瑞安65亿港元回购解码 罗康瑞弃认购期权转投基金平台

　　过去过于青睐重资产的痛，让瑞安房地产放弃了原本约定的全资回购方式，转而使用由其牵头设立的基金平台。

　　6月20日，瑞安房地产有限公司发布消息称，其与宏利投资和中国人寿信托有限公司共同成立的投资平台SCOV今天宣布完成首项收购，总代价65亿港元，标的资产为甲级办公楼上海企业天地5号项目。

　　据了解，SCOV是于2018年12月成立，由瑞安房地产牵头组建的平台，其策略为在上海及中国其他一线城市投资核心与核心+的办公楼物业。瑞安房地产作为投资管理人和资产管理人。

　　事实上，根据瑞安房地产早前公告披露，上述三方在签订协议成立SCOV之时便已经约定，首个投资项目为企业天地5号。

　　企业天地是瑞安在上海的核心项目之一，其中企业天地5号项目毗邻上海新天地，地块面积为1.18万平方米，总建筑面积为10.23万平方米，其中包括建筑面积约为5.16万平方米的办公楼，2.7万平方米的零售部分。

　　企业天地5号项目于2013年落成，但就在同年，该项目的股权也全数出售。由Sinothink Holdings Limited，一家由中国人寿信托全资持有的附属公司持有99%的股权；剩下1%由第三方持有。

　　当时新天地商业管理有限公司总经理的刘梦洁在接受采访时表示，出售项目时借鉴国外现金的管理模式，希望快速回笼资金进行后续开发，未来也是有望回购自持。

　　值得注意的是，观点地产新媒体了解，在2013年的出售协议中，瑞安房地产与中国人寿方面确实约定了相关回购协议。瑞安房地产的间接非全资附属公司Taipingqiao Holding Company Limited有权在出售事项完成后7年内若干期间行使权利，购回全部股份。

　　也就是说，瑞安房地产最晚有权在2020年之前，将上海企业天地5号从中国人寿手中回购。这也是瑞安过去半年成立投资平台的源头，解析上海项目兜兜转转的密码，就隐藏其中。

　　首先，于2018年12月29日，瑞安房地产在公告中披露，其间接非全资附属公司Taipingqiao Holding Company Limited已放弃其于企业天地5号认购期权下的所有权利。

　　同日，瑞安房地产转而宣布与宏利投资者、中国人寿信托成立合营企业SCOV，目标承诺资本为10亿美元，首个投资项目为企业天地5号。这意味着，新的投资平台SCOV取而代之，成为收购企业天地5的直接方。

　　元丰资本合伙人古迎辉在接受观点地产新媒体采访时表示，使用基金平台去接手，是一种轻资产模式，对于瑞安房地产是有利的。

　　他同时表示，瑞安作为投资管理人和资产管理人，提供投资及资产管理服务，并收取相应管理费。这是瑞安在转变过去的重资产模式。

　　按SCOV三位创始合伙人已经承诺投入总资本7.5亿美元计算，瑞安房地产、宏利投资者及中国人寿信托分别注入2亿美元、4.5亿美元和1亿美元，折算下来瑞安的注资比例仅不到27%。

　　轻资产的说法也曾在今年3月份举办的业绩会上，从瑞安房地产方面听到。当时，该公司财务总监孙希灏针对SCOV投资平台的设立表态，指这也是公司轻资产策略的一部分。

　　其解释称，主要原因就在于目前国内，尤其是一线城市，所需投资金额较大，一个写字楼或物业都要几十亿、上百亿。单单靠公司自身的投入、开支的话，增长速度可能会比较慢。

　　据观点地产地产新媒体了解，曾几何时，瑞安房地产更青睐于重资产模式。但因需长期投入大量资金，回报却不甚理想，瑞安房地产近几年接连出售位于上海、大连、重庆等地的资产，并于2015年正式改走轻资产路线。

　　得益于轻资产的战略，瑞安房地产的净资产负债率也从2015年中期87%的高峰，降至2018年12月31日的40%。

　　瑞安房地产在2018年年报中表示，集团在执行轻资产策略方面继续取得良好进展，得以加速资金周转及把握增长机会。

　　据罗康瑞在业绩会上透露，目前共有六个合作项目，总值近550亿元。项目大多数是由瑞安房地产做开发项目经理和资产管理。

　　值得一提的是，2018年7月，瑞安房地产联合中国太平洋保险、永业以136.1亿元摘得的上海太平桥项目区域内的123、124、132街坊地块也在上述轻资产项目范畴之中。年报显示，瑞安房地产在该项目中仅占25%股权。

　　此外，古迎辉表示，对于瑞安房地产而言，可能是因为他们认为目前是一个收购的好时机。“可以见到去年到现在有很多外资都在收购国内商办物业。”古迎辉称。

　　据了解，2018年下半年以来，不管是由黑石、凯德等为代表的外资，还是由恒基兆业、新世界、恒隆、九龙仓为代表的港资，都在收购国内物业。

　　至于企业天地5号项目方面，瑞安房地产方面在接受观点地产新媒体采访时仅表示这是一个优质项目，并没有回应其他方面的问题。