合作·并购·加速 西安商业资本化之路

　　盘活与修复一座旧城，就像拿起手术刀，在城市肌体上进行医治与改革。随着中国城市规模的不断扩大，城市更新成为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场成为商业地产商们集中思考的问题。在城市发展的过程中，城市更新推动着城市经济更快更好的发展，同时为物业资产的增值保值提供保障。

　　据赢商大数据中心统计，近十年全国购物中心总存量年均增长率高达26.2%。中国商业地产正处在结构性调整阶段。一方面，一二线城市总体步入“存量时代”；另一方面，三四线城市存在项目分布不均、管理运营滞后等诸多问题，运营水平亟需“提档升级”。

　　如果把中国地图居中划一个“十”字，陕西就在交叉中点。而西安（长安）是陆上丝绸之路的起点城市。“一带一路”战略提出之后，西安的政治经济重要性日渐凸显。2018年，西安GDP跻身八千亿俱乐部。

　　据赢商网大数据中心监测，截止2018年12月31日，西安市地区生产总值8349.86亿元，增速达8.2%；社会消费品零售总额4658.72亿元，增速达9.6%。城市经济活跃指数8.8分，城市消费能力指数9.1分，城市时尚指数8.9分。

　　2018年，西安新开项目18个（商业面积≥3万㎡，类型包括购物中心、商业街区、奥特莱斯和商业综合体），新增供应面积175.75万㎡。

　　2019年西安将有24个商业项目开业，包括西咸吾悦广场、四海唐人街等。

　　在这样的大背景下，十三朝古都，正在转变为十三“潮”古都。“长安号”国际铁路联运列车从西安出发，沿丝绸之路奔驰，印着“丝路”主题地的城市地铁在西安穿行。这些都在提醒着资本家，千年古都西安有着不可忽视的商业想象力，这座历史上的战争要塞，也逐渐成为商业领域的资本要塞。

　　近年来，西安市场的资本交易屡见不鲜，早在2016年3月，印力集团便向新加坡丰树集团收购西安怡丰城，后更名为太白印象城，成为全国第9家印象城；

　　从2018年起，资产端的投资价值逐渐显现，外资机构重回国内市场，内资机构加速建仓；截止2018年12月27日，国内共统计到商业地产大宗交易近200宗，交易总额约达2600亿元，较2017年2300亿总额，增长约13%。

　　目前，从事大宗交易的主体，以外资公司居多。2018年底资本大鳄“黑石”出手，被行业视为里程碑事件。

　　2018年2月14日，黑石一口气收购了塔博曼旗下三个购物中心项目的50%股权，其中两个为郑州及西安熙地港购物中心，交易金额4.8亿美元。“买入-修复-卖出”，是黑石集团的生意准则。黑石集团一直奉行以较低成本拿到“不良资产”，通过后续的改造、经营和盘活后，再以较高的价格卖出。然而，此笔交易可以洞察到的是黑石已经“变脸了”：它不再扮演收拾“烂摊子”的角色，转而寻找那些易于把控、升值可期的“稳当投资”。

　　国内基金中，光大安石较为活跃。2017年11月15日，作为香港四大央企之一的上市金融企业光大控股与正尚集团在西安市政府中央政务区的正尚国际金融广场正式签署战略合作协议。通过“重资产收购、轻资产管理输出”两种模式，大融城在短短4年间就已在中国8个城市、管理拥有11座大融城，拓店速度之快、利润回报率之高、投资增值之稳，在中国金融地产领域被誉为一匹强劲“黑马”。

　　至2018年末，光大安石基金累计资产管理规模达1000亿，旗下运营及在建商业项目13个，面积逾125万㎡。

　　在赢商网对西安大融城总经理贾飞的访谈中，贾总也曾告诉赢商网：“光大安石拥有健全的投融管退机制，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资等多渠道产品，通过专业评估，任何阶段的项目都可以进入，拥有完全自主的判断能力和操盘能力。”

　　光大安石与正尚集团的合作，标志着光大安石旗下的核心商业品牌大融城正式进驻西北市场。西安大融城的开业亦在很大程度上填补了城北区域品质家庭空白。

　　西安大悦城也是一个收购旧改项目，是大悦城体系有史以来最大规模的改建项目。在这笔重资产收购发生时，正值大悦城全面转型“输出管理模式的轻资产”路线。在收购西安秦汉唐国际广场后，西安大悦城将原有的7个单体建筑和动线打破重新构建，拆梁拔柱、凿地下挖、创意新建，大规模运用最前沿的科技与材料，经过600多个日夜，西安大悦城团队倾尽全力创造出来的这座“颠覆性”的Joy City，彻底优化了商业空间。

　　深圳益田集团将西安作为益田集团进军西北文化旅游商业地产的首站，通过轻资产管理输出，在西安打造“益田假日世界“产品线。

　　时至2018年3月，在王府井百货收购开元商城未果后，3月30日西安国际医学发布《重大资产出售报告书》(草案)，公司将向银泰出售开元商业100%的股权，本次交易支付的对价全部为现金，交易价格约为33.61亿元。

　　近年来，商业地产行业的市场份额、资金正在加速向头部企业集中，而中小企业则面临缺项目、缺资金、缺地的困境，市场份额不断受到挤压。商业地产行业正在走向洗牌和整合，龙头逐渐走向垄断，“大鱼吞小鱼”趋势越加明显。在一线城市商业日趋饱和的大背景下，西安商业成为大宗资本交易的“枢纽”。西安令资本垂涎的原因，也显而易见。根据赢商大数据“2018年大宗商业物业收并购标的分布城市”报告显示，西安位列资本青睐的TOP 5城市，近三年，西安商业资本热度很高。未来，随着西安零售物业运营能力的逐步成熟，资产潜在收益和未来估值也将得到大幅提升。

　　通过西安纵深至全国范围来看，赢商网与万商俱乐部联合成立“中城商业研究院”在联合发布的《中国购物中心年度发展报告》中亦对2019宏观市场预测进行了不确定性增强、合作并购加速、资本证券化加速的预测。

　　2019年商业及商业不动产10大判断：

　　·全球不确定性增强

　　·税改效果待观望

　　·增速缓、竞争加剧、市场压力增强、商业空置提升

　　·合作并购加速、资本证券化加速

　　·凯德模式引领

　　·商业创新加速

　　·存量更新增多

　　·线上线下极速融合

　　·轻资产模式加速

　　·城市下沉加速

　　从经验判断到数据决策，大数据将有助于提升行业运营效率及质量、提升场所端及品牌端的创新成功率，为商业地产转型升级创造更大价值。

      是的，做好商业的逻辑变了！

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