上海静安120亿地块流转里的万科身影

万科，或许从未放弃过上海这座核心城市的土地获取。

近日上海联合产权交易所披露，上海静安国有资产经营有限公司对持有的上海北万置业有限公司70%股权（上海静安国有资产经营有限公司所持部分）进行转让。

该标的公司，正是在国庆前上海第三批集中供地中，以120.598亿元竞得静安区中兴社区C070202单元304-03地块（257街坊）的企业。

这一企业原由上海万科持股70%。在上海第三轮土拍前一周，该公司才刚进行工商信息变更，变为上海静安国资持股70%，上海万科退出。

一进一退间，上海静安国资扮演的角色是什么？这宗超120亿元地块最终归属会是谁？有市场猜测，上海万科或许会从上海静安国资手中拿回70%股权，“曲线”拿下这宗静安区地块。

这并非没有原因，在2021年曾传出消息，中海、万科以及华润三家房企，由于2020年的围标事件，3年禁止在上海拿地；另一种说法，则是万科被禁2年，华润、中海被禁3年，但一直未见官方文件。甚至有消息称，上海2021年首批集中供地出让时，三家被拒收报名参拍资料。

时过境迁，这宗超120亿元地块背后，万科身影时隐时现。

项目公司股权转让间

目前，交易所披露上海北万置业有限公司70%股权将被转让。国庆前，该企业刚刚拿下上海第三批集中供地中最受关注的静安中兴社区120亿元地块。

资料显示，静安区中兴社区C070202单元304-03地块（257街坊）的起拍价达到120.598亿元，也是上海自去年开展集中供地以来单体总价最高的地块。

出让信息显示，该地块东至止园路，南至中华新路，西至西藏北路，北至天通庵路。地块位于内环内，西侧为万科翡翠雅宾利项目，目前二手房成交价达到15.3万元/平方米。南侧是已改造的中兴公园与8号线中兴路站，在业内一度被视为百万方中兴城的一块重要拼图.

另外，该地块临近万科中兴路一号项目，该项目为2016年融信以约110亿元斩获的地块，后转让部分股份予万科，该项目已于2020年入市，单价约13万元／平方米。

看起来，257街坊项目是一宗为万科量身定制的地块。如果不受“围标”影响的话。

根据出让文件，该地块规划为商业、文体、办公、普通商品房用地，出让面积为43841.3平方米，容积率为5.75，计容面积为252087.48平方米。地上建筑限高170米，住宅建筑高度不超过120米。

9月23日，地块由上海北万置业以底价120.598亿元摘得，成交楼面价47840元/平方米，地块房地联动价133000元/平方米。

此时的上海北万置业，是静安国资子公司。但值得关注的是，正是在拿地前的9月中旬，北万置业刚刚进行工商信息变更，持股70%的上海万科退出，北万置业的股东构成由上海万科、北方企业和南通万语变更为北方企业和上海静安国有资产经营有限公司，实控人为上海市静安区国有资产监督管理委员会。

信息显示，上海北万置业的注册资本为26亿元。上海万科退出前出资10.4亿元，南通万语和北方企业分别出资7.8亿元。变更之后，上海静安国有资产经营有限公司出资18.2亿元，北方企业出资未变。

这样的话，拿地之时，万科与上海北万置业无股权关系。但如今70%股权被重新挂牌，这宗超120亿元的静安区中兴社区地块，万科却仍有可能将其收入囊中。

“围标”之伤

土地出让前的股权转让，难免让人联系到万科、中海、华润三家因“围标”处罚这一事件。

一切由2020年3月出让的上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块说起。这是一宗位于内环内虹口北外滩的宅地，起拍价达34.3亿元，是虹口区过去3年首次出让的纯宅地，也是自2020年以来，上海推出的首个无自持比例要求的纯住宅地块，起始楼面价6.3万元/平方米，地块周边的二手商品住宅单价已超过10万元/平方米。

就是这样一宗条件优异的内环内宅地，吸引了中海、万科、华润、招商、绿城和平安六家企业的关注。

按照彼时规则，有效投标文件达到6-10分的地块，综合因素打分排名顺序前三者将入围竞标人，中海、万科和华润成功入围成为地块的三个中标候选人。但在接下来的竞价招标中，三家房企不仅都按起拍价34.3亿元报价，而且在拍卖时，万科、华润为中海让路，让中海以底价成交。

这一举动引起了监管部门怀疑，因此官方迟迟未公布地块成交结果。在此期间，市场消息称，中海与华润结盟成立新的项目团队共同开发这一地块，而万科上海也会作为财务投资参与其中。随后三家房企高管因此接受调查。当年6月3日，上海官方表示，因出让活动存在问题，终止出让虹口北外滩地块。

后来，涉及企业针对“围标”涉事人员做出人事调整，外界将此举动视为围标事件的处罚。而虹口北外滩地块亦于2020年7月重新出让，由招商蛇口激战180多轮之后以44.04亿元的价格摘得，溢价28.4%，成交楼面价81089元/平方米。

据媒体公开报道，上海官方没有公开文件禁止三家房企拿地，但行业内都知道，去年上海已经对三家房企发出了“禁令”。

据悉，围标事件后，上述房企曾与其他同行沟通过合作拿地的事宜，有TOP10房企人员表示，“他们希望以我们的名义去拿地，双方此前接洽过，但最终没有谈妥。”还是出于谨慎的考虑，“拿地后股权合作，开发报建、申请预证、竣备交付等一系列环节对方参与其中还是会被发现，没必要冒此风险。”

这或许是此次万科“曲线”拿地的原因。一位上海业内人士对观点新媒体指，目前三家企业的处罚期尚未结束，公开市场拿地受到限制，万科无法在土拍中拿到静安区中兴社区地块，但能够先与项目公司划清界限，在竞得地块之后重新拿回股权。

“你看招商蛇口这几年拿地多凶，时机价格都合适，蹭蹭蹭就上去了。”他表示，三年不能拿地的代价并不小，在上海地市趋于冷静的时间段，错失了不少机会。

不过，这并不意味着万科毫无作为，无法在公开市场拿地，万科则采取旧改的方式加固在沪“护城河”。观点新媒体获悉，在围标事件发生后的5月和9月，万科便摘得两宗宝山杨行镇旧改地块，共计耗资约56亿元。

另外，于2021年，万科参与设立了规模800亿元的上海城市更新基金，这也是全国落地规模最大的城市更新基金。

从销售数据上看，上海区域一直是万科的重要业绩来源。在2022上半年，上海区域录得销售金额782.5亿元，占总销售额比例36.3%；销售面积345.1万平米，占比26.7% 。

结算收入上，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为 23.16%、33.65%、 12.47%、5.89%、7.19%、9.66%和 7.80%。当中，上海区域营业收入637.56亿元，占比33.65%；权益净利润 65.72亿元，占比49.95%。