友谊路商圈 万象更新中的天津商圈又一极

　　编者按：

　　商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟，让天津商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。

　　消费升级的递进，更是改变了津城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。为展现津城商圈的全貌，赢商网将对天津10个商圈逐一报道。敬请关注《天津商圈变迁简史》。

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　　友谊路商圈范围以友谊路为主干道，由乐园道延展而将天津市文化中心包围的区域，商业项目主要包括天津万象城、友谊商厦、彩悦城、以及新业广场友谊路店等。

　　友谊路上的“三馆一院”——天津美术馆、天津博物馆、天津图书馆、天津大剧院，作为城市级配套资源和城市名片，充分彰显天津精神和天津文化。而同时，友谊路沿线银行遍布，金融业发达，使该版块成为集金融、涉外、商务、会展、餐饮等功能于一体的服务型经济聚集带，堪称天津的华尔街。

　　双重加持 天津商圈又一极

　　2008年，天津市政府南迁，友谊路迅速成长为城市中心干道，大型文化设施与商业集群围绕友谊路一带铺展开来，这在天津近十年的发展当中，几乎是首屈一指的存在。2007年友谊商厦全面改版升级，奠定了友谊路商圈不可撼动的高端地位。

　　自2012年以来，友谊路商圈涌现出多个优质购物中心，粗略估计，商圈购物中心存量已超60万平方米。据赢商大数据中心监测，2012-2013年是友谊路商圈“爆发”的阶段，其中包括2012年入市的拥有36万平方米商业体量的银河国际购物中心、拥有9万平方米商业体量的彩悦城，以及拥有10万平方米体量的友谊路阳光新业广场，让这个商圈业态更加丰富和客群更加多元化。随着商务功能加大，商圈也将进一步稳固其商业价值。

　　如果说天津市政府本身起到了对友谊路商圈的第一重加持作用，那地理位置就成为对商圈的另一大加持。商圈向北，是有“万国建筑博览会”之称的五大道风景旅游区，与再北边的滨江道-和平路商圈呼应成为天津市区商圈的两极；东西两侧被体院北、八大里等成熟居住区所包围，与南侧大梅江版块一起为友谊路商圈提供了稳定客流。

　　梅江版块经过20年的发展，形成高端住宅项目林立的宜居生活版块，更被誉为天津的“富人区”。梅江区域的人口导入使得区域内的消费需求直线上升，但从现有的商业项目来看，区域内商业体量不足和功能不足仍是短板，梅江居民的消费需求难以满足的情况下，友谊路商圈就成了他们最好的选择。

　　新业广场友谊路店可以算作商圈内综合性最强的购物中心，项目业态以服装零售为主，兼顾超市卖场、文体娱、餐饮等为主要业态；天津彩悦城阳光购物中心则主打儿童亲子和文体娱类业态，这两类品牌入驻面积之和占比超80%。

　　友谊路商圈主要客流为周边居民及全市高端消费群体，汇集了进驻天津的大部分国际一线品牌，其中更有多个当时首次入津的品牌，例如LV、Celine、MiuMiu、YSL等。整体档次偏高，对新兴品牌的引进需求则相对较低。

　　言出必践 万象更新

　　凡事都具有两面性，追求高端的背后，便是被高估了的天津购买力。

　　友谊路商圈曾经最负盛名的项目，必是天津银河国际购物中心（下称“银河”）无疑。该项目早在2012年便已营业，由天津城投集团全资持有，并负责开发与运营。由于地处市政府旁，位于天津市重点打造的文化中心版块，地理位置极其优越。

　　为了与这样绝佳地段相匹配，银河的招商工作也是下了大本钱，项目吸引到耳熟能详的Giorgio Armani、Givenchy、FREYWILLE、7 For All Mankind、特斯拉等品牌天津首店均落户银河。

　　但银河忽略了天津整体消费力并不能与其定位完全匹配的问题，且由于天津特殊的地理位置，部分奢侈品消费能力被北京分流，导致天津陷入了奢侈品购买力缺失的境地。外部的种种因素，加之前期投入成本过高，造成项目陷入开业多年经营状况并不理想的窘境。

　　城投集团于2017年开始出售银河国际项目，华润、保利等拥有雄厚资金实力和成熟商业操盘经验的央企成为最有力的竞争者。经过近两年的“拉锯战”，华润“全资收购”的优厚条件最终吸引了城投集团的青睐。而对于华润而言，拿下天津银河国际购物中心，则填补了其在天津一直没有商业地产的缺失，且落足于市中心，与华润万象城的定位也高度契合。华润亦借此在华北区加速布局万象城，保持其商业引领性和开创性，不失为一举多得之举。

　　2019年4月11日，华润置地在天津文化中心大剧院召开了主题为“津城所致 润泽万象”的揭牌发布会，引起了业内不小的轰动，“华润商业版图进军天津”实锤的消息不胫而走。笔者5月曾实地走访华润万象城，当时运营方并未有大刀阔斧的举动。据了解，万象城的招商工作半年前已关闭。华润目前或正计划多方面进行大幅度调整，试图推翻以往银河给天津留下的印象。7月底，项目举办了HELLO KITTY45周年主题展，就成功吸引了不少女性客群。天津万象城正在通过自己的行动，慢慢兑现“万象更新”的承诺。

　　相信天津华润万象城未来通过对原有项目的硬件提升、形象重塑、业态品牌升级，在一定程度上可以缓解此前银河国际经验不善的情况，同时对于项目、商圈乃至整个城市的商业品质都能起到一定的提振作用。天津万象城的出现或将为天津带来更有活力的商业氛围、更富想象力的创新模式、更具惊喜的场景体验和更为舒适的休闲空间。