张亚东:绿城要实行“双控”、正在引入新的股东

2019年06月17日17:33 来自:乐居财经 房慧
核心提示:张亚东表示,绿城要实行“双控”,一是要控人,今年绝对不超过7400人;二是要控流程优化。此外,绿城正在引入新的股东。

  “绿城是谁? 绿城要成为谁?绿城要怎么成为谁?”上任绿城中国行政总裁300天以来,这是张亚东给自己的设问。

  6月14日,在绿城中国股东大会暨恳谈会上,张亚东简单的开场后,再次将它们抛了出来。恳谈会,是绿城多年来的传统,股东不分大小,都可畅所欲言。

  投资人的问题,总是异常犀利的。

  “绿城有响亮的品牌,有产品教父,有央企股东背书,为什么市值还是那么低?”他们甚至直接指摘,以往的绿城“随意性太强了,进取心不够”。当然,还包括对“宋卫平减持导致股价暴跌”和”收购百年人寿”等产生质疑。

  这些,张亚东看在眼里,急在心里。绿城创始人宋卫平曾说过,“中交不在乎规模,他也不在乎规模,他在乎的只有一点——客户满意度。”宋卫平特别注重产品的颜值、贤惠和聪明。

  但作为总裁,张亚东不仅要对客户负责,还要对股东负责。”对股东负责,这是他在会上提到最多的词。他清晰地给出了方向,绿城要成为有产品特长且全面发展的优等生。

  为了实现这样的目标,过去一段时间,张亚东主动拿起了“手术刀”,期间也遇到过一些质疑和掣肘。但他内心很笃定,改革是绿城是出路。

  毫无疑问,绿城的特长是产品力。他阐述了绿城的“道、术、为”,要以“真善致美”之心来塑“六品绿城”之魂。“

  过去一年,绿城完成了“8大产品系列”、“22个产品品类“、”22种产品风格”的产品体系搭建,在研发主打智慧住宅的绿城3.0产品。除了传统的住宅产品和特色小镇外,还加强了与大股东中交地产在TOD项目上的合作。此外,代建板块也在酝酿单独上市。

  “现在逢开会,我就批评投资部门,批评得多了,真有效果了!”看得出来,张亚东对投资部门上半年的表现满意。

  绿城正在提速。

  截至2019年5月31日,绿城中国已获取18宗地块,预估总货值近600亿元,主要集中在杭州、苏州、合肥、郑州、西安等一二线核心城市,部分位于优质的三四线城市。

  而2015年和2016年绿城拿地分别为5宗和6宗。因为过往的投资不均好,导致绿城在2019年上半年没有货卖。

  “今年拿地了,明年这个时候就不愁了,销售、回款、投资能力都会大大的加强”,张亚东给自己和股东们拿出一颗定心丸。

  除了存货量,在张亚东看来,资金和管理也是绿城的短板。

  近几年来,绿城股权为什么发生这么多的变化,就是资金的问题。现在绿城管理层开会,10个议题,可能只有1个是研究产品的,8-9个是研究资金的。

  在谈到为何入股百年人寿时,张亚东表态,“绝不属于多元化”。绿城近期也在接洽银行、证券交易所,目的就是为更长远的解决公司资金面问题。“保险和证券的牌照肯定越来越稀缺。”

  据张亚东透露,绿城正在引入新的股东,未来会看到新的股东结构变化。”

  开源之外还得节流。张亚东承认绿城目前的管理效益亟需再上一个台阶,怎么做?他提出绿城要实行“双控”,一是要控人,今年绝对不超过 7400人;二是要控流程优化。

  “以往绿城对费用的管控,做得的确不够好。”实际上,绿城已在优化组织架构和破除条线壁垒等方面有实质的动作。张亚东表示,2019年绿城的目标营销费率由2.0%降至1.8%。

  “今年绿城中国的盈利水平和归母净利润都将会大大提高。”对于目前存在的一些历史问题,张亚东也毫不讳言,管控动作不是一蹴而就的,但有信心让绿城越来越好,提升市值。“请大家耐心一点,给我3年时间。”

  在一一回答完股东们的问题后,张亚东打了一个比喻,“打碗的都是洗碗的人,在我家里碗都是太太洗的,能怪她吗?”在场的人都笑了,现场气氛活跃了不少。

  “大家是允许我打坏几只碗,还是让我什么都不干?”停顿片刻,他又接着说,“既然大家选择了我,就请大家相信我。”

  以下为股东恳谈会现场问答精选:

  百年人寿不是多元化

  问:绿城为什么要入股百年人寿?

  张亚东:中国房地产行业,最重要的是金融化问题。对绿城来说,也是资金保障问题。简单说,绿城需要资本的支持。收购百年人寿,对我们有资金支持,同时对养老产业有帮助。百年人寿本身是一家非常好的保险公司,虽然现在遇到一些问题,但是是可以解决的。我们接盘万达成为百年人寿大股东,这个投入跟一个普通地产项目的投入差不多。而且保险牌照肯定越来越稀缺,证券也是越来越稀缺。

  问:入股百年人寿,绿城是要做多元化发展吗?

  张亚东:我在一次内部会议上说过,我是最反对多元化的。但百年人寿不属于多元化,多元化的外延和边界要界定一下。 入股百年人寿对我们有资金支持,是我们拉长房地产上游产业链的一种方式,对我们的养老、商业都有利好,同时寿险的利润也不错。也是我们围绕房地产主业,拉长产业链,加粗产业束的一个布局。

  “瘦身计划”和流程优化

  问:借助沪港通是否拉升绿城的市值?

  张亚东:绿城的市值大大落后。为什么我们在今年年初进行机构重组,因为看到了问题所在,要提高人均效能和盈利水平。盈利提升,市值水平就会上来。引进沪港通有利有弊,长远看引进战略投资人更有利。

  问:有没有好的方法,让绿城的市值和品牌相称?

  张亚东:绿城房地产的合同员工有 7300多人,再算上平台公司 和酒店物业,是 14000多人。绿城提出“双控”,一要控人。以前“11+5”一共 16个子公司,麻雀虽小,五脏俱全。有的房企一个项目 6个人,我们是 29个人。有庙就要有和尚。 所以我们现在要“拆庙,减和尚。”还有就是流程优化。

  问:绿城一些项目的减值情况如何?

  张亚东:2018年10个亿,2019年根据情况安排。绿城现在要夯实资产。2019年历史遗留项目会进一步消化。 发展的问题,要用发展的办法来解决。有人说打折卖,500亿资产,250亿卖出去。但是对市场负责任,对股东负责任,我们不能这样处理。绿城现在的发展靠什么,靠贷款。如果这么做,我们的融资信用级别就下来了,就没办法贷款。这些沉淀资产,分为三大类,有一类非常低效。

  绿城中交合作聚焦TOD

  问:中交地产对绿城发展有什么协同作用?

  张亚东:中交有土地资源,由于交通建设获得很多用地,但这个用地需要转化,所以找绿城来转化。绿城在拿地历史上,通过招拍挂获得的太多。下一步绿城和中交的合作,主要是轨道交通。绿城现在和九龙仓合作7个项目;和中交合作 8个项目,其中有福州 TOD、哈尔滨 TOD。中交现在有投资的能力,实际上我们现在的项目,中交也想来投资。 但也有一些问题,例如关联交易的问题。

  问:绿城把股东利益放在第几位?

  张亚东:去年年底,我们16个子公司上报第一波预算是 104亿, 后来我们压到 92亿,到现在压到 73亿。我和员工说,给股东创造利益,我们才能共成长。如果不能给股东创造利益,就扣工资扣奖金。管理层对于股东的责任心,是毫无疑问的。但我们也在反思,的确以前对费用的管控做的不好。

  问:绿城的小镇项目能否盈利?

  张亚东:建议股东们去项目看一看,我觉得还是信息不对称的问题。小镇,是绿城发展的重点产品。2019年绿城有 20个小镇的计划,小镇的拿地成本低,周期长,利润高。绿城的长期发展,肯定要考虑小镇这样的高利润项目。

  问:绿城为什么要保留永续债?

  李青岸:永续债其实是大家求之不得的,目前我们境内拿到的是成本最低的。

{{num}} 全部展开
文章关键词: 绿城张亚东宋卫平
本文转载来自:乐居财经 房慧,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
普通登录 立即注册
下次自动登录
×
×扫描分享到微信