氪空间“换仓”:放弃香港社区、拿下苏州项目

2019年11月29日10:17 来自:乐居财经 曾树佳
核心提示:基于经营策略的调整,氪空间退出了在港最后一个项目,转而拿下苏州项目。氪空间两地之间的换仓,似乎想将业务重新拉回自己熟悉的角力场。

   “双十一”的前一天,36氪在大洋彼岸,登上了资本市场。1988年出生的刘成城,成为纳斯达克敲钟史上,最年轻的中国上市公司董事长,迎来了自己的又一个得意时光。但此次的上市主体,仅为集团的媒体业务板块;另一板块,联合办公领域的“氪空间(需求面积:3000-7000平方米、今年计划开30家)”,则呈现出不一样的生存状态。

  11月27日据港媒报道,氪空间将放弃已经租下的铜锣湾时代广场两层楼面,退出在港最后一个项目。此后,氪空间对媒体确认了这一消息,并透露其项目关闭的原因,主要是基于经营策略的调整。

  4月份,该项目才正式开业,如今仅半年有余,就传来了氪空间港岛“撤退”的消息。今年以来,氪空间放缓了规模扩张的步调,此次境外布局的收缩,或许预示着这家联合办公企业,将延续审慎的发展姿态。

  发展变奏

  氪空间这两年的发展轨迹,就像是一道“抛物线”。

  2018年初,在国内共享经济的风口之下,氪空间扩张的轮子极速转动。该年度的前两月,它新增签约物业面积10.25万平方米,这个体量,已经超过了过去两年9万多平方米的社区运营面积。

  彼时的刘成城对外表示,氪空间相对来说会以规模优先,效益次之,在保持20%净利率的基础上,加快规模的拓展速度。项目从签约到开业,大概只需3到4个月左右的时间。

  随着规模诉求不断变大,内地北京、上海等城市,已满足不了氪空间的发展胃口。于是,海外市场开始进入它的视线。

  那时候,氪空间管理层透露,亚太区域的写字楼、办公空间市场需求旺盛,空置率低于10%的城市都是其拓展的目标。氪空间希望到2019年年底,在亚太区域做到市场规模的第一,充分利用自己的竞争优势去全面超越WeWork。

  此后,香港成为了氪空间布局亚太市场的第一站。

  2018年6月份,华懋集团宣布旗下甲级商厦OneHennessy从5月开始预租,其中11层到19层共七层楼面面积,合共约83,000平方呎,已获氪空间预租,双方签订五年的租赁合同。

  刘成城预计未来三年,将在香港新开设超过百万平方呎的联合办公社区,覆盖香港主要的商业区。按照氪空间最初的设想,在香港落地项目,既可以与粤港澳大湾区协同布局(彼时其在广州已有T.I.T创意园社区、天盈广场社区等项目);又可以以香港为起点,逐渐将投资触角逐渐伸向海外。

  但计划赶不上变化,2019年初,氪空间陷入了裁员、关店、退租等风波,在经济下行的大背景下,这个联合办公企业,不得不开始调整自己的节奏。今年4月份,氪空间突然宣布弃租One Hennessy商厦,随后,华懋集团发起诉讼,索赔5亿港元违约金。

  陷入官司的氪空间,并没有就此放弃香港市场。同月,它位于香港时代广场一座34F和45F的联合办公项目开业,成为氪空间在香港的唯一一个布局点。

  乐居财经查阅氪空间官网获悉,时代广场社区面积为3189平方米,提供552个工位,工位租金为每月5500港元以上。相关数据显示,时代广场社区所在的铜锣湾区域,有近20个联合办公服务商在深度布局。显然,这个体量只有One Hennessy商厦社区1/3的项目,面临的竞争并不小。

  在弃租时代广场社区消息传来的同一天,氪空间官微宣布,公司近日签约了位于苏州昆山市花桥镇的金卫国际广场。该广场地上四层、地下一层,共计3.8万平方米。

  放弃香港的社区,转而拿下苏州项目,氪空间两地之间的换仓,似乎想将业务重新拉回自己熟悉的角力场。今年以来,氪空间鲜有布局扩张的动作。这个曾经以规模为先的企业,或许已逐渐转为运营的沉淀。

  回归商业地产本质

  今年4月份,是氪空间一个关键的转折时点;月内,它进行了人事大换防。原投资人、歌斐资资产合伙人王雪泉进入氪空间担任新任CEO,原CEO钟澍将卸任。与此同时,原主管运营的COO孙亮也已经离职。

  王雪泉曾在采访中透露,在几次会议之后,氪空间股东们思想意识高度统一,达成了“做价值投资”的共识。氪空间将回归到商业地产的本质,专注于盈利,上市是水到渠成的结果。

  创立氪空间,是刘成城的二次创业,由于有36氪的创投基因,这位年轻的创始人,此前并没有在联合办公领域,遇到过比较大的阻力。正因为如此,刘成城才领着氪空间一路狂奔,直至在资金压力面前遇阻,才放缓了扩张的脚步。

  虽然在外界的印象中,刘成城略显青涩,但他拥有多年创业的经验,或许很快就与新任CEO达成了观念上的一致。

  企业内部的协调,引来了投资机构资金的加持。今年5月份,歌斐资产、 IDG资本、逸星资本等联合领投氪空间,投资金额为10亿元。

  据悉,这已经是歌斐资产对氪空间的第三次投资。此前2018年1月份,歌斐资产就参与了氪空间B轮融资,投资总额3亿美元。该年度的3月份,氪空间又在融资路途上,获得了歌斐资产数千万元的资金输血。

  联合办公的核心模式是,用较低的价格拿较好的办公资产,再进行装修、改造,然后以合理的租金对外出租;与此同时,再挖掘出社区的增值服务。目前,工位租金仍是联合办公企业的主要收入来源,但增值服务已渐渐成为企业运营功底的见证。

  在获得现金流的输入之后,氪空间随后宣布,业务模式从“联合办公”升级到“综合办公服务+新型资产管理”。

  其中,氪空间依托多年在办公空间领域形成的办公产业链,衍生出针对大中型企业的定制化办公服务,为中大型客户提供选址、设计、工程、运营等一体化的办公空间解决方案、打造企业智慧办公新场景,并配套资源对接及融资等增值服务。

  氪空间发展节奏的转变,是对企业自身主动的调整。但目前的联合办公业务,还未找到成熟的盈利模式;在该领域内,亏损、上市搁浅、估值下跌等词眼,仍然触动着业内人士的神经。氪空间未来如何突破,还有待时间验证。

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