奥园32.6亿入股百年人寿成第一大股东 绿城去留里的房企掠影

　　股价闪崩后，中国奥园在资本上的动作愈发频繁。

　　继7月15日成功筹得16亿港元的银团贷后，奥园将目光投向了保险行业。

　　7月19日晚，奥园公告称，将收购百年人寿保险股份有限公司13.86%股份，总代价约人民币32.6亿元。

　　公告透露，奥园此次是从三家房企手上收购百年人寿的股份，包括大连城市建设集团有限公司（原持股10.2633%）、大连乾豪坤实置业有限公司（原持股2.5658%）和大连国泰房地产开发有限公司（原持股1.832%）。

　　交易完成后，中国奥园将成为百年人寿的第一大股东，而大连城建和大连乾豪坤实则出清相关股份，大连国泰仍持有百年人寿股份总数约0.81%。

　　与去年12月绿城收购27.18亿元百年人寿股份时一样，奥园此次入股也引起许多小股民的争议。

　　有观点认为，作为保险公司，百年人寿体量较小，总资产仅为952.9亿元；此外，公司今年一季度的综合偿付能力充足率也逼近红线，综合来看，标的不算优质，故而此次奥园购买的价格亦被认为过高。

　　以绿城为例，去年末宣布收购百年人寿后，次日股价便应声下跌达10%，而此次小股民的争议也不排除将为奥园股价带来一定波动。

　　另一方面，在绿城宣布成为百年人寿实控人7个月后，奥园便宣布入股成为第一大股东，也令外界疑惑，绿城是否仍在百年人寿持有股份？如果持有，是否会考虑增资超越奥园？

　　为此，观点地产新媒体就上述问题向绿城中国求证，截至发稿前，绿城仍未给予回复。

　　奥园为何入股百年人寿

　　事实上，房地产与金融早已是不可割裂的两个关联领域，从万达、恒大、泰禾到奥园，房企与保险的交集也未曾停止。

　　无论从资金供给端、财务投资、还是自有资产持有与变现的角度考虑，房企入股保险公司都不失为一项“可靠”的投资。

　　不过，从投资标的本身，以及市场与政策的风险出发，奥园此次入股百年人寿并非完全受到认可。

　　公开资料显示，百年人寿是一家典型的中型险资企业，公司于2006年成立，总部位于大连，是东北地区首家中资寿险法人机构。

　　数据显示，从2009年6月成立至2014年底，百年人寿合计亏损达16.94亿元，直到2015年万达入主成为第一大股东之后，百年人寿才开始扭亏为盈。

　　近两年，随着百年人寿在投资业务上的调整，公司的经营表现也开始有所好转。

　　百年人寿在官网披露的2018年年报显示，公司去年累计保险业务收入385.65亿元，同比增长约30%，年内实现净利润6.97亿元，同比增长99%。

　　其中，2018年百年人寿投资收益45.79亿元，较上一年度增长8亿元（或21.3%）。期内，公司的卖出回购金融资产的期末余额为84.59亿元，较2017年的期末余额21.35亿元增加超过63亿元。

　　由此，奥园方面也表示，由于人寿保险公司拥有稳定的收入，且保险牌照进入门槛高，具独特的投资价值。目标公司近年于中国人寿保险市场业务发展迅速，覆盖中国20个省市，保费年复合增长率领先行业，目前已进入成长收获期，预计将带来稳定、可观的投资回报。

　　此外，奥园认为其在粤港澳大湾区积累的深厚资源和优势也将助力目标公司的业务扩展。

　　另一方面，也有观点指出，奥园收购百年人寿的其中一个因素是希望将其持有的商业地产资产变现。

　　具体而言，由于保险公司一般都有商业地产的配置需求，且商业地产每年可带来5%左右回报，同时现金流稳定。

　　因此，相比开发商自持、资产沉淀，将其转移至保险公司，对双方都可带来效益。

　　此前奥园就有类似的变现案例。2014年，番禺奥园广场引入战略投资者华夏人寿保险，通过出售部分股权已经收回投资额，同时奥园依然有项目的控股权，可以掌握资产升值和租金回报的收益。

　　不过有业内人士指出，以百年人寿的体量，未必能承接奥园大量的商业资产。

　　据观点地产新媒体了解，奥园的商业资产大多是由与奥园地产开发业务平行的另一个平台——奥园商业地产集团持有并管理，主要在国内一二线城市打造 “奥园广场”“奥园城市天地”系列城市综合体。

　　据接近奥园的相关人士曾向观点地产新媒体透露，目前奥园商业的规模与地产平台不相上下，未来也有分拆上市的计划。

　　另外，从多元化角度来说，奥园也表示，由于该集团健康、康养产业与保险服务的紧密连接关系，收购事项可为该集团与目标公司在健康、康养产业上相互合作提供理想的潜在机会和平台。

　　因此，此次收购将有利于其与目标公司在业务板块、客户资源、客户体验等方面更好地发挥战略协同及互补优势。

　　需要指出的是，2017年以来，监管部门对地产介入保险开始严加整治，也令房企入股保险公司存在一定政策风险。

　　绿城去留里的房企掠影

　　值得一提的是，在百年人寿的股权结构中，始终不乏房企的身影。

　　而在绿城宣布入股仅仅7个月后，奥园就公告收购百年人寿并成为第一大股东，不禁令外界存疑，绿城是否还持有百年人寿的股份？

　　公开资料显示，2018年12月17日，绿城宣布以27.18亿收购百年人寿保险11.55%的股份，并表示对百年人寿拥有控制权。

　　彼时，绿城被认为是从万达手中收购的上述股份。因为在绿城入股之前，万达从2014年其就持有百年人寿11.55%的股份。

　　不过，如果此次奥园收购落地，就意味着绿城已失去对百年人寿的控制权。这当中，可能出现两种情况。

　　第一，绿城从万达手中收购百年人寿的交易并未完成切割，也就是说，绿城并未持有百年人寿11.55%的股份。

　　从时间点来看，绿城于去年12月宣布收购事项，而在今年3月份绿城媒体沟通会上，绿城中国行政总裁张亚东还表示近期绿城正在与百年人寿对接，如果进展顺利，证监会可能在6月审批通过。

　　当时他更提出，希望百年人寿能在三年后上市。

　　此外，在6月中旬举行的绿城周年股东大会上，当股东质押绿城的这笔收购时，张亚东也回复称，“希望能够通过与百年人寿的合作打通资金层面，为主业发展做服务。”

　　换言之，在公开场合，绿城方面都一直表现对百年人寿的认可，并正在于对方积极对接以寻求控制权。

　　然而，如果奥园确定入股，就意味着绿城失去控制权，那么百年人寿对绿城的意义也不大，因此，有业内人士推测绿城已经退出百年人寿。

　　而第二种可能是，若绿城没有退出，并完成了股权交易，那么不排除未来会继续增资，以达到成为控股股东的目的。

　　为此，观点地产新媒体就上述疑问向绿城中国求证，不过截至发稿前，绿城方面仍未给予回复。

　　而根据百年人寿官网以及启信宝平台显示，万达仍是其第一大股东，并未见绿城的身影。