苏州5宗地块揽金134.53亿 大小房企扎堆抢地

　　苏州2019年第四场土拍落下帷幕，不意外的是，场面依旧这么火热。

　　4月24日，苏州竞拍出让5宗地块，总出让面积36.2万平方米，总起拍价约100.8亿元，最终五宗地块以总价134.53亿元全部出让。

　　五宗地块均有出现溢价，其中，价格最高的一宗由苏高新和招商联合竞得，价格为50.2亿元。而溢价最高的一宗则是由碧桂园拿下，溢价率达到56.66%。

　　从苏州今年以来的土地拍卖情况看，百亿级别的土拍场景算不上新鲜，毕竟这座城市2019年首场土拍的总成交价便达到了127亿元。

　　虽然经济学家凯恩斯曾有过“在长期我们都死了”的言论，但在房地产行业，人们不得不承认发展周期的存在。不管是政策、市场、融资条件又或是社会观念，每当有新的行业形势出现时，人们总能够在相应历史中寻到一丝端倪。

　　如今苏州土地市场大热成为趋势，但如果将观察时间再拉长一些不难发现，这一形势的出现与周期性的资金放松、市场反弹、政策红利等因素密不可分。在此之前，苏州去年下半年同样经历了“流拍”和“底价成交”的冷清。

　　大小房企 扎堆抢地

　　每一次争夺激烈的大型土拍，几乎都是大型房企们的狂欢。此次苏州土拍上，鲜少在此现身的碧桂园也前来分一杯羹。

　　此次出让的5宗地块均为涉宅用地，其中1宗位于姑苏区，2宗位于吴中区，1宗位于相城区，1宗位于高新区。作为占据排行榜首位的房企，碧桂园在拿地上同样是十分“豪气”。

　　其竞得的吴中区苏地2019-WG-3号地块，起拍价为16.77亿元。不同以往的土拍竞价，碧桂园早在竞价环节之前已经与其他房企“掐”了起来。

　　短暂几轮报价后，碧桂园直接将报价提高至26.27亿元，约高出原价10亿元，溢价56.66%。不出所料，进入竞价环节后再无选手给出新的报价，碧桂园顺利拿下一城。

　　较为中规中矩的，则是新城和招商。两家联合出手，经过一个半小时的竞价后拿下吴中区的苏地2019-WG-2号地块，成交价为32.58亿元，楼面价为2.09万元/平方米，溢价31%。

　　其中，招商无疑是本次土拍的最大赢家。在与新城联合拿地的同时，它还联合苏高新拿下了8.67万平方米的苏地2019-WG-7号地块，成交价为50.16亿元，楼面价约2.63万元/平方米，溢价31.4%。

　　另外，位于相城区的苏地2019-WG-4号地块，最终由金地旗下苏州信汇沓升企业管理咨询有限公司以15.62亿元摘得，楼面价为8148元/平方米，溢价16.4%。

　　形成鲜明对比的是，在本次土拍中，不仅能看到碧桂园、新城、金地等参与竞拍，现场还出现了小型房企们的身影。

　　其中，位于姑苏区的苏地2019-WG-1号地块由同济房产旗下上海同桓投资管理有限公司以9.89亿元摘得，楼面价为1.77万元/平方米，溢价率32%。

　　资料显示，同济房产集团是同济大学控股的一家上海本土房企。其项目大部分集中于上海，零星几个位于泰州和南通。从其官网获知，目前可售项目仅剩两个左右。

　　有业内人士指出，由于开发、销售、运营等各方面问题，对于小型房企而言，本土拿地要更为稳妥。而能够吸引到如此小众的企业前来分一杯羹，苏州土地市场的热度可见一斑。尽管最终成交价不高，但从32%的溢价来看，同济房产为拿下该宗地块仍是下了不小决心。

　　百亿土拍 周期标志

　　在苏州今年的四次土地出让中，这是第三次达到百亿级别的土拍。

　　在此之前，1月4日的2019土拍首秀揽金129.19亿，其中青剑湖地块飙价175轮；2月22日，6宗涉宅地块加园区1宗商服用地全部成交，总成交价约为100亿元，除了46号地块底价成交外，其余全部溢价成交。

　　事实上，类似的火热情况在去年初同样有过。

　　同样经历了上一年的降温后，苏州土地2018年初出现了回暖。1月份出让土地38宗，合计出让面积153.83万平方米，环比上涨140.05%；成交金额203.69亿元，环比上涨63.44%。其中，去年首场土拍便揽金达166.58亿元。

　　有市场人士分析，苏州土地升温最为直接的原因在于，其土地供应量在逐年增长。根据官方消息，苏州市区（不含吴江区）2017年的商品住房用地计划为5850亩，2018年为6000亩，2019年至2021年中期商品住房三年计划为1.89万亩左右，按年度结合市场情况均衡供地。

　　不得不提的一点是，虽然土地拍卖能否达到“百亿”，或许与土地供应量密切相关，但二者却并非是有必然联系。地块能否顺利出让，更多取决于市场的选择。

　　去年下旬，苏州曾经一口气挂出了12宗地块，总起价高达166.8亿元。但令人意外的是，在拍卖开始前，便有几宗地块宣布流拍，总起价约达70亿元，剩余几宗地块也大部分以底价成交。

　　而年初那场百亿土拍，也成为了苏州去年唯一一次达到百亿级别的土地拍卖。

　　不过，苏州的土地温度走势犹如波浪线，在2017年降温之后，出现了2018年初的回暖，又在经过了下半年的冷清后，今年初再度出现升温。

　　在这张曲线图里，“百亿”似乎已经成为了一个标志性事件。每每出现百亿级别的土拍时，也就意味着苏州的土地市场正走到一个峰值位置。

　　从苏州一季度的土地成交情况来看，市场较去年出现了明显的反弹态势。流拍、底价成交等情况不断减少，四次土拍中，溢价拿地成为常态。

　　“这与融资环境的周期变化有关。”业内人士指出，与去年相比，如今融资渠道有所放松，房企融资拿钱容易了许多，再加上去年拿地减少后，企业手中还有一部分拿地预算未用。如此一来，大家拿地的积极性自然上升了。

　　另外，在上一轮市场调整过后，一线城市的发展空间所剩不多。世茂、旭辉等越来越多的企业将目光投向了二线城市。有言论提到，如今或许正是二线城市新一轮的发展期。

　　而今年以来，包括南京、苏州等在内一众二线城市纷纷出台优惠政策，加入“人才抢夺大战”，也让房企们看到了其未来的发展潜力与人口流入的可能性。