世茂房地产以存量改造提振“副业”收入 租金收入缓步攀升

　　做好主业，不落“副业”。世茂房地产2018年稳步向前，以全年1761.5亿元的签约额超标完成任务，而一直处于2%占比线以下的商业地产，与主业保持同频增长。

　　财报显示，2018年，世茂房地产（以下简称世茂）收入855.13亿元，同比增长21.4%，其中5.4%的收入来自酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务，占比率提升0.2%。

　　不过，梳理近三年财报发现，世茂在多元化布局的重心在发生改变。

　　酒店收入占比逐年缩减

　　以房地产开发为主业的世茂，“副业”做的也是可圈可点。

　　财报显示，包括酒店、商业、物业及其他在内，世茂2018年共收入46.1亿元，同比上升26.9%。其中酒店收入以超四成居于收入榜首。截至2018年12月31日，世茂房地产自持酒店已开业22家，拥有客房数量近7000间，合计完成收入19.1亿元，同比增加11.7%。

　　近三年酒店收入的增长主要受新开业酒店的提振。财报中明示，酒店经营收入从2016年14.66亿元，到2017年的17.08亿元，再到2018年的19.08亿元，主要来自新开业酒店。

　　从财报中公布的数据可以看到，2016年、2017年分别世茂经营16家酒店，2018年经营酒店数增加至19家，数据显示，2018年新增的沈阳世茂希尔顿酒店、杭州滨江世融艾美酒店、上海佘山世茂洲际酒店，合计贡献收入1.05亿元。

　　纵观世茂近三年经营酒店的收入，整体维持上扬态势，收入下降个数在2017年、2018年均为两个，且下降幅度大部分在1000万以内。不过需要注意的是，上海世茂皇家艾美酒店连续三年收入下滑，从2016年的3.57亿元下降至2.97亿元，增幅也在扩大，2017年差距在1200万，2018与2017年的差距则扩增为4800万。

　　此外，细分各酒店营收，前三甲均落户上海，上海外滩茂悦大酒店以4亿元位列第一，上海世茂皇家艾美酒店在连亏之下仍跻身亚军，第三名为上海佘山茂御臻品之选酒店，收入为1.64亿元。2016年-2018年，增幅亮眼的是厦门康萊德酒店，三年的时间，从3300万增至1.55亿元，增长近五倍。

　　酒店收入从14.66亿元增至19.08亿元，稳坐“副业”收入之冠的位置。不过，对比近三年数据发现，虽其为收入贡献重头，但占比却在逐年下滑。

　　2016年、2017年、2018年酒店收入占投资物业收入的比例分别为：2.47%、2.42%、2.23%。从财报中可以看出，挤压酒店营收占比的是物业管理收入、商业运营收入的交替上升。财报显示，2017年世茂“物业管理及其他收入”为12.42亿元，较2016年增长36.1%；2018年“商业运营收入”为10.91亿元，同比增幅10%。

　　运营服务收入接近租金收入一半

　　数据显示，世茂近三年租金收入震荡上行，从7.1亿元缓步攀升至7.71亿元，经营项目从11个增加为14个，其中上海世茂大厦于2018年12月开业，贡献租金收入400万。

　　对比近三年发现，2018年财报将租金收入、商业运营服务收入合并为“商业运营收入”。数据显示，商业运营收入为10.91亿元，其中租金收入7.71亿元，商业运营服务收入为3.2亿元，接近租金收入一半，是租金收入的前两名之和。

　　服务收入的大幅提升，一定程度上反映出，世茂向轻资产运营管理的倾向明显。其实，在财报中，世茂就表示将继续优化运营思维，适度增加代建代销业务，加强轻资产输出。这从财报中的“其他收入”也可以看出。数据显示，2018年世茂“其他收入”为7.12亿元，较2017年大幅增加150.7%，主要包括代建代销管理费用及主题乐园收入。

　　值得关注的是，世茂对存量商业的更新改造对业绩提升效果显著。财报显示，租金收入排在前列的是济南世茂国际广场、北京世茂大厦，在2018年对这两个项目进行定位调整和品牌升级，分别以1.64亿元、1.57亿元拿下冠亚军。此外，历时一年半改造的上海世茂广场于2018年9月全新亮相，租金收入较装修前大幅增加，数据显示，开业三个多月贡献租金收入4400万。

　　此外，物业管理收入增幅较明显，不过仍低于2016年的9.13亿元。数据显示，世茂2018年的物业管理收入为8.95亿元，同比增长38.5%。

　　在2018年的业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛认为，2019年世茂酒店、商业、娱乐、物业还会有比较大的增幅。在收入目标上，酒店为24亿元，商娱为18亿元，物业为20亿元。并计划在未来三年对酒店、物业进行分拆上市。