改变城市商业格局 合肥四里河商业发展大有可为

——苏皖“新兴商圈崛起”之合肥四里河商圈

2019年05月24日19:01 来自:赢商网江苏站 李阳
核心提示:位于合肥庐阳区西北部的四里河板块,曾一度被喻为合肥老城区“被遗忘的西北角”。短短7年时间,在商业发展上,四里河板块迸发出无限潜力。

  编者按:随着城市多中心时代的来临和商业地产品牌下沉的大趋势,苏皖两地新兴商圈的崛起已经是既定事实。同时,返乡置业潮、小镇青年购买力爆发等多种因素聚合,让城市副中心、新兴商圈等概念越来越靠谱。巨大的商机在原本主流视角漠视的地方被不断酝酿着,赢商网作为中国商业地产第一门户,有责任也有义务对这些地方予以关注!

  位于合肥庐阳区西北部的四里河板块,曾一度被喻为合肥老城区被“遗忘的西北角”。2012年万科率先拿地进驻,拉开了四里河板块的发展序幕。短短7年的时间,曾经的荒芜之地早已脱胎换骨,在商业发展上,迸发出无限潜力。

  商圈现状:万科商业布局独占鳌头

  从四里河板块的商业发展来看,早在2011年以前,合肥庐阳区四里河商业布局几乎为零,相比同区域的四牌楼、三孝口等老牌商圈,四里河板块的商业配套仍然停留在社区底商阶段。

  2012年,位于北二环和四里河路交叉口的明发商业广场正式开业迎客,总占地面积约300亩、规划总建筑面积58万㎡,项目的开业打破了板块内无商业综合体的困境。然而,开业即巅峰的明发商业广场在运营不久之后迅速沉寂,由于规划、定位等多方面存在短板,项目近两年更是陷入了商户撤场、大量空铺的运营困境中。

  面对区域商业的匮乏,直到2018年12月,万科商业开始发力。12月12日,由万科商业打造的区域首个社区集中商业系列的代表——美好荟睦邻中心开业迎客。据了解,这个商业总面积约4.5万㎡的项目,以小体量、高格调为理念,致力于从品牌价值、精致环境、服务体验三方面引导周边的消费升级。

  从业态的布局来看,美好荟睦邻中心一楼以服装、眼镜、特色轻食为主,汇聚周边社区客群;二楼主打儿童配套,集合儿童主题娱乐、亲子教育等多种服务功能;三楼以运动、娱乐、休闲为主。项目将轻食、儿童培训、生活服务配套紧密结合,来满足周边消费者所需。

5月11日开业的合肥万科广场(开业时间:2019-05)

  在美好荟睦邻中心开业之后,万科商业布局四里河板块的步伐并没有停滞不前。2019年5月11日,万科商业在合肥打造的首个大型商业项目合肥万科广场开启了试营业。据悉,该项目总建筑面积约14万㎡,以“社区 家庭 成长 陪伴”为定位,打造集合零售、娱乐、餐饮、运动、亲子多维度业态模式,精准锁定亲子家庭核心客群。

  作为区域首个真正意义上的大型购物中心,合肥万科广场的开业不仅填补了区域商业空白,同时也引爆了区域消费热情。据了解,项目开业当天人流量超20万+,最高客流峰值一小时超过28000人次,两天销售额达到1500万+,成为了合肥商业圈里的新晋“网红”打卡圣地。

  数读商圈:消费潜力巨大

  作为合肥新兴商圈之一,四里河商圈的发展自然也离不开消费的支持,根据赢商大数据显示,在购买能力上,四里河商圈内居住人口中中产阶级人数占比达到了62.5%,超过区域总居住人口的半数。另外在有房以及有车一族的人口占比上,TGI数值均高于城市平均水平。

(数据来源——赢商大数据赢在选址)

  在工作人口中,中产阶级占比44.3%,TGI指数为111,高于城市平均水平,而在有车一族以及有房一族的TGI指数上,同样明显高于城市平均水平,可见,整个商圈在消费力上潜力巨大。

(数据来源——赢商大数据赢在选址)

  而在四里河板块居住人口的职业分布上,服务人员占比39.05%,公司职员占比37.54%,家庭主妇与学生占比分别为6.66%、5.89%。其中,公司职员以及服务人员的人口占比TGI分别达到了117和118,均高于城市TGI均值100的平均水平。

(数据来源——赢商大数据赢在选址)

  在消费者年龄段上,居住人口中,年龄在25-34岁之间的消费者占比最高,达到了55.49%,35-44岁消费者占比18.58%,19-24岁消费者占比15.72%。区域消费者年龄结构较为年轻化,潮流、时尚、亲子、家庭等商业业态的布局将成为区域商业发展的焦点。

  相比较目前合肥四牌楼商圈、三孝口商圈等传统商圈的发展,无论是在消费人口年轻化的趋势上,还是整体的消费水平力上,四里河商圈都具有明显的优势。同时随着强有力的领头企业进驻带来的商业新思路,在与三里庵商圈、环天鹅湖商圈的成熟商圈对比上,四里河商圈也将会出现更多的商业新元素,为合肥整体的商业市场发展注入新的活力。

  商圈发展:头部商业品牌纷纷布局

  截止到目前,四里河板块已经聚集了10大商业项目,除了已建成的明发商业广场以及刚开业的合肥万科广场之外,待建和在建的商业项目还包括合肥华润万象汇、苏宁广场、朗峰YOHO天街、文一百年街等商业项目。

合肥华润万象汇项目

  其中,作为华润置地商业在安徽打造的第三座商业项目,合肥华润万象汇建筑面积约11万㎡。在项目的规划上,未来将会以“潮流 时尚 活力 健康”定位精准入市,锁定潮流青年、时髦辣妈、运动达人、亲子家庭为主力客群。除此之外,项目规划的全国首例购物中心室外半悬空跑道,也将成为项目的一大亮点之一。项目预计将于今年下半年开业迎客。

  另外,位于庐阳区北二环与蒙城北路交汇处西北角的合肥苏宁广场项目,目前也已经开始建设。据了解,合肥苏宁广场紧邻在建的地铁5号线北二环路站,根据规划未来将打造25万㎡轻奢智慧全体验购物中心、智慧科技大宅苏宁悦城等业态,融合苏宁八大产业优势资源,将智慧零售优势引入合肥项目,打造成为区域标杆产品。

  梳理商业地图,可以看到目前布局四里河商圈的企业中,既有外来房企的落地,也有本土开发商的发力。其中,以华润、苏宁、万科为代表的拥有成熟商业产品体系以及丰富操盘经验房企的进驻,势必能够给四里河商业市场乃至合肥商业发展带来超前的开发理念、丰富的品牌资源。

  并且对于合肥其他商圈而言,四里河商圈的发展既是挑战也是机遇,虽然商业空间受到一定挤压,但也驱动其余商圈树立品牌意识,追求产品多样化和品质升级的脚步,不断利用创新来保持市场竞争力。

  区域新“核芯”,多元发展助力商圈腾飞

  自古以来,商业发展与城市发展紧密相连。一方面,城市为商业提供了足够的发展空间;另一方面,商业发展也影响着城市的快速运行。从区域的整体发展来看,作为合肥重点打造的区域之一,四里河板块的发展有目共睹。

  随着中国铁建、万科、绿地、文一、旭辉、国贸、苏州合景、碧桂园等品牌知名房企纷纷进驻,目前四里河板块内品质社区林立,人口聚集,板块内的住宅均价已经全面进入2万+时代。

  在众多房企选择进驻四里河板块的同时,板块内的优质教育资源齐头并进,合肥45中森林城校区、南门小学森林城校区、六安路小学中铁校区等多个全市知名中小学校区纷纷进驻,让四里河板块成为不可多得的优质学区聚集板块。而这也成功吸引着众多购房者的青睐,让这里形成了合肥城北新的人群聚集区,板块的商业发展迎来了新的发展。

  另外,在交通优势上,北二环与四里河路作为区域内两大纵横主干道,连接区域与市中心,方便出行,沿四里河路向南直通市中心,北二环东西两向直达合肥东西城区,区域内分支道路便捷。在建的地铁3号线,连接滨湖、政务、蜀山等城市核心区域,加速整个四里河商圈的发展,为板块内的商业发展集聚了旺盛的消费潜力。

  结语:从街铺时代、到购物中心萌芽,再到2019年出现第一个真正意义上的购物中心,四里河板块的商业地产发展可谓几经更迭,而这也正是合肥城市商业发展的一个缩影,从无到有,从1到多。随着合肥万科广场的开业,以及合肥华润万象汇、合肥苏宁广场等众多待开商业项目的建设,四里河商圈未来大有可为,未来或将能够成为区域乃至城市的商业新名片。

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