5年商业扩容超2倍|新一线无锡商圈租金|存量|供应量全解读

2016年无锡跃居成为中国宜居竞争力指数内地城市第一位；在华东地区新一线城市排名第二位，仅次于南京。随着城市版图的延展，城市化进程加速，无锡五年间整体商业扩容了2倍之多。

截至2017年一季度，无锡城区3万㎡以上购物中心总存量达394.49万㎡，未来2年预计新增供应量136.7万㎡，核心商圈首层平均租金最高达589元/㎡/月，新兴商圈则集中在180-270元/㎡/月。

注：本文各项【购物中心统计数据】，均以单个购物中心体量在3万㎡及以上为统计标准

据2017年6月22日中国社会科学院与经济日报在北京共同发布的《中国城市竞争力报告No.15：房价体系：中国转型升级的杠杆与陷阱》报告显示，无锡跃居成为中国宜居竞争力指数内地城市第一位，比去年提高了8位，尤其在教育环境、医疗环境、经济环境等方面表现突出。

据政府统计公报数据显示，无锡市2016年地区生产总值（GDP）9210.02亿元，比上年增长7.5%，按常住人口计算人均生产总值达到14.13万元，人均生产总值超越上海，在华东地区新一线城市排名第二位，仅次于南京。全年实现社会消费品零售总额3119.56亿元，比上年增长9.6%。

截至2017年第一季度，无锡城区3万㎡以上购物中心总存量达394.49万㎡。五年间无锡整体商业扩容超过2倍。

无锡作为长三角城市群的重要城市，太湖上的明珠，近几年商业格局到底发生了什么变化？各大商圈有何发展特点？未来又有怎样的发展趋势？

一、无锡总体商业发展现状分析

1、无锡购物中心总存量达394.49万㎡，中山路商圈以66.75万㎡居首

据赢商大数据中心监测，截至2017年第一季度，无锡城区重点购物中心（统计标准：商业面积3万㎡及以上的购物中心，下同）总存量达394.49万㎡。自2013年至2017年底，五年间无锡购物中心总存量增长了227%。

伴随着地铁1、2号线全面开通，2013年、2014年成为购物中心集中爆发期，年增长率分别达56%、47%，华润万象城、海岸城购物中心、荟聚云林购物中心等多个标杆性商业项目集中入市，引领无锡商业市场进入成熟发展期。

随着滨湖区、锡山区、惠山区纳入无锡城市版图，崇安区、南长区、北塘区合并为梁溪区。在一次又一次的扩张、整合发展的城市发展背景下，近几年无锡商业地产呈现喷井状态，传统商圈不断重构升级，各区域商圈强势崛起，一核多心的商业格局初步呈现，并在非商圈区域也有不少购物中心开始崭露头角，使整体商业辐射更加均衡。

截至2017第一季度，中山路商圈以66.75万㎡的购物中心总存量居首，其商圈霸主的地位短期内难以逾越。、

2、未来两年购物中心新增供应量达136.7万㎡

据赢商大数据中心监测，2017年下半年及明后两年将有136.7万㎡新增供应量，总体增长率达35%，主要集中在太湖新城商圈，包括无锡兰桂坊、万达茂、宝能环球汇等大型特色商业项目。预计到2019年无锡城区内购物中心总存量达531.19万㎡。

太湖商圈随着未来商业容量快速增长，多个特色项目的进驻，将逐步成为可与中山路商圈所抗衡的副市级商圈。除了原有万象城、海岸城等综合性购物中心项目之外，新增项目特色更加百花齐放，太湖商圈未来将成为最强体验商圈。如

■ 兰桂坊为无锡带来国际性文化餐饮娱乐休闲特色街区；

■ 万达茂为无锡带来涵盖娱雪乐园、室内水公园、室内溜冰场、商业中心和电影乐园等五大业态的一站式休闲、旅游目的地；

■ 宝能环球汇将首创性引入文化艺术、生态环保、圈层社交、自然科普等体验。

其他区域商圈随着商业经营逐步成熟，将逐步分流中山路核心商圈日常生活性消费客流，独特性、亮点化、健康休闲娱乐将会是未来各商圈提升竞争力，争夺更多外部客源的发展主旋律。

3、中山路商圈以首层平均租金589元/㎡/月居首

中山路商圈作为发展年限最长，商业发展水平最成熟的商圈，坐拥独一无二的区位优势，以及无锡最多的优质商业项目，商业价值凸显，其区域首层商铺平均租金达589元/㎡/月，远高于其他商圈。

北塘商圈、广益商圈、太湖新城商圈等多个新兴区域级商圈由于发展年限相近，区域内基础人口、交通辐射等区位条件差距并不明显，因此首层平均租金水平较为均衡，集中在180-270元/㎡/月。

二、数据解读无锡4大特色商圈

1、中山路商圈：无锡商圈霸主

结合赢商大数据中心对无锡各商圈重点购物中心的监测数据，通过对各商圈的交通辐射力、周边基础人口数量、购物中心数量、租金水平4个维度加权评分，中山路商圈远远抛离其他商圈成为首位度最高的商圈。

中山路商圈位处无锡首席商贸文化中心，也是目前唯一双地铁上盖区域，以中山路为主要发展轴，南起南禅寺，北至胜利门。

中山路商圈萌发于80年代，形成于90年代商业大厦、百盛、八佰伴等多家代表当时最高商业水平的百货在此鼎立，成熟于近10年恒隆广场、苏宁广场等多家现代化购物中心的相继落户，把中山路商圈凝合成无锡商业体量最大、辐射力最广、影响力最大的商圈。

商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截止2017年第一季度，中山路商圈购物中心总存量达66.75万㎡，预计2017年下半年至2018年还有约15万㎡商业项目入市，包括从远东百货接手而来，转型升级为购物中心的红豆万花城旗舰店，以及重新盘活的情景式公园版购物中心保利I-parkmall。进入存量时代的中山路商圈，盘活闲置物业、优化升级整体商圈，将会是未来几年的主旋律。

商圈购物中心首层平均租金：据赢商大数据中心监测，截止2017年第一季度，中山路商圈购物中心首层平均租金约589元/㎡/月，随着各区域商圈的强势崛起，商业竞争白热化，对中山路商圈整体租金将持续带来一定压力，但中山路商圈霸主地位短期内难以撼动，仍代表着无锡最高商铺租金水平。

无锡恒隆广场

首进、独家品牌，开启无锡高端商业新篇章：无锡恒隆广场汇聚超过270家国际知名品牌优质零售店铺，其中超过60%的品牌是首次入驻无锡，包括江苏首家苹果直营店、玛莎拉蒂法拉利展厅、Ole精品超市、大众书局等功能店及PRADA、Miu Miu、Roger Viver、MCM等奢侈品牌旗舰店。

世界级建筑设计引领奢华购物体验：由全球最大的建筑设计事务所 Aedas担纲项目的总体建筑设计，项目保留了原址内的明朝城隍庙古戏台，将此明清建筑融合在文化广场内，同时连起后面的钱钟书故居，形成连通一体的有机建筑群，让购物中心更增历史与文化气息。

此外，恒隆地产在无锡的项目还获得了能源与环境设计先锋认证（简称LEED）的金奖，通过多项“被动节能”和“主动节能”的创新，打造与环境更为和谐的购物中心。

新一轮调整：目前恒隆广场正着手新一轮的调整，预计年底则全部调整到位，在此轮调整中，这家高端综合体的生活配套功能将得到进一步加强，如3楼规划为母婴乐园，4楼规划了2500㎡的健身中心。此外，一直没有电影院的缺憾也将在此次调整中填补到位。

2、太湖新城商圈：无锡发展势能最强劲的CBD商圈

太湖新城被评为全国首批绿色生态示范城区，自2007年启动建设以来，无锡太湖新城已初具规模，周边大型中高端住宅楼盘云集，金融商务第一街区达80万㎡，并已集聚144家金融机构和企业总部、市民中心、大剧院、太湖国际博览中心、文化宫等一批功能性行政文化服务设施。

2010年市政府的南迁，代表着无锡城市发展重心正式南移，自2014年，海岸城、万象城等多个大型购物中心的相继开业，引领太湖新城商圈强势崛起。在万象城、海岸城两大商业地产领军者的打造下，无论是业态、品牌的丰富度，还是商业体验感的多样性，还是商业运营水平，都代表着无锡最先进的商业发展水平。

商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截止2017年第一季度，太湖新城商圈购物中心总存量达39.2万㎡，预计2017年下半年至2019年还有共62万㎡的新增购物中心项目入市，包括万达茂、宝能环球汇等大型旅游文化、特色体验综合商业项目，届时太湖新城商圈购物中心总规模将超越中山路商圈，居11大商圈之首。

商圈购物中心首层平均租金：据赢商大数据中心监测，截止2017年第一季度，太湖新城商圈购物中心首层平均租金约259元/㎡/月，随着区域发展逐渐成熟，周边居住人口、办公人口将迎来快速增长期，预计太湖新城商圈未来几年商铺租金仍有较大增长空间。

无锡万象城

儿童与休闲娱乐齐驱，打造家庭休闲胜地：商场将提供前所未有的一站式儿童体验式服务，引入了全球婴童用品市场第一品牌——Mothercare，国内知名的零售品牌——孩子王，全球最大的玩具品牌——玩具反斗城以及全国首个侧重社交的高端儿童乐园——昕星园。此外，顶级IMAX影厅、别具一格的量贩式KTV、奥运规格的真冰溜冰场，全面打造无锡休闲娱乐新圣地。

近60家餐饮店吃遍全球：万象城开出近60家餐饮店，餐饮商家占总商家数量比例近30%，其中绿茶、太兴餐厅、望湘园、旺池川菜、西贝莜面村、旺池川菜、皇城根、Peter"s Tex Mex Grill彼得西餐厅、楽寿司、家有好面、the CAFE KACAO、Bruyerre、Yogur Mee、Hollys Coffee等数十家餐饮都是首次入驻无锡。

建筑与自然环境融合，打造滨湖购物公园：除坐拥水岸秀色、一览新城繁华的绝佳地理位置之外，万象城更注重开放空间与商业氛围的自然融合。

其建筑造型由世界著名的建筑设计公司Callison担纲设计，设计公司匠心独运地将无锡太湖石的造型融入主体购物中心的设计之中，为无锡万象城量身打造了具有通透有致、疏而不漏的采光系统。

当漫步于购物中心时，斑驳陆离的自然光影令人感受到人类文明与自然生态的完美融合，打造绝妙的购物体验。

3、高铁商务区商圈：无锡最值得期待的新兴商圈

无锡高铁商务区是锡东新城依托京沪高铁站点，重点发展总部经济、服务外包、现代物流、金融服务、国际社区等现代服务业的核心板块。随着高铁站的落户，高铁商务区迎来了快速发展阶段。

无锡高铁站规划为无锡市的新的交通枢纽区域，其不仅提供高铁、地铁、公交、出租车、观光巴士和长途汽车的换乘，还提供了高铁站和无锡机场的接驳，同时服务于苏州、常州以及邻近的长三角地区。

虽然目前区域发展仍处于起步阶段，区域内总体商业存量较小，但在区域规划、高铁枢纽两大利好驱动下应运而生的高铁商务区商圈，未来承载的不仅是无锡东部区域配套商业角色，更是辐射周边城市，融入大上海经济圈的都市型商圈。

商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截止2017年第一季度，高铁商务区商圈购物中心总存量约11.5万㎡，预计2017年下半年至2019年还有约21万㎡商业项目入市，包括无锡中隆广场、红豆财富广场等项目。

商圈购物中心首层平均租金：据赢商大数据中心监测，截止2017年第一季度，高铁商务区商圈购物中心首层平均租金约203元/㎡/月，随着未来区域利好兑现，商圈实力将逐步增强，预计高铁商务区商圈未来几年商铺租金仍有较大增长空间。

无锡映月天地商业广场

创新体验业态塑造人文情怀：映月天地引入的商家几乎都是精挑细选的创新体验业态，包括

■ 融入了书店、美学创思、人文游线、文化创意、咖啡文食等一体的旅行概念集成书店初见书店；

■ 集酒吧、服装定制、雪茄为一体的集成概念体验店Peters Club；

■ 海洋主题儿童乐园乐奥海洋村；

■ 来自于上海世博园的“彩色熊猫全息儿童剧场”；

■ 苏州历史最悠久、饮誉海内的正宗苏帮菜馆松鹤楼等等。

国际设计团队打造滨湖开放式乐活街区：映月天地商业广场分别由美国UN+Ar-chitects负责建筑设计，法国夏邦杰主持中央公园方案设计，加拿大奥雅深化景观设计，芬兰建筑大师佩卡·萨米宁完成桥梁设计，突破性采用11栋当代艺术风格建筑错落分布，芬兰PES公司首席设计大师萨米宁先生的作品舞桥玉立在湖中，布局疏密有致，让商业、生态环境、人文艺术有机融合，打造苏南首席乐活（LOHAS）街区。

4、北塘商圈：无锡美食特色商圈

北塘区原为无锡老城区，2016年崇安区、南长区、北塘区三区合并为梁溪区。随着城市的发展，北塘区域人多地少、地铁交通相对滞后，近年来渐渐陷入城建边缘化、居住人群低端化的困境。

北塘商圈主要起源于北大街一带，由北大街、青石路、春申路三条商业街组成，其中青石路（又名欧风街）是远近驰名的酒吧、餐饮一条街，从2000年建成开始，一直有夜排档传统。

近年随着一批现代化商业项目包括金太湖国际城、苏宁环球天御广场、盛唐乐享城等逐步入市，北塘整体商业形象及商业发展水平有了极大的提升，北塘商圈餐饮特色化标签也逐渐明晰，成为无锡大众餐饮美食胜地。

结合第三方数据统计，评论超过100条并且总分四星以上（满分五星）的餐饮店铺，北塘商圈有217家之多，成为仅次于市级商圈（中山路商圈）的区域级商圈之首。

商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截止2017年第一季度，北塘商圈购物中心总存量约47.6万㎡，未来两年内尚未录得有3万㎡以上的购物中心项目入市消息。

商圈购物中心首层平均租金：据赢商大数据中心监测，截止2017年第一季度，北塘商圈购物中心首层平均租金约269元/㎡/月。

无锡盛唐乐享城

四大主力店与四大“乐享”创新业态，打造“家庭乐享生活中心”：大润发、金逸影城、孩子王、麦动KTV四大主力店作为商业引擎，并以乐享时尚、乐享品质、乐享生活态度和乐享美食四大创新理念升级消费体验，

■ 乐享时尚——打造无锡本地最时尚最闪亮的潮品聚焦地——BLING BLING时尚潮品集合店，打造潮流乐享的风向标，搜罗一切年轻人的最爱；

■ 乐享美食——“台湾宝岛风情馆”，它是由台湾农会牵头，盈石联手打造，原汁原味、纯纯正正的大型台湾美食风情馆；

■ 乐享品质——无锡首家黄金珠宝饰品的“快时尚“集合店；

■ 乐享生活态度——国内第一个大型风水主题的”东方风水市集”。

三、无锡市2017年上半年主要商业用地成交情况

据无锡国土资源局土地信息公开，2017年上半年无锡主要商业用地（包括商业用地，以及含商业的其他综合用地）地共14块，总供应量达100.26公顷。

其中锡山区表现最为亮眼，土地成交数量共5块，超过总成交地块数量1/3，并且吸引了地产大鳄恒大，以及大连、上海等外来房地产开发公司。未来锡山区商业发展将更让人期待。

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