龙湖2018财报解读：开业商场29个、整体出租率97.4%

　　龙湖集团(00960.HK)于5月7日在“2019年龙湖商业谢忱晚宴”上释放目标,“到2020年，累计开业商场数量将超过50家。”据2018年报显示,累计开业商场29个,在建商场21个。物业投资业务租金收入增长57.7%至40.9亿元。

　　龙湖一如既往坚持稳步投资持有物业的战略。目前投资物业主要为商场，分为三大产品系列：一站体验式购物中心天街系列、社区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。

　　年报显示，除商场外，满足新世代人群租住的长租公寓「冠寓」已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。2018，物业投资业务不含税租金收入为人民币40.9亿元，较上年增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%#10.4%和1.8%。

　　截止2018年12月31日，已开业商场建筑面积为296万平方米（含车位总建筑面积为386万平方米），整体出租率为97.4%。

　　年报分部表中显示，龙湖2018年营运收入（物业投资租金收入+物业管理收入）共计73.5亿元。物业投资中，分部资产为571亿元，分部负债为10亿元。

　　年报图表显示，天街产品系租金收入合计33.37亿元，同比增长，44.6%；星悦荟租金收入合计2.28亿元，同比增长19.5%；家悦荟租金收入3549万元，同比增长2.6%。

　　收入最高的前三家商场分别是重庆北城天街，租金收入4.7亿元，占商场总租金收入13%；北京长楹天街租金收入3.7亿元，占商场总租金收入10.4%；重庆时代天街1期租金收入3.3亿元，占商场总租金收入9.2%。上述三个商场的租金收入占商场租金总收入的三成以上。天街产品系目前仍是龙湖商业的租金收入主力。

　　冠寓已开业5.3万余间，整体出租率为50.1%，其中，开业三个月至六个月的项目出租率为70.2%，开业超过六个月的项目出租率为87.4%。

　　龙湖目前主要在建的商场为21个，合计在建面积为209万平方米。

　　值得注意的是，得益于已开业商场的租金上涨、在建商场的持续投入以及长租公寓「冠寓」的发展，2018年投资物业评估增值人民币47.0亿元。

　　（备注：分部资产包括所有分部直接应占的所有有形资产及流动资产，惟预付租赁款项、就购入土地使用权已付的按金、于联营公司及合营企业的权益、可供出售投资、按公平值计入其他全面收益的权益工具、递延税项资产、可收回税项、衍生金融工具及其他公司资产除外。由于其他公司资产为总部资产或由本集团集中管理，因此并无分配至经营分部。主要经营决策人评估时，计入分部资产的投资物业以成本列账。分部负债包括应付账款及应付票据及应计建筑开支及合约负债，惟不包括应付税项、递延税项负债、银行及其他借款、优先票据、其他衍生金融工具以及其他公司负债。由于其他公司负债为总部负债或由集团整体管理，因此并无分配至经营分部。)