张亚东：绿城要实行“双控”、正在引入新的股东

　　“绿城是谁? 绿城要成为谁？绿城要怎么成为谁？”上任绿城中国行政总裁300天以来，这是张亚东给自己的设问。

　　6月14日，在绿城中国股东大会暨恳谈会上，张亚东简单的开场后，再次将它们抛了出来。恳谈会，是绿城多年来的传统，股东不分大小，都可畅所欲言。

　　投资人的问题，总是异常犀利的。

　　“绿城有响亮的品牌，有产品教父，有央企股东背书，为什么市值还是那么低？”他们甚至直接指摘，以往的绿城“随意性太强了，进取心不够”。当然，还包括对“宋卫平减持导致股价暴跌”和”收购百年人寿”等产生质疑。

　　这些，张亚东看在眼里，急在心里。绿城创始人宋卫平曾说过，“中交不在乎规模，他也不在乎规模，他在乎的只有一点——客户满意度。”宋卫平特别注重产品的颜值、贤惠和聪明。

　　但作为总裁，张亚东不仅要对客户负责，还要对股东负责。”对股东负责，这是他在会上提到最多的词。他清晰地给出了方向，绿城要成为有产品特长且全面发展的优等生。

　　为了实现这样的目标，过去一段时间，张亚东主动拿起了“手术刀”，期间也遇到过一些质疑和掣肘。但他内心很笃定，改革是绿城是出路。

　　毫无疑问，绿城的特长是产品力。他阐述了绿城的“道、术、为”，要以“真善致美”之心来塑“六品绿城”之魂。“

　　过去一年，绿城完成了“8大产品系列”、“22个产品品类“、”22种产品风格”的产品体系搭建，在研发主打智慧住宅的绿城3.0产品。除了传统的住宅产品和特色小镇外，还加强了与大股东中交地产在TOD项目上的合作。此外，代建板块也在酝酿单独上市。

　　“现在逢开会，我就批评投资部门，批评得多了，真有效果了！”看得出来，张亚东对投资部门上半年的表现满意。

　　绿城正在提速。

　　截至2019年5月31日，绿城中国已获取18宗地块，预估总货值近600亿元，主要集中在杭州、苏州、合肥、郑州、西安等一二线核心城市，部分位于优质的三四线城市。

　　而2015年和2016年绿城拿地分别为5宗和6宗。因为过往的投资不均好，导致绿城在2019年上半年没有货卖。

　　“今年拿地了，明年这个时候就不愁了，销售、回款、投资能力都会大大的加强”，张亚东给自己和股东们拿出一颗定心丸。

　　除了存货量，在张亚东看来，资金和管理也是绿城的短板。

　　近几年来，绿城股权为什么发生这么多的变化，就是资金的问题。现在绿城管理层开会，10个议题，可能只有1个是研究产品的，8-9个是研究资金的。

　　在谈到为何入股百年人寿时，张亚东表态，“绝不属于多元化”。绿城近期也在接洽银行、证券交易所，目的就是为更长远的解决公司资金面问题。“保险和证券的牌照肯定越来越稀缺。”

　　据张亚东透露，绿城正在引入新的股东，未来会看到新的股东结构变化。”

　　开源之外还得节流。张亚东承认绿城目前的管理效益亟需再上一个台阶，怎么做？他提出绿城要实行“双控”，一是要控人，今年绝对不超过 7400人；二是要控流程优化。

　　“以往绿城对费用的管控，做得的确不够好。”实际上，绿城已在优化组织架构和破除条线壁垒等方面有实质的动作。张亚东表示，2019年绿城的目标营销费率由2.0%降至1.8%。

　　“今年绿城中国的盈利水平和归母净利润都将会大大提高。”对于目前存在的一些历史问题，张亚东也毫不讳言，管控动作不是一蹴而就的，但有信心让绿城越来越好，提升市值。“请大家耐心一点，给我3年时间。”

　　在一一回答完股东们的问题后，张亚东打了一个比喻，“打碗的都是洗碗的人，在我家里碗都是太太洗的，能怪她吗？”在场的人都笑了，现场气氛活跃了不少。

　　“大家是允许我打坏几只碗，还是让我什么都不干？”停顿片刻，他又接着说，“既然大家选择了我，就请大家相信我。”

　　以下为股东恳谈会现场问答精选：

　　百年人寿不是多元化

　　问：绿城为什么要入股百年人寿？

　　张亚东：中国房地产行业，最重要的是金融化问题。对绿城来说，也是资金保障问题。简单说，绿城需要资本的支持。收购百年人寿，对我们有资金支持，同时对养老产业有帮助。百年人寿本身是一家非常好的保险公司，虽然现在遇到一些问题，但是是可以解决的。我们接盘万达成为百年人寿大股东，这个投入跟一个普通地产项目的投入差不多。而且保险牌照肯定越来越稀缺，证券也是越来越稀缺。

　　问：入股百年人寿，绿城是要做多元化发展吗？

　　张亚东：我在一次内部会议上说过，我是最反对多元化的。但百年人寿不属于多元化，多元化的外延和边界要界定一下。 入股百年人寿对我们有资金支持，是我们拉长房地产上游产业链的一种方式，对我们的养老、商业都有利好，同时寿险的利润也不错。也是我们围绕房地产主业，拉长产业链，加粗产业束的一个布局。

　　“瘦身计划”和流程优化

　　问：借助沪港通是否拉升绿城的市值？

　　张亚东：绿城的市值大大落后。为什么我们在今年年初进行机构重组，因为看到了问题所在，要提高人均效能和盈利水平。盈利提升，市值水平就会上来。引进沪港通有利有弊，长远看引进战略投资人更有利。

　　问：有没有好的方法，让绿城的市值和品牌相称？

　　张亚东：绿城房地产的合同员工有 7300多人，再算上平台公司 和酒店物业，是 14000多人。绿城提出“双控”，一要控人。以前“11+5”一共 16个子公司，麻雀虽小，五脏俱全。有的房企一个项目 6个人，我们是 29个人。有庙就要有和尚。 所以我们现在要“拆庙，减和尚。”还有就是流程优化。

　　问：绿城一些项目的减值情况如何？

　　张亚东：2018年10个亿，2019年根据情况安排。绿城现在要夯实资产。2019年历史遗留项目会进一步消化。 发展的问题，要用发展的办法来解决。有人说打折卖，500亿资产，250亿卖出去。但是对市场负责任，对股东负责任，我们不能这样处理。绿城现在的发展靠什么，靠贷款。如果这么做，我们的融资信用级别就下来了，就没办法贷款。这些沉淀资产，分为三大类，有一类非常低效。

　　绿城中交合作聚焦TOD

　　问：中交地产对绿城发展有什么协同作用？

　　张亚东：中交有土地资源，由于交通建设获得很多用地，但这个用地需要转化，所以找绿城来转化。绿城在拿地历史上，通过招拍挂获得的太多。下一步绿城和中交的合作，主要是轨道交通。绿城现在和九龙仓合作7个项目；和中交合作 8个项目，其中有福州 TOD、哈尔滨 TOD。中交现在有投资的能力，实际上我们现在的项目，中交也想来投资。 但也有一些问题，例如关联交易的问题。

　　问：绿城把股东利益放在第几位？

　　张亚东：去年年底，我们16个子公司上报第一波预算是 104亿， 后来我们压到 92亿，到现在压到 73亿。我和员工说，给股东创造利益，我们才能共成长。如果不能给股东创造利益，就扣工资扣奖金。管理层对于股东的责任心，是毫无疑问的。但我们也在反思，的确以前对费用的管控做的不好。

　　问：绿城的小镇项目能否盈利？

　　张亚东：建议股东们去项目看一看，我觉得还是信息不对称的问题。小镇，是绿城发展的重点产品。2019年绿城有 20个小镇的计划，小镇的拿地成本低，周期长，利润高。绿城的长期发展，肯定要考虑小镇这样的高利润项目。

　　问：绿城为什么要保留永续债？

　　李青岸：永续债其实是大家求之不得的，目前我们境内拿到的是成本最低的。