大数据显示，目前在项目周边1公里范围的居住人群中，拥有小孩的家庭客群占比46.6%，儿童消费经济潜力十足。但是从项目内的儿童业态布局来看，目前儿童亲子业态品牌入驻面积占比只有2.33%，远低于市场平均水平。在儿童业态分类上也仅有艺朝艺夕、瑞德启蒙教育以及薪传艺术培训中心等几家儿童教育品牌，其余儿童业态种类均为空白。

加侨国际广场周边1公里范围客群年龄比例（图片来源：赢在选址）

　　同样，在加侨国际广场，根据赢商大数据显示，项目周边拥有48中、望湖城小学、安徽国际职业学院、合工大、中科大等多数学校，学生客群占比24.37%，周边1公里范围内19-34岁的年轻客群占比达58%，项目主要面对的消费客群都是以年轻消费者为主。

　　但是从目前项目的品牌情况来看，无论是当下年轻消费群体青睐的快时尚消费、集合店等，还是如今购物中心流量担当的网红店、创新体验店等，加侨国际广场内的品牌分布寥寥无几。从项目整体的定位情况来看，并没有明显偏重与年轻消费群体的需求。

　　对于安粮国贸购物中心，有业内人士指出：“安粮国贸购物中心做成今天的模样绝非单纯的‘高架魔咒’所致。”从该项目的业态分布来看，开业之初项目的主要定位为高端、精品概念，但是1F既有 ARMANI、GUCCI、PRADA等名品折扣集合店，又有阿迪、耐克等工厂店。楼上有芝麻街英语、balabala等儿童配套品牌。整体业态布局模糊，影响了其他品牌的进驻，成为进一步招商的障碍。”

　　3、孤岛效应

　　纵观目前合肥商业市场，可以发现“抱团取暖”的现象十分明显，无论是知名的三里庵商圈、环天鹅湖商圈，还是近年来兴起的滨湖商圈，区域内1公里范围均聚集了2-3家购物中心，通过差异化的定位来吸引消费者，满足各类消费人群所需。

　　而从这四个高架桥商业项目的区位来看，除了绿地缤纷城项目1公里之外有一家星光天地项目之外，其余项目周边均无其他商业项目分布，像一座购物中心“孤岛”，其周边庞大的立交系统，阻隔了商场与周边商业的客流共享。其次，加上项目业态限制以及品牌级次的缺乏，难以吸引消费者前来购物，最终导致人气冷清，形成恶性循环。

　　建议：充分调研 专业人做专业事

　　为顺应经济发展，大大小小的城市都修建过或还在修建高架桥、快速路，甚至穿城封闭高速公路。行车确实顺畅了，拥堵问题也得到了很大的缓解，但随之而来的是 “过街难问题”，“单边商业问题”，“商圈人气锐减问题”……一时成为商业杀手。不论街铺、专业市场，还是百货商场、购物中心，多半从此一蹶不振，或干脆在修路期间就关门大吉。

　　究其原因，无非是商业项目到达的便利性被破坏了。原来顺畅的平行过街购物，变为要通过天桥或地下通道才能实现（有些设计不合理导致消费者绕道）；开车而来的，饱受转弯、掉头、车位紧张、拥堵、排队等折磨。对忠实消费人群造成了极大的不便。尤其是那些较为保守的项目，面对不利因素迫害的和新增竞争项目的分流，没有花更多心思去解决问题，只能或快或慢地没落了。

　　对于这些高架下商业项目的困境，有业内人士建议：

　　1、扫清前期纷乱

　　要想彻底改观，首先必须扫清之前的全部问题，重中之重是商户的诉讼问题。将商铺的租赁权利牢牢地抓在专业管理公司手中。

　　2、充分调研、重新定位

　　通过充分调研，摸清合肥市场及项目周边消费客群、市场需求和消费特点，对项目进行中肯、准确的定位，做适合周边客层需要的购物中心。

　　3、甄选专业管理团队

　　管理团队的专业度，会影响购物中心的经营细节和长远发展，因此重要性不言而喻。