10亿元融资，氪空间不再只做“二房东”，要做综合体

　　新一轮10亿元资本的注入，让氪空间暂时告别了“寒冬”，战略升级要做综合体。

　　5月15日，融资发布会设在氪空间北京中海广场社区的共享大厅里。氪空间创始人&董事长刘成城“官宣”融资消息，本轮由IDG资本、歌斐资产、逸星资本联合领投。

　　看起来，刘成城比外界以为的状态，要轻盈许多。他还是一副很“互联网”的样子，休闲鞋褪色牛仔裤格子衬衫，自嘲自己从“干媒体”的变成了做装修的”。而新任CEO王雪泉则很“地产”，皮鞋西裤白衬衫，笑称二人合作是互联网基因与地产基因的完美结合。

　　刘成城简短地承认2018年“犯了错误”并进行了调整，之后将媒体的目光引向了王雪泉。

氪空间融资历史

氪空间北京中海广场社区

　　氪空间不再只做“二房东”

　　王雪泉自称“商业地产老人”。他是原歌斐资产房地产基金投资合伙人。歌斐资产旗下的房地产投资基金累计管理达750亿美元。此外，王雪泉也曾任美国最大的REITs公司——西蒙房地产中国公司副总裁兼CFO。今年4月，他已卸任歌斐资产合伙人身份，全职担任氪空间CEO，接替原CEO钟澍。

　　这是王雪泉加入氪空间后的媒体“首秀”。他笑容谦和，主动发名片，加私人微信。

　　与联合办公业界向来抗拒“二房东”称谓不同，有丰厚商业地产从业背景的王雪泉认为，上一阶段的联合办公竞争大多停留在“二房东”模式，过于单一。接下来，氪空间的运营方式将转变为“综合办公服务+新型资产管理”。具体来讲包括：

　　中资产模式：延续原来的“二房东”模式，即租下空间，重新装修设计，再租出去。虽然有延伸的企业和个人服务，但主要营收还是来源于租金差价。

　　重资产模式：目标营收占比25%，进入氪空间的资产负债表。不过，与传统意义的“重资产”模式不同，氪空间不会买下物业地块，而是与物业持有方合作，做物业的运营和服务提供商。

　　氪空间综合体雏形图

　　这个模式的平面效果图在发布会上首次曝光，俨然一个氪空间“综合体”。1~2楼为商业部分，通过招商租赁模式，配套餐饮、健身等服务业态。3~4楼为氪空间原有的联合办公业态入驻，与物业方的合作方式包括租金+提成、管理费提成。4楼以上为大客户定制的空间。

　　所谓大客户定制，即是根据大客户的业务需求，用联合办公的逻辑去重新设计空间。由氪空间承担选址、设计、工程、运营一站式解决方案。目前已有包括分众传媒在内的30多家大型企业，通过氪空间获得空间定制服务。

　　不过，氪空间综合体与WeWork综合体，还是有一些区别。WeWork综合体为楼层业态分布为：地下为夜店、酒吧等商业；1~5层为联合办公；更高的楼层为WeLive公寓。

　　WeWork综合体效果图

　　现场媒体追问，氪空间会否做住宅配套。王雪泉回答，未来是有可能的。氪空间可能做更大的综合体做运营管理，可能会配套与WeLive对应的KrLive住宅公寓部分。

　　轻资产模式：目标营收占比25%。即是物业持有、空间装修都由业主来做，而氪空间与之合作。合作形式为，业主负责承担租金和装修，氪空间负责管理，二者分成利润。

　　另一种合作形式是，氪空间给业主一个低于市场租金水平的保底租金，再由氪空间运营管理。由业主与氪空间分成利润。今年7、8月份，氪空间将会公布与地产商合作的标杆轻资产项目。

　　新型资产管理：包括物业获取、存量改造、生态构建、运营增值。

　　媒体追问，资产管理是否意味着氪空间会做REITs。王雪泉回应，REITs是典型的重资产模式，由资产持有方决定是否做REITs ，而氪空间能做的是，为REITs资产做运营管理。但氪空间没有条件直接发行REITs

　　这一整套业务模式的调整，来源于氪空间犯过错。

　　氪空间犯错

　　刘成城承认，氪空间经过几年的发展，在2018年“犯了一些错误”。

　　2018年1月，氪空间拿下了6亿元Pre-B轮融资。此后，氪空间开始了相当“激进”地拿楼。

　　1-4月，氪空间新增签约面积达到了15万平方米。

　　5月底，官方宣布未来100天将在北京、上海新开业12家社区，管理面积接近10万平方米。同样是在5月，氪空间租下甲级商厦One Hennessy11层到19层共七层楼，面积合共约83,000平方呎。由此开启海外扩张的第一步。租金超664万港元，租期5年。

　　7月初，数据显示氪空间每个月新拓展的社区面积5万平方米，新增工位数量近10000个。速度之快在行业内实属罕见。

　　世邦魏理仕数据显示，2018上半年，上海的甲级写字楼净吸纳量约为65万平方米，其中联合办公占比18%，约为12万平米。氪空间上半年在上海新签8万多平米的甲级写字楼，相当于上海联合办公市场新签约面积的73%。在北京市场，氪空间大概占联合办公新签物业面积的40%左右。到11月，氪空间对外公布的门店数为60多家。

氪空间北京中海广场社区

　　资本加持之下，氪空间以“高歌猛进”姿态迅速扩张。到了年底已经成为联合办公领域的“炸弹”，弄得行业人心惶惶。与之关联的关键词已变成关店、裁员、腐败。

　　为配合战略收缩，氪空间甚至取消了年会。氪空间One Hennessy 社区，甚至因为违约撤租，引发纠纷。

　　此外，氪空间的重点布局区域上海，关店6~7家。刘成城在发布会上回应称，确定不赚钱的门店，就应该被关掉、被优化。目前，可氪空间门店数为40+家。可见“优化”力度之大。

　　调整之后，多元的运营模式支持下，刘成城认为2019年，氪空间运营面积可从当前的30万平方米，增至150万平方米。而从氪空间再次获得大手笔资金注入，可以看出，资方对于调整方案应该是比较有信心。这一轮融资，也让低迷的联合办公业态而言，也是一剂强心针。

　　联合办公行业，经过2015~2016的大爆发，2017兼并潮，2018年大洗牌。如今，大部分玩家都没有声响了。处于头部梯队的WeWork已于去年12月递交IPO申请书。国内玩家方面，优客工场、SOHO 3Q也于2018年中明确表示将要于2019年上市，目前进展不明。倒是拥有15万平方米运营面积的创富港，在搁浅上市及计划后，近日正式接受了上市辅导。

　　氪空间也无法绕开IPO命题。

　　QA环节一开始，就有媒体发问氪空间是否有IPO计划。刘成城简短回应：目前没有明确计划，还是专注做战略优化。

　　王雪泉接过话筒说：“IPO不是我的角色该考虑的问题，但成城倒是应该多考虑……”

　　此时，刘成城在低头玩手机。