城投接盘之后 深圳坪山世茂广场复工前情

撰文/冯嘉炜

被地方城投盘活，是众多爆雷项目期待的归宿。

4月2日上午，深圳坪山世茂广场二期项目复工仪式如期举行。

据了解，坪山世茂广场项目位于深圳市坪山区商务核心区，坪山大道与振荣路交汇处东北侧，距地铁14号线锦龙站500米内，总建面约18万平方米，涵盖300米地标写字楼、高端天际公寓及4.3万平方米商业。

此前，坪山世茂广场项目由苏州世茂投资与坪山城投共同开发。今年3月14日，据世茂集团公告，苏州世茂拟将其持有的项目公司坪山区城投宏源投资有限公司60%股权转让给坪山城投，至此项目由坪山城投全资持有。

坪山城投公司总经理郭斌于开工仪式上表示，世茂广场项目停滞后，城投公司采取一系列措施全力协调推进项目复工盘活，经过艰苦的谈判和不懈的努力，世茂广场二期项目终于迎来复工。

该项目可追溯至2017年12月下旬，深圳市坪山中心区G11336-0068号商服用地挂牌出让，占地面积3.07万平米，起始价为18.73亿元。按照竞买人主体资格要求，宗地内须建设一栋不低于300米的超高层地标式建筑。

最终，上述地块由深圳市坪山区城投宏源投资有限公司于2018年1月中旬以底价竞得。

据世茂2020年披露，坪山世茂广场项目由一幢300米超高综合体和一幢36层高的商业公寓环绕两座商业裙楼组成。项目规划总建筑面积为29.45万平方米，其中一期约4.87万平方米，二期约24.58万平方米；原预计建设周期为2018年至2024年，预计总投资约34.55亿元（含土地成本）。项目按自持十年后可售预计全部销售收入56.89亿元，预计销售净利9.73亿元。

项目一期包含四十年产权公寓720户，已竣工并可供销售，目前228个单位尚未售出，二期甲级写字楼及商业综合体已自2021年年底起暂停施工。

到了2022年4月，世茂宣布终止将2500万元定增募资投入该项目。原因就在于一期销售欠佳，去化水平未达到公司预期，导致后续推盘计划延期。彼时，该公司预计项目销售周期将进一步延长，且后续开发建设经营步骤也将相应放缓。

“坪山第一高楼”的构想，也就此放缓至今。

世茂此前的资产出售包含两部分内容，除了将城投宏源60%股权以3000万元转让给坪山城投外，全资子公司南昌悦盈企业管理亦将其持有的对城投宏源的5.86亿元债权以对价2.16亿元转让给坪山城投，合计2.46亿元。

截至2023年9月30日，城投宏源总资产为27.49亿元，净资产为1.31亿元。经评估，该公司股东权益评估值为-5.85亿元；其60%股权评估值为-3.51亿元。也就是说，此次交易为平衡股权及债权价值后，各方协商厘定。

世茂方面透露，城投宏源60%股权存在限制工商变更的情形，已被质押给北京银行深圳分行。北京银行深圳分行已同意解除质押，并将向深圳市市场监督管理局提出申请解除质押，但市场有人士认为，城投宏源存在多起诉讼和债权债务纠纷，无法排除后期其他债权风险。

在2021年3月24日，世茂股份曾公告称，城投宏源拟向金融机构申请金额不超过10亿元的借款，当时世茂按持股比例提供6亿元借款担保，其他股东按照持股比例提供相应的借款担保。

企查查显示，城投宏源投资为失信被执行人，涉案金额27万元，另外有5次列为被执行人，被执行总金额288.63 万元。

就此看来，坪山城投从合作方世茂手里接下的不仅是资产，还有未来需要厘清的复杂债权关系。

事实上，就在4月2日下午--项目复工仪式当天，苏州世茂还与坪山城投在广东省高院对簿公堂，案号“（2023）粤民终4820号”，案由为“损害公司利益责任纠纷”，目前处于民事二审阶段，苏州世茂为上诉人，坪山城投为被上诉人。

据坪山城投2023年上半年报告显示，该公司报告期内营收4.32亿元，归母净亏损1.94亿元，亏幅同比扩大约62%。

2023年上半年，坪山城投利息费用1.66亿元，同比增加39.8%，期内有6支债券存续，分别为21坪山 城投 PPN001、21坪山 城投 PPN002、21坪投 01、22坪投 01、23坪投 Y1、23坪山 城投 MTN001，也就是所谓“城投债”，累计余额50亿元。

截至2023年上半年末，坪山城投现金及现金等价物余额4.76亿元，同比减少56.2%。

对此，有行业人士就认为，在房地产行业调整周期，城投公司接盘出险房企停工项目或将成为常态，但接盘方的资金未来健康状况也需持续观察。