苏州第四批集中供地揽金179亿 苏高新拿地与本土企业包场

​10月31日，苏州第四批集中供地正式落下帷幕，本轮供地共出让18宗地，总出让面积77.27万㎡，总建筑面积146.98万㎡。18宗地均为底价成交，共揽金179.21亿元。

本次供地原挂牌20宗地，其中苏地2022-WG-52号和57号两宗地因故延长挂牌竞买时间，剩余18宗地。

从地域来看，在第三批次无土地供应的姑苏区、吴中区，本轮再度有了地块供应，其中吴中区挂牌7宗，在所有区域中供地最多，总面积30.96万㎡，总起价75.82亿元；姑苏区1宗，面积39135㎡，起价7.30亿元；相城区挂牌4宗，总面积21.19万㎡，总起价55.52亿元；高新区4宗，总面积14.54万㎡，总起价34.49亿元；吴江区2宗，总面积6.68万㎡，总起价6.08亿元；值得注意的是，其中断供近4年多的枫桥板块本次也出让了1宗宅地。

苏州土拍大户

本轮土拍的亮点，或许又是苏高新拿地了。

在今年苏州首批供地中，苏高新以底价33.07亿元获得3宗；第二批供地中，苏高新累计摘得5宗宅地，获得地块总土地面积约24.9万平方米，耗资逾90亿元；在本次供地中，苏高新再斥资17.13亿元拿下两地。

其中一宗便是断供4年多终于再次有土地供应的枫桥板块地块。

“姑苏城外寒山寺，夜半钟声到客船。”张继的这首《枫桥夜泊》正好体现了枫桥板块的地理位置，地处苏州古城西部，毗邻姑苏城区和狮山等核心区域。地块北侧紧邻有医院和各大中小学，南侧有新区、何山两公园，往东走更是有寒山寺等风景名胜。

枫桥板块最近一次土地出让是在2018年1月，南山以23.9亿元、溢价42.29%竞得观枫四季项目，楼面价21343元/㎡。如今板块内已有旭辉、港中旅、金地等房企布局。

今年2月，枫桥街道明确提出将加快“一带”（大运河文化带）、“双园”（和枫科创园、生命健康小镇产业园）、“三区”（东部门户区、中部产业区、西部宜居区）的功能布局，努力让“工业重镇”迈向“工业强镇”“创新强镇”。

本次苏高新竞得的枫桥街道苏地2022-WG-61号地块，位于高新区枫津大街北、规划道路东西，土地总面积35359.8㎡（包括地下空间1232.1㎡），建筑面积55855.13㎡。土地用途为城镇住宅用地，建筑密度≤25%，绿地率≥37%。地块起价89422万元，起始楼面价16010元/㎡，上限价格102835.3万元，上限楼面价18411元/㎡。

地块分为两部分，其中，A区面积17975㎡，容积率1-1.4，可设置住宅总户数不超过140户；B区面积16152.7㎡，容积率1-1.9，可设置住宅总户数不超过180户，住宅户型面积不小于140㎡。此外，地块内住宅为全装修成品住宅，住宅装修成本不低于2000元/㎡。

苏高新本次竞得的另一宗地为苏地2022-WG-63号地块， 位于高新区科技城规划普陀山路南、龙康路西，土地面积36095㎡，建筑面积64971㎡，用途为城镇住宅用地，容积率1-1.8，建筑密度≤25%，绿地率≥37%。

地块成交价为81863万元，楼面成交价12599.93元/㎡。地块内可设置住宅总户数不超过460户，住宅户型面积不小于120㎡；地块内住宅为全装修成品住宅，住宅装修成本不低2000元/㎡。地块还需按每户不低于0.4㎡配建社区用房。

苏高新在今年的集中供地中，已经拿下了10宗地，累计斥资超过140亿元，成为苏州土拍市场上的大赢家。

本土企业包场

第三批次的集中供地虽然仅出让9宗地，但也引得华润、保利、建发等外地房企纷纷入场拿地。

而本轮供地的拿地企业以本土企业居多。具体来看，朗诗&太湖城投、路劲&太湖城投、嘉盛&天鸿伟业、惠润置业、吴江铁工、苏州创元、观前建设、中鹰&兰干集团&盛泽投资、相城城投、相城高新、龙湖&漕湖置地、建屋&苏州恒泰、科技城科新文旅、苏州斜港各获一宗地。另外，苏州轨道交通、苏高新各获2宗。

针对这种现象，早有业内人士分析过，当前市场在资金有限的情况下，房企主要还是会将目光集中在热门地块上。而本轮苏州集中供地热门核心板块偏少。外来房企来苏州拿地都有着自己的目标，如果没达到心里预期，也不会强求。毕竟目前对于企业来说，风险是摆在第一位的。

临近年底，企业出于回笼资金等目的，投入资金拿地的意愿本就没有那么强烈，再加上前不久财政部发布通知，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地虚增土地出让收入，对部分企业也形成了制约，所以本轮土拍热度下降也是理所当然。

在三批次的土地出让中，虽然地块数量不多，但园区、狮山等地均有地块出让，成功拉高了三轮土拍的热度。而本轮供地共出让18宗，是第三批次的2倍，均是底价成交，热度明显不足。

具体来看，四批供地中，太湖度假区、太湖科学城、苏相合作区、太湖新城等地均有土地出让，由此不难看出，本次出让的地块分布更多倾向于刚需板块。这或许就是18宗地均底价成交，流拍率为0的原因。

这种刚需，也是本轮苏州土拍以本土企业拿地为主的原因之一。