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10亿元融资,氪空间不再只做“二房东”,要做综合体

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2019年05月16日18:40来自:赢商网米娅
核心提示:氪空间综合体雏形,首次曝光。

  新一轮10亿元资本的注入,让氪空间暂时告别了“寒冬”,战略升级要做综合体。

  5月15日,融资发布会设在氪空间北京中海广场社区的共享大厅里。氪空间创始人&董事长刘成城“官宣”融资消息,本轮由IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投。

  看起来,刘成城比外界以为的状态,要轻盈许多。他还是一副很“互联网”的样子,休闲鞋褪色牛仔裤格子衬衫,自嘲自己从“干媒体”的变成了做装修的”。而新任CEO王雪泉则很“地产”,皮鞋西裤白衬衫,笑称二人合作是互联网基因与地产基因的完美结合。

  刘成城简短地承认2018年“犯了错误”并进行了调整,之后将媒体的目光引向了王雪泉。

氪空间融资历史

氪空间北京中海广场社区

  氪空间不再只做“二房东”

  王雪泉自称“商业地产老人”。他是原歌斐资产房地产基金投资合伙人。歌斐资产旗下的房地产投资基金累计管理达750亿美元。此外,王雪泉也曾任美国最大的REITs公司——西蒙房地产中国公司副总裁兼CFO。今年4月,他已卸任歌斐资产合伙人身份,全职担任氪空间CEO,接替原CEO钟澍。

  这是王雪泉加入氪空间后的媒体“首秀”。他笑容谦和,主动发名片,加私人微信。

  与联合办公业界向来抗拒“二房东”称谓不同,有丰厚商业地产从业背景的王雪泉认为,上一阶段的联合办公竞争大多停留在“二房东”模式,过于单一。接下来,氪空间的运营方式将转变为“综合办公服务+新型资产管理”。具体来讲包括:

  中资产模式:延续原来的“二房东”模式,即租下空间,重新装修设计,再租出去。虽然有延伸的企业和个人服务,但主要营收还是来源于租金差价。

  重资产模式:目标营收占比25%,进入氪空间的资产负债表。不过,与传统意义的“重资产”模式不同,氪空间不会买下物业地块,而是与物业持有方合作,做物业的运营和服务提供商。

  氪空间综合体雏形图

  这个模式的平面效果图在发布会上首次曝光,俨然一个氪空间“综合体”。1~2楼为商业部分,通过招商租赁模式,配套餐饮、健身等服务业态。3~4楼为氪空间原有的联合办公业态入驻,与物业方的合作方式包括租金+提成、管理费提成。4楼以上为大客户定制的空间。

  所谓大客户定制,即是根据大客户的业务需求,用联合办公的逻辑去重新设计空间。由氪空间承担选址、设计、工程、运营一站式解决方案。目前已有包括分众传媒在内的30多家大型企业,通过氪空间获得空间定制服务。

  不过,氪空间综合体与WeWork综合体,还是有一些区别。WeWork综合体为楼层业态分布为:地下为夜店、酒吧等商业;1~5层为联合办公;更高的楼层为WeLive公寓。

  WeWork综合体效果图

  现场媒体追问,氪空间会否做住宅配套。王雪泉回答,未来是有可能的。氪空间可能做更大的综合体做运营管理,可能会配套与WeLive对应的KrLive住宅公寓部分。

  轻资产模式:目标营收占比25%。即是物业持有、空间装修都由业主来做,而氪空间与之合作。合作形式为,业主负责承担租金和装修,氪空间负责管理,二者分成利润。

  另一种合作形式是,氪空间给业主一个低于市场租金水平的保底租金,再由氪空间运营管理。由业主与氪空间分成利润。今年7、8月份,氪空间将会公布与地产商合作的标杆轻资产项目。

  新型资产管理:包括物业获取、存量改造、生态构建、运营增值。

  媒体追问,资产管理是否意味着氪空间会做REITs。王雪泉回应,REITs是典型的重资产模式,由资产持有方决定是否做REITs ,而氪空间能做的是,为REITs资产做运营管理。但氪空间没有条件直接发行REITs

  这一整套业务模式的调整,来源于氪空间犯过错。

  氪空间犯错

  刘成城承认,氪空间经过几年的发展,在2018年“犯了一些错误”。

  2018年1月,氪空间拿下了6亿元Pre-B轮融资。此后,氪空间开始了相当“激进”地拿楼。

  1-4月,氪空间新增签约面积达到了15万平方米。

  5月底,官方宣布未来100天将在北京、上海新开业12家社区,管理面积接近10万平方米。同样是在5月,氪空间租下甲级商厦One Hennessy11层到19层共七层楼,面积合共约83,000平方呎。由此开启海外扩张的第一步。租金超664万港元,租期5年。

  7月初,数据显示氪空间每个月新拓展的社区面积5万平方米,新增工位数量近10000个。速度之快在行业内实属罕见。

  世邦魏理仕数据显示,2018上半年,上海的甲级写字楼净吸纳量约为65万平方米,其中联合办公占比18%,约为12万平米。氪空间上半年在上海新签8万多平米的甲级写字楼,相当于上海联合办公市场新签约面积的73%。在北京市场,氪空间大概占联合办公新签物业面积的40%左右。到11月,氪空间对外公布的门店数为60多家。

氪空间北京中海广场社区

  资本加持之下,氪空间以“高歌猛进”姿态迅速扩张。到了年底已经成为联合办公领域的“炸弹”,弄得行业人心惶惶。与之关联的关键词已变成关店、裁员、腐败。

  为配合战略收缩,氪空间甚至取消了年会。氪空间One Hennessy 社区,甚至因为违约撤租,引发纠纷。

  此外,氪空间的重点布局区域上海,关店6~7家。刘成城在发布会上回应称,确定不赚钱的门店,就应该被关掉、被优化。目前,可氪空间门店数为40+家。可见“优化”力度之大。

  调整之后,多元的运营模式支持下,刘成城认为2019年,氪空间运营面积可从当前的30万平方米,增至150万平方米。而从氪空间再次获得大手笔资金注入,可以看出,资方对于调整方案应该是比较有信心。这一轮融资,也让低迷的联合办公业态而言,也是一剂强心针。

  联合办公行业,经过2015~2016的大爆发,2017兼并潮,2018年大洗牌。如今,大部分玩家都没有声响了。处于头部梯队的WeWork已于去年12月递交IPO申请书。国内玩家方面,优客工场、SOHO 3Q也于2018年中明确表示将要于2019年上市,目前进展不明。倒是拥有15万平方米运营面积的创富港,在搁浅上市及计划后,近日正式接受了上市辅导。

  氪空间也无法绕开IPO命题。

  QA环节一开始,就有媒体发问氪空间是否有IPO计划。刘成城简短回应:目前没有明确计划,还是专注做战略优化。

  王雪泉接过话筒说:“IPO不是我的角色该考虑的问题,但成城倒是应该多考虑……”

  此时,刘成城在低头玩手机。

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文章关键词:氪空间 联合办公 刘成城
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