大数据全面解读宇宙中心照母山 能否成为下一个城市中心？

　　伦敦的肯辛顿-切尔西区、巴黎的香榭丽舍大道、东京的田园调布......每座城市，都有一个CLD。

　　城市CLD是城市发展的必然，CLD英文全称为Central Living District，中译为中央生活区，被定义为：为了满足城市主流人群更高的居住需求，从而形成的位于城市居住中心地带的片区。

　　CLD不仅集结了居住、教育、消费、娱乐等生活资源，同时又拥有着这座城市一流的人文、生态环境。

　　照母山区域能否成为重庆CLD？

　　近年来，重庆发展一路向北，而有着“宇宙中心”之称的照母山区域更是时常占据各大媒体新闻头版头条。照母山区域作为重庆以房企撬动地区发展的成功案例，吸纳了众多知名房企扎堆，成为展示各家房企实力的试验场。

　　随着居住、教育、消费、娱乐等发展持续向好，目前来看，照母山区域确实有着成为重庆CLD的潜力。

　　今年上半年，照母山片区最受期待的香港置地首次向外界披露重庆约克郡购物公园（暂定名）的项目概念及打造细节，42米空高的植物园、约5层楼高的瀑布......这座定位“城市自然共同体”的商业项目，一经发声便迅速“吸睛”。随着约克郡购物公园逐渐崭露头角，金州商圈在规划5年后终于取得了实质性进展。

　　金州商圈地处照母山区域的核心腹地、金州大道上，南接金山大道，东邻金开大道。金州商圈于2014年正式亮相，规划商业体量约200万㎡，成为商业体量仅次于观音桥商圈的商圈之一，辐射北部新区的7大功能中心。2017年，在重庆市商委发布的《重庆商圈发展报告》中，更将金州商圈规划为重庆城市核心商圈之一。

　　金州商圈规划商业体量200万方

　　从大数据角度解读商圈发展现状

　　那么，金州商圈是否真和媒体宣传般如出一辙？

　　2019年5月14日，赢商网本着“实事求是”、“以数据说话”的态度，实地走访了照母山金州商圈。并结合赢商大数据权威调研，通过商业布局、住宅分布、生态环境、教育配套、人口分布、人群画像、交通条件七大维度数据化的分析，来展现金州商圈当前的发展现状。

　　01

　　商业布局

　　据赢商大数据监测，金州商圈目前汇集有重庆爱琴海购物公园、重庆棕榈MALL、重庆约克郡购物公园、金科时代中心、重庆渝北协信星光天地、重庆北大资源博雅金州天地等纯商业项目，以及重庆远大文创园、重庆华侨城·华悦中心·欢悦里、重庆聚信美家居世纪城等文创、文旅、专业市场，此外，还有重庆恒大照母山、重庆世茂茂悦府、重庆康桥融府、重庆恒大华府、协信星都会等住宅配套底商。

　　目前，金州商圈已开业商业体量114.6万㎡，未开业商业体量逾77.4万㎡，预计2020年左右，约克郡购物公园、金科时代中心两大商业体将入市。随着未开业项目逐渐亮相，未来金州商圈总商业体量将达到200万㎡左右。

　　02

　　住宅分布

　　目前，金州商圈住宅均价17576元/㎡，属重庆主城中房价最高的区域。据赢商网实地走访数据与查询第三方“贝壳找房”、“安居客”官网数据，金州商圈目前约42个大型住宅楼盘，其中24个住宅含别墅或洋房，且物业费基本高于2.5元/m²/月。由此可见，高端住宅为区域主力，占比高达57.14%。

　　03

　　生态环境

　　据赢商大数据监测，金州商圈环绕有照母山森林公园、奥林匹克花园、九曲河湿地公园、园博园公园、保利高尔夫花园5大生态公园，且商圈内有大小原生态湖泊20多个。由此可见，商圈负氧离子丰富，环境宜居。

　　04

　　教育配套

　　据赢商网实地走访数据，金州商圈内汇集有以人民小学、博雅小学、金州小学、人和实验小学、巴蜀小学、耀中国际学校、一中国际部、星辰中学7大高端学校为代表的教育配套，商圈优质教育资源丰富。

　　05

　　人口分布

　　据赢商大数据监测，以金州商圈核心-约克郡购物公园为中点，方圆三公里范围内，区域当前实时居住人口180284人，工作人口320368人。根据该区域楼盘交房日期数据及教育资源的逐渐成熟，预计该区域2019年底-2020年，其入驻人口和工作人口还将迎来加倍增长。

　　06

　　人群画像

　　通过观察金州商圈人群画像可以发现，以金州商圈核心-约克郡购物公园为中心，方圆三公里范围内，居住人口当中：

　　从职业分布来看，公司职员占比30.85%，公务员、教职工、科研人员，占比近12%，学生占比7.5%；

　　从年龄分布来看，25-34岁人群占比最高，为44.38%，其次为35-44岁人群，占比20.35%；

　　从资产等级来看，富人占比33.14%，中产占比32.79%；

　　从婚姻状况与生育状况来看，未婚人口占比50.95%，已婚人口49.05%，未育家庭占比53.88%，已育家庭46.12%。

　　可以发现，该商圈呈现出较高收入水平、较高学历等级的特征，且家庭客群占比近50%，从赢商网联合阿里巴巴的大数据和赢商网实地探访来看，基本符合人们对于该板块为“重庆富人区”、“改善置业为主”的印象。

　　但也可以看到，在金州商圈-约克郡购物公园方圆1公里范围内，目前入住率还有较大的空间，这也需要随着该商圈的成熟吸附更多自住家庭的入住。

　　07

　　交通条件

　　据赢商网实地走访发现，以金州商圈核心-约克郡购物公园为中心，方圆1公里范围内，共有公交站12个，地铁站1个。

　　而三公里范围内，公共交通正在逐渐完善，通过金开大道、金州大道、金渝大道、金通大道四条交通干线可连接主城各区；轨道5号线已于2017年通车，且区域设置了重光和湖霞街两个站点。连接照母山与新牌坊的星光隧道也已通车，交通相对便利。

　　最具价值的商业洼地

　　特色化高端商业体亟待呈现

　　做实体商业的行业人士都很清楚，“地段”永远是商业发展的第一硬指标。地段的因素除开交通、人口总量以外，区域人群的消费需求也是重要的影响因素。

　　通过前文的数据，已然能够发现金州商圈巨大的人口消费潜力。但目前区域内已开业商业项目除重庆棕榈MALL与金开爱琴海购物公园两大中端商业体外，其余商业体多以分散的住宅配套底商和社区商业为主。

　　业态包括小型超市、餐厅、药店、花店、洗衣店、烟酒店、银行、便利店、美容美发店、水果店等，虽然可以满足居民的日常生活配套，但现有商业规模与档次并不能满足该区域消费者的高阶需求，消费外流现象严重，时代发展与市场需求正呼唤重量级的特色化高端商业项目在这里亮相。

　　从金州商圈近期规划的项目来看，2020年前该区域最受关注的项目毫无疑问就是约克郡购物公园。这座商业项目号称将打造一个将商业与自然充分融合的城市生态空间，一个真正意义上的购物公园。

　　从约克郡购物公园详细规划来看，其“城市自然共同体”的定位和“未来伊甸园”的概念在国内首屈一指，倘若未来能够真正做到与规划相符，方才不负等待。当然，以香港置地打造长嘉汇弹子石老街的投入程度和匠心精神来看，赢商网还是非常期待该项目的呈现效果并抱以乐观的态度。

　　当然室内植物园高昂且复杂的后期运营维护将更加挑战香港置地商业团队的管理实力。届时，消费者将模糊“购物”与“大自然”的空间概念，在鸟语花香中，在植物的花开叶落和四季变化中，与好友聚会，陪伴下一代健康成长。

　　同时，作为一个新兴商圈，仅靠一个商业项目是不够的，统观商圈拟开业商业项目，除约克郡购物公园以外，尚需金科时代中心、世茂照母山·壹号三期3-2#项目（暂定名）等商业体的整体呈现，以消化和进一步吸附商圈5-10公里范围的北部新区庞大的居住人群和工作人群。

　　毕竟，金州商圈距离重庆水星木星科技楼等以高新科技企业为主的成熟企业产业园区不足7公里，距离照母山科技创新城也仅7公里，且通过地铁快速连接，这为商圈的未来发展亦打下了良好的基础。

结语

　　一个好的商业项目就像一颗种子，在城市的土壤中与城市共同生长，既优化了生态环境，又丰富了城市物种，同时成为休闲观光度假胜地，给城市带来巨大的商业价值和自然价值。这才是优质商业项目带给城市的反哺，也才是商业发展的力量。

　　随着金州商圈备受期待的商业项目——约克郡购物公园逐渐崭露头角，我们有理由相信，这座被喻为“城市自然共同体”的商业，必然将为重庆这座城市带来一场商业革新。

　　（备注：图片来源丨赢商网、重庆约克郡购物公园）